La directiva DAC7 explicada para los anfitriones de Airbnb

DAC7 para alquileres de corta duración en Airbnb

En el contexto de los alquileres vacacionales, DAC7 significa que cada operador de plataforma declarable -como Airbnb, Booking.com o Your.Rentals- debe solicitar detalles adicionales a los anfitriones cuyos anuncios hayan recibido reservas durante el año de declaración.

La responsabilidad de presentar la información sobre los ingresos a las autoridades de la UE recae en los operadores de la plataforma. A continuación, se notificará al Estado miembro de la UE pertinente en el que esté registrado el anfitrión.

Alquiler de larga duración y DAC7

El DAC7 se aplica no sólo a los alquileres de corta duración, sino también a cualquier forma de arrendamiento, incluidos los de larga duración.

Por ejemplo, si recibes una reserva de larga duración (28 noches o más) en una plataforma como Airbnb, también está sujeta a los requisitos de información DAC7.

DAC7 Vendedor denunciable

Las autoridades fiscales de los Estados miembros de la UE solicitan información sobre los ingresos a los operadores de plataformas digitales (como las OTA como Airbnb). Si utilizas un gestor de canales como Your.Rentals, también estamos obligados a recopilar información declarable sobre los vendedores, ya que conectamos a los gestores y propietarios de inmuebles con los canales de las OTA.

El término "vendedor declarable" se refiere al anfitrión (particular o empresa) que recibe los ingresos generados por un anuncio de alquiler.

Que un anfitrión sea considerado vendedor declarable depende de su contrato. Si el contrato asigna los ingresos por alquiler de las reservas al anfitrión (por ejemplo, un gestor inmobiliario), entonces ese anfitrión es el vendedor declarable. Sin embargo, si los ingresos (después de los honorarios del gestor) se pagan al propietario del inmueble, entonces se considera que el propietario es el vendedor declarable.

Para evitar confusiones, ten en cuenta que la plataforma Tu.Alquiler depende de que los usuarios especifiquen quién es el vendedor declarable. Por ejemplo, un administrador de fincas puede indicar su propia cuenta bancaria, pero transferir los ingresos al propietario, que sigue siendo el vendedor declarable.

Las cuentas bancarias son sólo un ejemplo, y pueden aplicarse otros supuestos en función de cómo se estructuren los pagos.

Debe recopilarse información del vendedor declarable para cada anuncio.

Vendedor individual declarable

El propio arrendador es el vendedor declarable de los inmuebles situados en la UE y/o alquilados por un residente en un país de la UE a efectos fiscales.

Consulta el árbol de decisiones para determinar el vendedor denunciable para cada listado que gestiones.

Vendedor declarante

Hay dos situaciones posibles cuando la propiedad está situada en la UE o el propietario es residente en la UE:

1. Alquiler fijo: Si una empresa gestiona un inmueble propiedad de otra persona y paga al propietario un alquiler fijo, la empresa se considera el vendedor declarante. En este caso, los ingresos por alquiler se registran en la contabilidad de la empresa.
2. A comisión: Si una empresa gestiona propiedades de alquiler en nombre de los propietarios en virtud de un acuerdo de comisión, el propietario de la propiedad se considera el vendedor declarable.

Informes DAC7 para diferentes canales de alquiler vacacional

Ahora que hemos identificado al vendedor denunciable, es importante comprender cómo funciona el proceso de denuncia.

No siempre es necesario que el vendedor declarante se encargue directamente de la declaración. Cuando en la cadena de transacciones intervienen varias plataformas -como una OTA y un gestor de canales-, los intermediarios pueden tener sus propias obligaciones y directrices en materia de declaración fiscal.

Los canales de venta como Airbnb y Expedia exigen que Tu.Alquileres comparta con ellos la información fiscal declarable del vendedor para que puedan informar a las autoridades fiscales pertinentes.

Para otros canales OTA, así como para las reservas directas procesadas a través de Tu.Alquiler, la plataforma debe comunicar tus datos fiscales a la Agencia Tributaria Danesa (Skattestyrelsen). Esta autoridad comparte entonces la información con las autoridades competentes de otros Estados miembros de la UE.

