No existe una respuesta universal cuando se trata de estrategias de precios en Airbnb, Booking.com y otras OTA. Sin embargo, hay algunas cosas que todos los anfitriones deben tener en cuenta para aprovechar al máximo sus propiedades durante todo el año. En esta publicación, echaremos un vistazo a algunas de las cosas más importantes a tener en cuenta al establecer tus precios de temporadas alta y baja.
¿Cómo decidir precios para tu Airbnb o Booking.com?
A continuación os dejamos un resumen de las recomendaciones de Airbnb y Booking.com para decidir tus precios, es decir, las cosas más importantes que debes tener en cuenta al crear tu estrategia de precios para tu alquiler vacacional:
- Comienza pensando en tu mercado objetivo al ajustar tu precio base. ¿Estás tratando de atraer a viajeros con un presupuesto limitado durante la temporada baja? ¿O estás buscando viajeros de lujo durante la temporada alta? Esto es específico para cada anuncio.
- Oferta y demanda. Define las temporadas altas y bajas en tu zona. Crea tu estrategia de precios para el siguiente año y recuerda que los viajeros reservan propiedades con 3 a 12 meses de anticipación. Si hay muchas propiedades disponibles en tu área durante la temporada baja, seguramente tendrás que ser más flexible con tus precios. Sin embargo, si hay pocas propiedades disponibles, es posible que desees cobrar más para beneficiarte de la oferta baja o limitar las reservas de nuevos huéspedes cuando la oferta esté aumentando.
- La ubicación es un factor muy importante a la hora de decidir los precios de temporada. Una ciudad de esquí ve una mayor demanda durante los meses de invierno, mientras que una ciudad de playa estará más solicitada durante los meses de verano. La definición de temporada es exclusiva para cada ubicación. La ubicación también es específica para cada anuncio. No todos ellos son iguales. Intenta agrupar tus anuncios con diferentes estrategias de precios.
- Adopta la fórmula [Tarifa básica] + [Tarifa de temporada] + [Tarifa personalizada] para tus anuncios (lee más sobre ello a continuación).
- Sé transparente. La tarifa por noche no es lo único que los huéspedes terminarán pagando. El precio total incluirá la tarifa de servicio al huésped, la tarifa de limpieza, la tarifa por huésped adicional (si aplica) y los impuestos del país específicos de tu área.
- Domina las promociones. Aprende cómo y cuándo usar descuentos móviles, tarifas por países, ofertas especiales y tipos de descuentos específicos de cada plataforma OTA.
¿Cuáles son las estrategias de precios de alquileres vacacionales más efectivas?
Hay una variedad de estrategias de precios que se pueden utilizar en la industria del alquiler a corto plazo, pero las más comunes son:
- fijación de precios basada en el valor: precios basados en cuánto percibe el cliente que vale tu alquiler a corto plazo
- basado en la competencia: precios basados en lo que cobran los competidores
- “cost-plus”: cuando una empresa agrega un porcentaje a sus costes para obtener ganancias
- precios dinámicos: basados en la demanda
Existen herramientas de pago como Pricelabs y Beyond que pueden ofrecer una automatización completa para establecer precios. Alternativamente, puedes intentar beneficiarte de programas personalizados como Airbnb Smart Pricing o el Genius partner program de Booking.com (que no es una herramienta de fijación de precios, sino una herramienta de marketing).
Sin embargo, es beneficioso conocer las reglas del juego antes de jugar. Hemos escrito esta guía para ayudarte a comprender cómo establecer el precio de tus anuncios de alquiler a corto plazo de forma general.
¿Cómo se ajustan los precios de reserva en los alquileres vacacionales?
Aquí tienes un video (en inglés) de Benjamin, Agente Personal en Your.Rentals, quien revela los principales métodos para establecer precios en tu alojamiento a corto plazo.
Configuración de una estrategia de precios de un alquiler vacacional [ejemplo]
Comencemos nuestro análisis con una descripción de la temporada vacacional, de más general a más específica. Desglosaremos las reglas de precios en tres categorías:
- Tarifas básicas
- Tarifas de temporada
- Tarifas personalizadas
Toma un patrón anual común en las reservas de alquileres vacacionales. Pero recuerda, tu análisis debe ser específico para tu nicho de mercado y ubicación.
Aquí están los datos de Your.Rentals sobre el promedio de reservas mensuales en Europa en 2020-2022. Aunque 2020 se vio afectado en gran medida por la pandemia, la tendencia fue la misma.
