El error de cumplimiento de Airbnb que hace que se desactiven los anuncios

Imagina que te despiertas y descubres que tu anuncio de Airbnb ha desaparecido de los resultados de búsqueda. Sin avisos, sin explicaciones, simplemente desaparecido. Para un número creciente de anfitriones, esto no es una hipótesis. Es lo que ocurre cuando falta un campo de cumplimiento, un número de registro es incorrecto o no se ha rellenado un código legal obligatorio.

Los requisitos de Airbnb para los anfitriones no se limitan a seguir unas normas. Son un guardián directo de tu visibilidad. Y a medida que la normativa se endurece en Europa y más allá, lo que está en juego es cada vez más importante.

He aquí una distinción importante que la mayoría de las guías pasan por alto: no todos los requisitos de conformidad de los alquileres a corto plazo afectan por igual al estado de tu anuncio. Algunos pueden hacer que retiren tu anuncio. Otros son muy recomendables, pero no afectarán a tu visibilidad si te los saltas. Conocer la diferencia es importante.

Lo único que puede hacer que desactiven tu anuncio

Sólo tres elementos de cumplimiento pueden hacer que Airbnb elimine o desactive tu anuncio: tu RLN, tu CIN (si anuncias en Italia) y tu NRA (si anuncias en España). Todo lo demás es importante, pero no te desconectará.

RLN - Número de licencia de registro

Un RLN es el término genérico de Airbnb para cualquier permiso o número de registro de alquiler a corto plazo exigido localmente. En la actualidad, muchas ciudades y regiones de todo el mundo exigen a los anfitriones que se registren ante las autoridades locales antes de publicar un anuncio, y que muestren ese número de registro en su anuncio.

Cuando una jurisdicción exige un RLN y falta o es incorrecto, Airbnb suele estar obligada legalmente a retirar la propiedad de la lista hasta que se resuelva. Algunos ejemplos son la ciudad de Nueva York (donde es obligatorio el registro de RLN a través de la Oficina del Alcalde para el Cumplimiento de la Ley), París, Ámsterdam y un número creciente de ciudades de todo el mundo.

¿Qué hacer? Comprueba si tu ciudad o región exige un número de registro o permiso STR. Si es así, introdúcelo en el campo dedicado al registro en tu anuncio de Airbnb, no sólo en tu descripción. El formato debe coincidir exactamente con el formato oficial de tu jurisdicción. Si no estás seguro, consulta con la autoridad local de turismo o vivienda.

CIN - Italia (Codice Identificativo Nazionale)

Desde enero de 2025, todos los alquileres de corta duración en Italia deben tener un CIN, un código de identificación nacional introducido por el Decreto Anticipi de diciembre de 2023. Las OTA tienen la obligación legal de verificar y eliminar los anuncios que no tengan un CIN válido.

Las sanciones por incumplimiento son dobles. No poseer un NIC conlleva una multa de 800 a 8.000 euros, dependiendo del tamaño de la propiedad. No mostrar o incluir el NIC en tus listados y anuncios conlleva otra multa de 500 a 5.000 euros -también en función del tamaño-, además de la retirada inmediata de cualquier anuncio que incumpla la normativa.

Nota: para obtener un NIC, primero necesitas un CIR (Codice Identificativo Regionale), el código regional que debe existir antes de que se pueda emitir el nacional.

Qué tienes que hacer Regístrate para obtener tu CIR a través de tu autoridad regional, y luego solicita tu CIN a través del portal del Ministerio de Turismo (es necesario iniciar sesión en el SPID/CIE). Introdúcelo en el campo específico de Airbnb, no sólo en la descripción. Cada propiedad necesita su propio código.

NRA - España (Número de Registro de Alquiler)

En virtud del Real Decreto 1312/2024, todo alquiler de corta duración en España requiere un NRA, un número de registro nacional de alquiler. Se trata de un requisito nacional (no se limita a regiones concretas), y las plataformas están obligadas a retirar de la lista los anuncios que no lo cumplan desde agosto de 2025.

Si falta tu ANR en tu anuncio de Airbnb, tu propiedad puede quedar inactiva hasta que la proporciones.

Qué hay que hacer Regístrate en la autoridad competente de tu región de España para obtener tu ANR, y luego introdúcelo en el campo correspondiente de tu anuncio de Airbnb en el formato exacto requerido.

Importante - Pero no hará que retiren tu anuncio

Realmente merece la pena ocuparse de los dos puntos siguientes, pero no afectarán a la visibilidad de tu anuncio ni a su estado online si aún no los has completado. Lo decimos claramente porque muchos anfitriones se preocupan innecesariamente por ellos, y otros no les prestan la atención que merecen porque no entienden cuáles son las consecuencias reales.