Plataformas digitales y vendedores no sujetos a la declaración DAC7

En general, las siguientes entidades y supuestos no se consideran notificables en virtud de la DAC7:

• Entidades gubernamentales
• Entidades que cotizan en bolsa
• Vendedores que alquilan bienes inmuebles con una frecuencia muy elevada (más de 2.000 actividades por periodo de declaración), como hoteles
• Pequeños vendedores de bienes (menos de 30 actividades y menos de 2.000 euros de ingresos por periodo de declaración)

Las siguientes no se consideran plataformas digitales según el DAC7:

• Sitios web de empresas que venden sus propios productos (por ejemplo, sitios web de reservas directas)
• Plataformas que no participan en la realización de transacciones o desconocen los valores de las transacciones (por ejemplo, Facebook Marketplace)
• Servicios de procesamiento de pagos como PayPal

DAC7 Relación con el modelo fiscal 179 español

Tu.Alquileres ha consultado a un abogado y economista español especializado en normativa de alquiler turístico, Álvaro Graciani, para entender mejor cómo afecta la DAC7 a los contribuyentes en España y qué acciones son necesarias.

Para comprender plenamente el DAC7, es importante considerar su relación con el formulario 179 (también conocido como modelo 179).

El modelo 179 (RD 1070/2017) es una obligación de información tributaria establecida por la Agencia Tributaria española. Deben cumplimentarlo los intermediarios que pongan en contacto a propietarios o arrendadores con inquilinos que alquilen viviendas con fines turísticos.

El formulario 179 requiere mucha de la misma información que el DAC7, aunque hay algunas diferencias. Una distinción clave es que el formulario 179 se aplica a una gama más amplia de personas físicas y jurídicas en comparación con el DAC7.

A partir de 2023, algunos requisitos de información se solapan, lo que puede crear trabajo administrativo adicional para los propietarios de alquileres vacacionales. Sin embargo, se espera que la Agencia Tributaria española actualice el formulario 179 para ajustarlo mejor a la normativa DAC7.

Como resultado, los contribuyentes españoles pueden esperar que en el futuro se reduzca la duplicación y mejore la armonización entre las obligaciones de información fiscal nacionales y de la UE.

Comparación de los requisitos de comunicación de datos del DAC7 y del Modelo 179

Información DAC7 (para particulares / empresas)

• Nombre completo / Nombre legal
• Dirección principal de residencia
• Número(s) de identificación fiscal (NIF) por anuncio y/o para el Anfitrión/Coanfitrión individual
• Fecha de nacimiento (para particulares)
• País de residencia
• Número de identificación a efectos del IVA (si procede)
• Identificador(es) de cuenta(s) financiera(s), como cuenta bancaria o cuenta de servicios de pago
• Dirección de la lista
• Número de registro de la propiedad
• Número de días reservados
• Ganancias trimestrales por anuncio en la plataforma Airbnb, junto con el número de anuncios
• Comisiones de servicio de Airbnb
• Nombre del titular de la cuenta, si es distinto del anfitrión o número de registro mercantil

Modelo 179 Información

• Datos de identificación del propietario de la vivienda alquilada
• Identificación de la propiedad: dirección completa, referencia catastral y capacidad determinada por la licencia de ocupación o documento similar.
• Número de contrato de alquiler del inmueble
• Fecha de inicio de la actividad de alojamiento turístico
• Ingresos percibidos por el propietario de la explotación inmobiliaria
• Fecha de intermediación de la operación
• Número de días que estuvo alquilada la vivienda
• Forma de pago utilizada para aceptar reservas

Atención: Para declarar los ingresos, las plataformas requieren tu número de identificación fiscal (NIF), mientras que el IVA es opcional.

Aquí tienes algunos nombres locales de identificación fiscal de países de la UE basados en las directrices de la OCDE. Consulta a tu asesor fiscal local para obtener más información.

• Austria - Steuernummer
• Bélgica - Numéro d'identification du registre national
• Bulgaria - Единен граждански номер
• Croacia - Osobni identifikacijski broj
• Chipre (República de) - Αριθμός Φορολογικού Μητρώου
• República Checa - Rodné číslo
• Dinamarca - CPR-nummer
• Estonia - Isikukood
• Finlandia - Henkilötunnus
• Francia - Numéro fiscal de référence / Numéro SPI
• Alemania - Identifikationsnummer
• Grecia - Αριθμός Φορολογικού Μητρώου
• Hungría - Adóazonosító jel
• Irlanda - Número personal de servicio público
• Italia - Codice fiscale
• Letonia - Personas kods
• Lituania - Asmens kodas
• Luxemburgo - Nationale identifikationsnummer
• Malta - Numru ta' identifikazzjoni personali
• Países Bajos - Persoonsnummer
• Polonia - Numer identyfikacji podatkowej
• Portugal - Número de identificación fiscal
• Rumanía - Cod numérico personal
• Eslovaquia - Rodné číslo
• Eslovenia - Enotna matična številka občana
• España - Número de identificación fiscal
• Suecia - Personnummer

FAQ sobre la Directiva DAC7

¿Qué pasa si no facilito mis datos fiscales a una OTA o a un gestor de canales?

