¿Cómo se compara la ocupación de su propiedad con sus competidores?

¿Cuál es un buen nivel de ocupación para su propiedad? ¿100 %? ¿20 %?

¿Depende de la ubicación? ¿De la época del año? ¿Un par de huéspedes que se quedan un mes es mejor que un grupo grande de huéspedes que se quedan solo un par de días?

La verdad es que el nivel de ocupación aceptable para su propiedad variará en función de muchos factores. Y lo que es cierto una temporada puede que ya no sea aplicable al año siguiente.

Sin embargo, siempre ha habido una manera de juzgar cómo le van las cosas en cualquier aspecto de su negocio: ¡analizando a sus competidores!

¡Este artículo explicará por qué es importante investigar la ocupación de su competencia, cómo hacerlo y, lo que es más importante, cómo usar esta información para mejorar su negocio!

¿Qué es la ocupación de propiedades vacacionales?

La ocupación de propiedades vacacionales es simplemente una medida de la cantidad de fechas potencialmente disponibles que se reservan durante un período determinado. Si los huéspedes reservan todas las 30 noches de septiembre, está de enhorabuena, puesto que tiene un nivel de ocupación del 100 %.

De todos modos, esta es la métrica más sencilla.

La mayoría de las propiedades de alquiler vacacional no están disponibles los 365 días del año. Puede que necesite cerrar la propiedad por un par de semanas por mantenimiento, o tal vez use la propiedad usted mismo. Quizás su contrato impida alquileres en ciertas fechas. En estos casos, esas fechas no deberían contar para su medida de ocupación porque esas fechas no han estado disponibles para los huéspedes. La inclusión de tales fechas en su análisis conduciría a información engañosa y podría llevarle a conclusiones incorrectas sobre la calidad de la comercialización o la demanda de su propiedad.

En este momento nos vamos a centrar en la ocupación del calendario. Si cobra por el número de huéspedes, solo puede considerar que su propiedad está «llena» si se reservan todas las camas. Sin embargo, para la mayoría de las propiedades de alquiler vacacional, mirar la ocupación del calendario en términos de noches vacías versus noches ocupadas es suficiente para darle una idea decente de cómo le va.

¿Cómo verifico la ocupación de mi propiedad?

Verificar la ocupación de su propiedad es realmente simple, especialmente si utiliza un calendario digital. De hecho, si utiliza Your.Rentals para administrar su calendario de alquiler vacacional, puede ver fácilmente la ocupación de su propiedad durante un período completo de doce meses con la función Mercado, de manera que lo tiene todo solucionado.

Sin embargo, si necesita calcularla manualmente, también muy fácil. Primero, decida el período que desea ver. Dado que las reservas individuales a menudo pueden durar más de una semana, probablemente sea mejor mirar un mínimo de un mes para obtener datos significativos. Por supuesto, también puede estar interesado en la ocupación de una temporada completa, o incluso un año o más.

Luego, calcule cuántas noches disponibles hay durante este período. No se olvide de excluir las noches que los huéspedes no puedan reservar. Luego sume el número de noches ocupadas. Por último, solo tiene que dividir el número de noches reservadas por el número total de noches potencialmente disponibles durante el período que le interesa y convertirlo en un porcentaje.

Por ejemplo, si desea ver la ocupación del próximo mes de octubre, tiene 31 noches que potencialmente se pueden reservar. Sin embargo, supongamos que tres de esas noches no están disponibles porque planea hacer algunas reparaciones pequeñas. Así que nos quedan 28 noches potenciales, de las cuales 14 ya están reservadas. Eso significa que tiene un nivel de ocupación del 50 %.

¿Cómo comparo la ocupación de mi propiedad con mis competidores?

¿Pero, está bien un nivel de ocupación del 50 %? Ahí es donde entra la comparación. Puede que, si el período que está examinando es dentro de nueve meses, le alegrará saber que la mitad de sus fechas ya están reservadas. Pero, ¿y si es el próximo mes? ¿Debería estar preocupado?