Media de reservas en Europa en de los años 2020-2022 extraído de las estadísticas de Your.Rentals. Este gráfico puede ayudarte a establecer un precio adecuado para cada período del año.
Luego, debemos detectar los períodos de prioridad en los que podemos modificar los precios básicos.
Averigüemos cómo podemos alinear todos los tipos de descuentos y comercializarlos a través de todos nuestros canales de alquiler vacacional al mismo tiempo.
Tarifas básicas en alquileres vacacionales
Esta es tu tarifa de referencia, el precio base (como lo indica Booking.com). Este es el precio que pones para todo el año o, más concretamente, para tu temporada baja.
Tarifas básicas en alquileres de corta estancia
En nuestra plataforma, en el campo Noche normal tienes que definir tu Tarifas Temporadas. Si tienes una tarifa de fin de semana diferente, puedes configurarla en el campo Noche de fin de semana.
El texto en color azul muestra qué precio se mostrará en los diferentes canales a los huéspedes, incluida toda la comisión agregada.
Configuración de tarifas básicas en la plataforma de Your.Rentals
Luego puedes ingresar algunas reglas específicas: por ejemplo, que el lugar pueda recibir hasta ocho personas. Además, es posible que desees cobrar un extra por huéspedes adicionales. Por ejemplo, que tu alojamiento tenga un precio determinado para dos personas y, con la llegada de más huéspedes, el precio aumente por persona.
Los descuentos también se pueden aplicar a tu Tarifa básica (ya sean tus descuentos personales o los descuentos provenientes de las OTA).
Según nuestra experiencia, en Your.Rentals te recomendamos que hagas que tu tarifa base sea un 10% más alta para poder absorber un descuento, si lo tienes configurado.
Puedes establecer la estancia mínima de una noche y luego una amplia estancia máxima, con tal de ser lo más flexible posible a la vez que permites que los huéspedes puedan quedarse mucho tiempo.
Elige los días de entrada y salida. De nuevo, sé lo más flexible posible y elige, preferiblemente, cualquier día de la semana.
La plataforma te permite elegir solamente días concretos de la semana para la entrada y salida de los huéspedes, aunque te recomendamos que selecciones todos los días.
Tarifas de temporada en alquileres vacacionales
La Tarifa de temporada la utilizarás para los puntos de demanda más altos o más bajos del año, o en un momento concreto de alta afluencia de tu zona (coincidiendo, por ejemplo, con fiestas locales o eventos especiales). Los descuentos en Tarifas de temporada no deben aplicarse de la misma forma que lo haríamos con la Tarifa básica.
Las tarifas de temporada abordan períodos de alta o baja demanda, u ocasiones especiales en tu área.
Tú decides cuántas Tarifas de temporada te gustaría tener. Puedes tener muchas o puedes tener solo unas pocas. Te recomendamos informarte de los eventos locales en tu área durante todo el año.
Define tus puntos máximos y mínimos en el año en los que puedes subir o bajar de tu Tarifa básica.
Configuración de las Tarifas de temporada
Digamos que tienes un período de 2 a 3 semanas en el que estás extremadamente tranquilo y prefieres tener huéspedes que perder dinero. Entonces, puedes configurar una tarifa especial solo para esos períodos creando una Tarifa de temporada.
La configuración dentro de la interfaz de Your.Rentals se parece mucho a las reglas de Tarifas básicas, excepto que aquí podemos establecer el nombre de esta Tarifa estacional.
¡Consejo profesional! Agrega el año a cada nombre de Tarifa de temporada. Esto puede ayudarte a conocer los descuentos "pasados" y "futuros".
Quizás no quieras una Tarifa básica para alguna época concreta del año, porque te resulta demasiado barata. Así puedes establecer una Tarifa de temporada donde no quieras tener la Básica.
En este ejemplo, queremos establecer 200€ entre semana y 230€ los fines de semana.
En el campo Estancia mínima, aumentamos ligeramente el número de noches, ya que queremos que los huéspedes vengan por un período un poco más largo.
En cuanto a la Estancia máxima, no nos importa que los huéspedes se vayan cualquier día, por lo que establecemos un número alto de noches.
Podemos tener check-ins solo los lunes o martes, por ejemplo. Pero cuanto más flexible seas, más reservas generarás. Así que elige Cualquier día.