Características de seguridad: Detectores de humo y CO

Airbnb recomienda encarecidamente a los anfitriones que instalen detectores de humo y de monóxido de carbono (CO) y que lo confirmen en su anuncio. La información de seguridad incompleta o que falte no hará que desactiven o eliminen tu anuncio de los resultados de búsqueda. Airbnb no desconectará tu anuncio por este motivo.

Dicho esto, es realmente importante por otras razones. Los elementos de seguridad bien documentados generan confianza en los huéspedes, pueden reducir tu exposición a la responsabilidad civil y a menudo son exigidos por la legislación local, independientemente de las normas de la plataforma de Airbnb. En Italia, concretamente, los detectores de CO y gas y los extintores de 6 kg son un requisito legal en virtud de la legislación CIN -con sanciones de 600 a 6.000 euros por infracción-, pero eso es una cuestión de legislación local, no de anuncios de Airbnb.

Nuestra recomendación: Instala detectores de humo en cada planta y cerca de las zonas de dormitorio. Si tu propiedad tiene aparatos de gas, una caldera, una chimenea o una estufa de combustible sólido, instala cerca un detector de CO. Confirma y fotografía los dispositivos de seguridad en tu anuncio de Airbnb. Si tu propiedad no tiene ningún aparato de gas, indícalo explícitamente en lugar de dejar el campo en blanco: elimina la ambigüedad y tranquiliza a los huéspedes.

Vendedor declarable - Declaración fiscal DAC7

En virtud de la Directiva DAC7 de la UE (en vigor desde enero de 2023), Airbnb está obligada a recopilar y comunicar información fiscal sobre los anfitriones que obtienen ingresos en la plataforma. El término clave aquí es vendedor declarable - el anfitrión o gestor de la propiedad que recibe realmente los ingresos por alquiler.

No completar tu información de vendedor denunciable no desconectará tu anuncio. Tu anuncio permanece activo y sigue aceptando reservas. Lo que hará es activar una congelación de pagos: Airbnb retendrá tus ganancias hasta que se facilite la información fiscal requerida. En algunos casos también puede bloquear tu capacidad de añadir nuevos anuncios.

Esto afecta principalmente a los anfitriones establecidos en la UE y a los anfitriones con propiedades registradas en Estados miembros de la UE. Si un gestor de la propiedad gestiona los ingresos en lugar de hacerlo directamente el propietario, el gestor de la propiedad es el vendedor declarable, y es la información del gestor de la propiedad la que debe figurar en el archivo.

Nuestra recomendación: Completa tu información de vendedor notificable DAC7 aunque tu anuncio no se desconecte sin ella. Una congelación de pagos a mitad de temporada es un grave problema operativo, y totalmente evitable.

Envío de datos de invitados - España, Italia y Grecia

Además de los códigos de registro, los anfitriones de España, Italia y Grecia están legalmente obligados a enviar los datos de los huéspedes directamente a las autoridades nacionales cada vez que un huésped se registra. Se trata de una obligación independiente del registro de tu anuncio -se realiza por reserva, no por propiedad- y no afectará al estado de tu anuncio de Airbnb si no se cumple. Pero conlleva sus propias multas y suele ser el requisito de cumplimiento que pilla desprevenidos a los operadores una vez superada la fase inicial de configuración.

España (SES.Hospedajes): En virtud del Real Decreto 933/2021, los anfitriones deben enviar hasta 21 campos de datos de los huéspedes -incluidos datos personales, información sobre documentos de identidad, datos de contacto y país de residencia- directamente al Ministerio del Interior a través de la plataforma SES.Hospedajes. La presentación se exige en las 24 horas siguientes al registro de entrada. Las multas por incumplimiento oscilan entre 601 y 30.000 euros.

Italia (Servizio Alloggiati): Los anfitriones deben comunicar los datos del pasaporte y la información personal de los huéspedes a la Policía del Estado a través del portal web Alloggiati en un plazo de 24 horas desde el registro de entrada, o en un plazo de 6 horas para estancias de una sola noche.

Grecia (AADE/myDATA): Debe presentarse una declaración separada a través del portal de la AADE por cada estancia, junto con las obligaciones de registro policial. Las multas empiezan en 5.000 euros por una primera infracción, suben a 10.000 euros por una segunda infracción en el mismo año, y aumentan a 20.000 euros por infracciones posteriores.

Hacer esto manualmente para cada reserva -en múltiples propiedades y múltiples canales- es donde muchos operadores se quedan atrás silenciosamente. La introducción de datos es repetitiva, los plazos son ajustados y los sistemas de cada país funcionan de forma diferente.