Bueno, como hemos dicho antes cuando se trata de establecer sus precios, , su mejor fuente de inspiración deberían ser sus competidores directos. Las propiedades situadas en una ubicación similar, que ofrezcan servicios similares, a un número similar de huéspedes, son sus mejores puntos de referencia sobre cómo debería ser su rendimiento.

Entonces, ¿cómo puede comprobar la ocupación de sus competidores? Bueno, una forma es ir a su sitio web u OTA e intentar reservar la propiedad. Eso debería darle una idea aproximada de lo fácil que es encontrar noches disponibles, pero no se lo contará todo. Si no puede reservar una fecha, no sabrá si es porque otro huésped lo ha hecho antes o si la propiedad nunca ha estado disponible en dicha fecha. Y si está en una ubicación concurrida, tendrá que hacer esto para cada propiedad de su área.

La mejor manera de averiguar fácilmente la ocupación de su área es usar una herramienta de Analytics como la disponible en Your.Rentals. Esta herramienta utiliza datos de AirDNA para permitirle ver el nivel de ocupación promedio de listados de propiedades similares de su área, en diversos sitios web. Luego puede comparar esto directamente con su propia ocupación y ver su rendimiento en comparación con los que le rodean.

¿Cómo uso la comparación de ocupación para mejorar mi negocio?

Entonces, ¿qué hace con esta información? ¿Qué le dice realmente la ocupación de sus competidores y cómo puede usar sus niveles de ocupación para mejorar su negocio?

Bueno, por un lado, le ayuda a establecer su precio. Si sus vecinos lo tienen todo reservado para los próximos meses, pero usted no, tal vez debería plantearse si su propiedad tiene un precio competitivo. Por otro lado, si sus reservas fluyen, pero sus competidores todavía están esperando junto al teléfono, es posible que esté cobrando de menos.

También le permite saber dónde puede centrar su gasto de marketing. Si ve números decepcionantes para un período en particular, es posible que desee considerar la posibilidad de implementar algunas promociones o campañas, mientras que, si ya lo tiene casi todo reservado, probablemente pueda reducir el coste de sus anuncios de Facebook.

También puede usar estos datos para obtener una visión más integral de su mercado. Puede pensar que su nivel de ocupación de abril del 60 % fue decepcionante, pero al compararla con otras propiedades, podría ver que, en realidad, abril representó una caída temporal de la demanda en todo el mercado.

Evaluar la demanda del mercado también le ayudará a hacer planes para el futuro. Si observa que los niveles de ocupación disminuyen con el tiempo, eso podría significar que el área o las propiedades son menos atractivas de lo que solían ser, o que su mercado se está saturando. Eso podría afectar dónde elige invertir a medida que crezca su cartera de propiedades.

Dado que los datos solo son buenos si puede actuar sobre ellos Your.Rentals también le ayuda a identificar Oportunidades para mejorar su negocio. Eso significa que no solo puede ver los niveles de ocupación de las propiedades de su alrededor, sino que también podrá tomar medidas específicas para mejorar el rendimiento de su anuncio y, por lo tanto, la conversión de reservas. Tanto si se trata de añadir más fotos, establecer algunos precios de temporada o cambiar a Reserva instantánea (¡nuestro consejo número uno para aumentar las reservas!), Your.Rentals puede mostrarle cómo vencer a su competencia utilizando datos reales.

Resumen

Comprender su ocupación es vital para medir su rendimiento como gerente de alquileres vacacionales. Pero también es importante saber cómo se compara su propiedad con propiedades similares de su área para que pueda identificar oportunidades potenciales para mejorar su conversión de reservas y hacer crecer su negocio. ¡Mida, compare y tome medidas para mejorar su ocupación de forma regular y podrá estar un paso por delante de la competencia!