Permitar la combinación con los descuento para estancias de larga duración: esta pequeña casilla de verificación en la parte inferior significa que, si tienes un descuento configurado para 7/14/21/28 noches (esas son opciones disponibles en la plataforma que te ayudan a ser más competitivo) es posible que NO desees que estos descuentos se apliquen a tus Tarifas de temporada.
Si lo dejas sin marcar, no habrá descuento para largas estancias disponible para esa Tarifa de temporada.
Cuando ya tenemos nuestra Tarifa de temporada “Test 2”, podemos copiarla de anuncio a anuncio. Es importante tener estaciones que cubran el período de tiempo de un año.
Es posible que no estés seguro de qué precios o disponibilidad vas a tener en 2024, 2025 o en mucho tiempo. En este caso, fija un precio mucho más alto de lo que sueles establecer para esa temporada. Y tal vez quieras restringirlo con reglas como una estancia mínima de 10 noches o solo hacer el check-in en algunos días específicos.
¡Consejo profesional! Nunca bloquees fechas en tu calendario a no ser que ya tengas una reserva para entonces. En su lugar, establece Tarifas de temporada con precios muy altos para períodos particulares. Los canales OTA son muy sensibles a los anuncios con baja disponibilidad, por lo que los anuncios con un calendario cerrado podrían afectar a tu posicionamiento.
Recuerda: trata siempre de mantenerte disponible y visible. Seguirás apareciendo en la búsqueda de Airbnb pero con precios muy altos, asegurándote de que si se realiza una reserva, tengas un margen con el que jugar.
Puedes pedirle al huésped que reubique su reserva. Como mínimo, los viajeros pueden ver tus anuncios en la búsqueda del canal y obtener un punto de contacto con tu marca.
La manera fácil de copiar tarifas estacionales pasadas es haciendo clic en el botón rojo grande en la página Tarifas de temporada.
Algunas Tarifas de temporada pueden durar hasta 1 mes o estar limitadas a una semana, un fin de semana o un solo día, según los eventos locales en tu área.
Ahora vamos a echar un vistazo a tu calendario en la plataforma.
En el apartado Calendario tenemos todos los anuncios con los precios por noche.
Tarifas personalizadas para alquileres vacacionales
Para mostrar nuestro ejemplo, tenemos una lista donde los huéspedes pueden reservar una estancia de una noche de lunes a martes. Aunque el precio es el mismo, puede que las reglas que hemos puesto en nuestra Tarifa básica no permitan reservas de una sola noche.
Al hacer clic en el día del calendario en una lista, puedes establecer una tarifa personalizada y cambiar las condiciones de estancia mínima o máxima para esa noche en particular.
Configuración de tarifas personalizadas en el calendario de reservas
Caso de baja demanda – tarifas personalizadas
Si Deseas que tus anuncios se reserven con la mayor frecuencia posible, incluso durante la temporada baja podrías hacer algunos cambios.
Por ejemplo, en el campo Tarifa personalizada, puedes reducir el precio de $ 200 a $ 100, ya que deseas que se reserve esa noche. Se puede poner una estancia mínima de una noche.
Las fechas de check-in no se verán afectadas porque es solo una noche. Puedes escribir una nota privada para recordarte el porqué de esta bajada, ejemplo: descuento especial solo para esta noche.
Configuración de tarifas de temporada en la interfaz de Your.Rentals
Cuando termines con la tarifa personalizada, puedes copiarla y pegarla en otros anuncios o en toda la cuenta.
Copia la configuración de tarifas estacionales entre listados
Caso de alta demanda – tarifas personalizadas
Si te das cuenta de que hay una gran demanda para un evento especial, puedes aumentar el precio. Por ejemplo, durante un fin de semana de partido de fútbol en tu ciudad.
Puedes hacer eso por una o dos noches. Es prácticamente la misma configuración que en el ejemplo anterior, pero añadiendo un precio más alto. ¡Aquí tienes!
Cuidado con las tarifas personalizadas
La vista Calendario ahora muestra un punto rojo en la celda de mi calendario como un recordatorio visual de que se trata de una tarifa personalizada. ¡No te perderás un detalle!
La tarifa personalizada está marcada con el punto de color en el calendario de Your.Rentals.
Solo deberás usar tarifas personalizadas por un tiempo y en una fecha muy particular.
También puedes hacer esto durante un período de tiempo más largo, pero si se vuelve demasiado largo, te recomendamos cambiarlo a una tarifa estacional para que pueda repetirlo todos los años.