Tu.Alquiler automatiza las tres cosas. Los datos de los huéspedes recogidos en el momento de la reserva se envían directamente al sistema nacional correspondiente -Servizio Alloggiati en Italia, Ministerio del Interior en España y AADE/myDATA en Grecia- sin necesidad de introducirlos manualmente. Los recibos de reserva conformes también se emiten automáticamente a la salida del huésped.

Los campos que la mayoría de los anfitriones omiten (pero que deberían completar)

Además de los desencadenantes de desactivación mencionados, hay un conjunto más amplio de campos estructurados que los anfitriones suelen dejar incompletos. Estos no desactivarán tu anuncio, pero los campos en blanco reducen la frecuencia con la que apareces en las búsquedas filtradas: las OTAs tratan un campo omitido como "no disponible" y te excluyen de los resultados relevantes. Entre ellos están:

• Clasificación del tipo de propiedad (apartamento vs. casa entera vs. habitación privada) - la clasificación errónea afecta a la elegibilidad del filtro
• Detalles de accesibilidad: los campos en blanco te excluyen de las búsquedas filtradas por accesibilidad
• Información sobre la seguridad de los huéspedes: contacto de emergencia, hospital más cercano, peligros específicos de la propiedad
• Información sobre el NIF o el IVA en los mercados en los que se requiere para los pagos

Ninguno de ellos parece urgente. Pero cada campo en blanco es una pequeña reducción de visibilidad, y se van sumando.

Cómo hacer una auditoría de cumplimiento en tu lista

No se tarda mucho en hacer una comprobación básica. Aquí tienes un proceso sencillo:

1. Comprueba tu campo de registro: ¿se ha introducido tu RLN, CIN o NRA en el campo correspondiente (no sólo en la descripción), y coincide exactamente con el formato oficial?
2. Revisa tus campos de seguridad: confirma las alarmas de humo y los detectores de CO cuando proceda, y sube fotos de los dispositivos colocados
3. Completa tu información DAC7: accede a la configuración de tu cuenta Airbnb y confirma que tus datos de vendedor denunciable están actualizados
4. Comprueba cada campo de equipamiento estructurado: busca cualquier cosa marcada como incompleta o que falte
5. Busca en tu propio listado: ¿aparece cuando buscas tu ubicación y fechas? Si no es así, puede que ya haya algo que lo esté suprimiendo

Si gestionas varios anuncios en varios canales, hacer esto manualmente para cada propiedad lleva mucho tiempo, y es fácil que se te escape cuando cambia una norma.

Cumplir las normas cuando cambian

Uno de los mayores retos del cumplimiento de la normativa sobre alquileres de corta duración es que las normas evolucionan constantemente. Un destino que no tenía requisitos de registro hace dos años puede haber introducido uno desde entonces. Una OTA que antes aceptaba confirmaciones informales puede exigir ahora datos estructurados.

La respuesta práctica es tratar el cumplimiento de la normativa sobre alquileres de corta duración como un proceso continuo y no como una tarea de configuración puntual. Establece un recordatorio para revisar los campos de cumplimiento de tu anuncio cada seis meses, y siempre que te enteres de cambios normativos en tu mercado.

En Tu.Alquiler, ayudamos activamente a los anfitriones a estar al tanto de todo esto. Si falta un número de licencia obligatorio, nos pondremos en contacto para solucionarlo, y si no se puede arreglar a tiempo, podemos retirar temporalmente la propiedad de la lista para evitar el riesgo de auditoría y posibles multas. Nuestro Creador de Listas actualiza los campos de cumplimiento en tiempo real a medida que cambian los requisitos del canal, para que no tengas que seguir tú mismo la evolución de las normas de cada plataforma. También nos encargamos de los informes fiscales DAC7, para que tus obligaciones de vendedor declarables estén cubiertas sin que tengas que gestionarlas por separado.

Lo esencial

En realidad, sólo tres cosas pueden hacer que se desactive tu anuncio de Airbnb: la falta de RLN, CIN o NRA. Todo lo demás -alarmas de seguridad, información denunciable del vendedor, campos de servicios incompletos- es importante por otras razones, pero no te desconectará.

El consejo práctico: comprueba que tu número de registro está introducido correctamente en el campo adecuado, obtén tu código de Italia o España si cotizas allí, y no dejes que los problemas de pago te sorprendan a través de DAC7. Ésos son los verdaderos riesgos por los que merece la pena perder el sueño.

¿Todo lo demás? Merece la pena hacerlo, pero no es una emergencia.