Mejores ubicaciones de Airbnb 2023: las 60 ciudades de España, Francia e Italia

Invertir en alquileres vacacionales se ha convertido en una tendencia popular en Europa, especialmente en destinos turísticos codiciados como España, Francia e Italia. En este artículo, analizaremos las mejores ubicaciones de Airbnb en Europa y compartiremos las últimas cifras de AirDNA.

Esta estrategia de inversión consiste en alquilar o comprar una propiedad con la intención de alquilarla por periodos cortos a turistas a través de Airbnb y otras OTA. El arbitraje de alquiler -que es otro término para esta ocupación- está ganando popularidad debido a su potencial para generar unos ingresos estables con unas barreras de entrada relativamente bajas.

¿Por qué es importante la ubicación de las casas e inmuebles vacacionales?

La ubicación define su éxito de muchas maneras. Estas son las principales métricas que hay que tener en cuenta:

• Potencial de ingresos: las zonas con alta demanda y baja oferta en el mercado de alquiler vacacional son difíciles de encontrar. Debes fijarte en aspectos como la tasa de empleo, la oferta de propiedades de alquiler (por qué es baja o alta) para comprender el atractivo general de la ubicación.
• Tarifa media diaria (ADR): el ingreso medio diario por el alquiler por habitación ocupada pagada en un periodo de tiempo determinado.
• Ingresos por alquiler disponible (RevPAR): evalúa la capacidad de generar ingresos a partir de las habitaciones disponibles, independientemente de la ocupación. ADR y RevPAR pueden aportar información valiosa sobre la rentabilidad de posibles ubicaciones.
• Índice de ocupación (IO): necesita prever su demanda. El índice de ocupación también puede ayudarte a fijar correctamente el precio de tu alquiler vacacional. En algunos casos, tener siempre una alta tasa de ocupación no es deseable, ya que puede significar una merma a los ingresos, plantear problemas de mantenimiento y rotación de huéspedes.
• Estacionalidad: el inmueble no estará probablemente ocupado al 100% en un año, lo que afecta a la política de precios y al mejor momento para invertir. Conocer los acontecimientos clave de la zona, como los torneos deportivos o fiestas locales, puede ayudarle a desarrollar una estrategia de precios eficaz.
• Tipo de propiedad: t puede ser un apartamento, una villa, una cabaña o un chalet de lujo. Cada categoría de Airbnb atrae a huéspedes diferentes y requiere estrategias de marketing distintas. A la hora de realizar tu primera inversión, considera la singularidad de tu propiedad objetivo en comparación con el mercado local. Fórmate una opinión sobre si es prometedora o plantea riesgos.
• Competencia: ¿cuanta oferta y capacidad de elección hay en tu localidad? Busca regiones en las que el sector del alquiler vacacional no esté sobredimensionada.

Para tomar las mejores decisiones sobre una inversión adecuada en un alquiler vacacional, puedes utilizar herramientas analíticas inteligentes como AirDNA y Mashvisor.

Cómo elegir las mejores ubicaciones de Airbnb

A la hora de medir la rentabilidad de tu inversión (ROI) en una propiedad de Airbnb, dispones de varios modelos de cálculo: efectivo sobre efectivo, tasa interna de rentabilidad o tasa anual de rentabilidad. Todos ellos sirven para el mismo propósito fundamental: calibrar la rentabilidad de tu inversión.

Un retorno de inversión conservador suele situarse entre el 8 y el 12%, pero las predicciones de AirDNA para 2023 indican un rendimiento mínimo del 15% para los inversores experimentados. La rentabilidad real de los alquileres a corto plazo puede llegar a superar el 80%.

Buscar zonas con competidores de bajo rendimiento

Independientemente del número de propiedades de un mismo lugar, si tus estrategias de precios y servicios no están optimizadas, existe la posibilidad de que destaques con una de tus mejores propiedades.

Si dos propiedades de un mismo lugar ofrecen el mismo número de camas, baños y servicios, pero una tiene un precio mucho más alto que la otra, tú dispondrás de una clara ventaja competitiva.