Si a tu listado le falta información requerida por DAC7, puede dar lugar a que se congelen los pagos y/o se bloqueen tus listados. En algunos casos, los canales de venta individuales pueden aplicar sus propias políticas en relación con la falta de información del contribuyente.

Para evitar interrupciones, asegúrate de proporcionar la información requerida lo antes posible para que tus listados permanezcan activos y sigan recibiendo reservas y pagos.

Alojo varios listados en un mismo país. ¿Qué información tengo que facilitar?

El DAC7 requiere información del contribuyente para cada listado de propiedades. Sin embargo, se puede utilizar la misma información del contribuyente en varios listados, o puedes optar por proporcionar información diferente para los distintos listados, si procede.

Albergo listados en varios países. ¿Qué información tengo que facilitar?

Para cada listado de propiedades, DAC7 requiere que proporciones información sobre el contribuyente. Esto puede incluir un número de identificación fiscal (NIF) para cada país de la UE en el que seas residente o en el que estén ubicadas tus propiedades.

Nota: Si alojas anuncios tanto dentro como fuera de la UE, los requisitos del DAC7 son independientes de las obligaciones fiscales que puedas tener en otros países.

No soy el propietario de mi anuncio. ¿Qué información tengo que facilitar?

Si administras un inmueble y pasas los ingresos por alquiler directamente al propietario, debes facilitar la información fiscal del propietario. Sin embargo, si tienes un contrato de gestión y obtienes ingresos del inmueble, debes facilitar tanto tu propia información (como vendedor declarable) como la del propietario del inmueble.

No soy administrador de fincas residente en la UE. ¿Se compartirán mis datos?

Sí. Si tienes una propiedad anunciada en la UE, el DAC7 se te aplica -seas particular o empresa- independientemente de dónde tengas tu sede.

¿Puede Hacienda revisar mis declaraciones de la renta de años anteriores?

Cada país de la UE tiene sus propias normas sobre la revisión de declaraciones fiscales anteriores, a menudo dentro de un plazo definido. Debes consultar a un asesor fiscal local para obtener orientación específica.

Nota: Estar sujeto al IVA no siempre significa que estés obligado a presentar declaraciones del IVA. Por ejemplo, los particulares que alquilan su vivienda pueden estar exentos de presentar declaraciones de IVA. En estos casos, se te puede seguir considerando sujeto al IVA, pero exento de declarar.

Si desactivo ahora mi cuenta de Airbnb o de Tu.Alquiler, ¿se compartirá mi información?

Si a partir de 2023 alquilaste un inmueble o percibiste ingresos de una cotización en Europa, tus datos pueden seguir declarándose en el DAC7.

Por ejemplo, si aceptaste una reserva en mayo de 2023 y luego desactivaste tu cuenta, la plataforma puede seguir informando de tus datos durante el periodo en que estuviste activo. Sin embargo, si tu cuenta se desactivó antes de 2023, tus datos no estarían sujetos a la declaración DAC7.

Conclusión

El CAD7 mejora el intercambio de información fiscal entre los Estados miembros de la UE, en particular para las plataformas que facilitan las transacciones económicas, incluido el alquiler de inmuebles.

Como propietario o gestor de un alquiler vacacional -especialmente en España-, es importante comprender la DAC7 y su relación con los requisitos españoles de información fiscal, como el formulario 179, para seguir cumpliendo la normativa.

Aunque algunos requisitos de datos pueden solaparse entre el DAC7 y el Modelo 179, se espera que la Agencia Tributaria española alinee aún más estos marcos, ayudando a agilizar los procesos de información para los propietarios.

Al comprender los requisitos de datos clave tanto del DAC7 como del formulario 179, los propietarios de alquileres vacacionales pueden garantizar una información precisa y el cumplimiento de la normativa fiscal nacional y de la UE.