Las tarifas personalizadas le dan la libertad de cambiar casi todas las configuraciones de tarifas en una lista.
Si deseas deshacerte de la tarifa personalizada, modifícarla o cambiar la tarifa a las tarifas básicas, simplemente elimina la regla de tu calendario.
Copiar tarifas personalizadas entre listados
Las tarifas personalizadas podrían reutilizarse para comercializar noches gratis entre reservas más largas. A la hora de establecer la tarifa selecciona > Descuentos a la derecha, y tenemos esta pequeña bombilla.
Con solo un clic, copia tu configuración a otros listados y ahorra tiempo al automatizar la administración de tarifas y descuentos.
Aquí puedes transferir fácilmente la configuración seleccionada. Elige todos los descuentos o elige solo un descuento de temporada alta.
Copia y pega las tarifas de temporada de forma masiva
En cada uno de estos anuncios, ingresa las tarifas específicas para cada propiedad. Aunque esto es sólo información general, conocer el año que viene con algunos días específicos cubiertos es esencial para ti.
Tener un plan para tus tarifas te brinda una ventaja al considerar cosas como la estacionalidad y las tarifas personalizadas.
Sincronización de tarifas de listado entre canales
Probablemente estés familiarizado con la sincronización. Your.Rentals puede comunicarse fácilmente con todos los principales canales OTA y enviarles los datos sobre el precio por noche.
Así que si introduces el ajuste estacional o la tarifa personalizada a tus tarifas básicas, el sistema envía estos precios a todos los canales que estén habilitados en tu cuenta.
Casos específicos de descuentos
¿Cómo funciona la tarifa de temporada con los descuentos? Son muy similares y es posible que tengas descuentos para una estancia más larga. Hay una pequeña casilla que puedes activar o desactivar cuando creas tus tarifas de temporada para decidir si se deben aplicar dichos descuentos. Y este descuento es solo para estancias más largas.
Una regla para que las tarifas de temporada incluyan descuentos por estancias prolongadas.
Al aplicar este descuento para estancias más largas, has de tener en cuenta que aún puedes aplicar descuentos adicionales, como por ejemplo el de la reserva anticipada y el de reserva de último minuto.
Tarifa de temporada - descuento por reserva anticipada
Por ejemplo, si tienes un descuento por reserva anticipada establecido para 12 meses, y algún viajero reserva con un año de anticipación, obtendrá un 10% de descuento. Tienes que ser consciente de esto y quizás incluirlo en tu precio básico.
Tarifa de temporada – descuento móvil
También hay un descuento especial, que podría establecerse para dispositivos móviles (normalmente el 10%). En Your.Rentals, esto no se aplica a todos los canales, sino solo a Booking.com, Expedia y Agoda.
Ten en cuenta que se puede aplicar un descuento del 10 % cuando realizas una reserva a través de estas cuentas más grandes.
Los descuentos no se acumulan
¿Qué pasa si alguien reserva con anticipación y desde un dispositivo móvil: obtendrá un 20% de descuento?
No, solo obtendrán un 10% de descuento. Los descuentos no son acumulables. Entonces, si tiene los descuentos de estancias más largas y alguien reserva 7 noches al año por adelantado desde un teléfono móvil, no es 10 más 10 más 10. Es solo el 10%.
Descuentos bajo condiciones específicas de reserva
Hay otros tipos de descuentos que debe tener en cuenta, además de las tarifas de temporada y personalizadas.
En tus reglas de reserva, puedes presionar a los huéspedes para que elijan una política de reserva o cancelación más estricta. Esto no se considera un descuento, por lo que esta vez sí que se añadirá a otros descuentos.
Póliza no reembolsable con 5% de descuento sobre el precio.
Por lo tanto, si ofreces tarifas de temporada y alguien elige la reserva no reembolsable, el descuento del 5 % se sumará a tus tarifas básicas y de temporada.
Conclusión
Las tarifas y los descuentos por temporada pueden ser una excelente manera de aumentar tus ventas, pero es importante entender cómo funcionan para poder aprovecharlas. En este artículo, hemos repasado algunos casos específicos de descuentos y cómo interactúan entre sí.
También hemos analizado algunos descuentos más profundos que están disponibles bajo condiciones de reserva específicas.
Si estás buscando formas de impulsar clasificaciones más altas y más ventas a través de tus anuncios,, las tarifas y los descuentos de temporada podrían ser la respuesta.