Buscar tendencias al alza de la demanda

Mira más allá del contexto actual del mercado. Aunque algunas ubicaciones pudiesen estar prosperando a corto plazo, es crucial centrarse en mercados que muestren potencial a largo plazo. Comprueba si las noches reservadas han aumentado de forma constante a lo largo del mes o del trimestre.

Algunas leyes locales pueden, por ejemplo, restringir el tiempo que los huéspedes pueden permanecer en el lugar. Por ejemplo, desde 2021 en Barcelona permite a los anfitriones alquilar una habitación individual durante menos de 31 días. Esto afectaría a la demanda.

Considerar mercados satélites cerca de las grandes ciudades

Las ubicaciones alrededores de las grandes ciudades pueden ofrecer un potencial sin explotar en los mercados inmobiliarios. Estos destinos se han hecho populares por su proximidad a los núcleos urbanos y la abundancia de actividades vacacionales. Buca una ubicación a menos de 3 horas en coche de un mercado principal, ya que las distancias mayores pueden limitar el acceso a las grandes ciudades.

Cerrar la brecha de servicios en la configuración de la propiedad

Invierte en propiedades que tengan o puedan tener las comodidades que el lugar «requiere». Por ejemplo, tener una piscina es esencial para atraer reservas en la Italia rural. Mientras que en el centro de las ciudades es importante disponer de un acceso cómodo a supermercados. La clave está en centrarse en los mercados en los que las propiedades con servicios alrededor superan a las propiedades que no los tienen.

Buscar lugares donde los alquileres vacacionales no sean a tiempo completo

Si una propiedad está destinada exclusivamente a viajeros, implica que esta se alquilará el máximo número de días al año. Tu objetivo es descubrir lugares en los que los propietarios de Airbnb alquilan solo una parte de tu propiedad o residen en ella durante determinados periodos del año

Elija lugares en los que otros alojamientos tengan fechas bloqueadas o no estén abiertos más de 180 días al año.

​Mercado europeo del alquiler vacacional en el primer trimestre de 2023

Europa en 2023 presenta una oportunidad prometedora para los futuros anfitriones de Airbnb. La Organización Mundial del Turismo de las Naciones Unidas (OMT) apunta a una buena recuperación del sector turístico en Europa en 2023:

• Las llegadas de turistas internacionales alcanzaron el 80% de los niveles anteriores a la pandemia en el primer trimestre del año.
• Europa alcanzó el 90% de los niveles anteriores a la pandemia, impulsada por la fuerte demanda intrarregional.
• La recuperación del turismo internacional en Europa ha sido fuerte en el primer trimestre de 2023, con una estimación de 235 millones de turistas.

Turismo internacional en 2023 @UNWTO

Previsiones de ingresos en España durante 2023

He aquí algunas señales del mercado para posibles inversores de alquileres de vacacionales en España.

1. Se prevé que el mercado de alquiler vacacional en España crezca un 1,67% (2023-2027), lo que se traducirá en un volumen de mercado de 4.000 millones de dólares en 2027.
2. El número de casas alquiladas a turistas en España aumentó un 20% (unas 300.00 viviendas en las 20 ciudades más grandes) en el primer trimestre de 2023 en comparación con el mismo periodo de 2022. Al parecer, muchos hogares españoles ven en Airbnb un medio de generar ingresos adicionales en medio de la impredecible coyuntura económica
3. Alquilar a turistas en España es el doble de rentableque ofrecer alquileres de larga duración a residentes en España.
4. IEn al menos 6 grandes ciudades españolas, el número de alquileres vacacionales ofrecidos como alternativa a los hoteles creció un 34,5% ien los 12 meses anteriores a septiembre de 2022.
5. En febrero de 2023, la demanda del alquiler vacacional en España aumentó un 26,6% en comparación con el año pasado, a pesar de ser un periodo típicamente de baja demanda.
6. El gobierno español ha puesto en marcha una normativa para los alquileres vacacionales, que obliga a los anfitriones a registrarse ante las autoridades y a pagar impuestos sobre sus ingresos por alquiler vacacional. Infórmate sobre cómo obtener una licencia turística española para un alquiler vacacional.

Potencial de ingresos de Francia en 2023

El mercado francés del alquiler vacacional sigue siendo muy competitivo.

1. El mercado francés de alquiler a corto plazo es extremadamente dinámico, con un máximo histórico de 805.000 anuncios de Airbnb en febrero de 2023.
2. Se prevé que el mercado de alquiler vacacional en Francia crezca un 0,78% (2023-2027) (2023-2027), lo que se traducirá en un volumen de mercado de 4.480 millones de dólares en 2027.
3. A lo largo de 2023, el número de anuncios en Airbnb en Francia experimentó un aumento del 22%.
4. La Conferencia Scale France 2023 prevé aproximadamente 200 asistentes, todos ellos gestores de un mínimo de 20 propiedades de alquiler vacacional en toda Francia.
5. El gobierno francés ha puesto en marcha una normativa para limitar el número de alquileres vacacionales en París (le loi ALUR/Duflot), que incluye la solicitud de autorización, el máximo de días de alquiler, el mecanismo de compensación y el cambio de uso..
6. Según PriceLabs, la tarifa media diaria (ADR) de los alquileres vacacionales en Francia aumentó un 18% en 2023 con respecto al año anterior..

Potencial de ingresos de Italia en 2023

1. Se prevé que el mercado de alquiler vacacional en Italia crezca un 1,29% (2023-2027), lo que se traducirá en un volumen de mercado de 3.200 millones de dólares en 2027.
2. Florencia acaba de aplicar una prohibición inmediata de nuevos alquileres vacacionales privados a corto plazo en el centro histórico de la ciudad. El objetivo de esta medida es atraer de nuevo a los residentes permanentes a una de las zonas turísticas más apreciadas de Italia.
3. En 2023, el gobierno italiano introdujo una nueva normativa para los alquileres vacacionales, que obliga a los anfitriones a registrarse ante las autoridades y pagar impuestos sobre sus ingresos.
4. Según PriceLabs, la tarifa media diaria de los alquileres de corta duración en Italia aumentó un 15% en 2023 respecto al año anterior.

Se espera que el mercado italiano de alquiler a corto plazo crezca en 2023, centrándose en propiedades rurales y villas.

Los mejores lugares para tener un Airbnb en Europa

Ahora que hemos hecho un breve repaso de las situaciones específicas de cada país en general, es hora de profundizar en la búsqueda de las ubicaciones adecuadas allí.

Métricas clave de AirDNA para evaluar la rentabilidad de Airbnb

Market Grade

Market Grade es una métrica combinada de AirDNA que evalúa el rendimiento de una ubicación comparándola con las 2.000 mejores ubicaciones de Airbnb en todo el mundo. Se basa en cinco métricas clave:

1. Demanda de alquiler (Puntuación alta = Alta demanda de viajes)
2. Crecimiento de los ingresos (Puntuación alta = Aumento de los ingresos por propiedad)
3. Estacionalidad (Puntuación alta = Baja estacionalidad)
4. Regulación (Puntuación alta = Bajo nivel de regulación o no hay regulación)
5. Inversión (Puntuación alta = Buena oportunidad de inversión)

La calificación del mercado viene determinada por el percentil del área en cada métrica; los percentiles más altos indican mejores resultados.

Tarifa media diaria (ADR)

El ADR se calcula dividiendo los ingresos totales, incluidos los gastos de limpieza, entre el número de noches reservadas. En AirDNA, los ingresos se definen como la suma de las tarifas nocturnas del calendario durante los días reservados, más los gastos de limpieza repartidos en la reserva.

Tasa de ocupación

El índice de ocupación (IO) se calcula dividiendo el número de días reservados por el número total de días disponibles en un mes (media del último año). Se excluyen los anuncios sin reservas.

No siempre un IO más alto es un buen indicador, ya que algunos anfitriones pueden cobrar tarifas inferiores a las del mercado, obteniendo más reservas con menores ingresos. Alcanzar el equilibrio adecuado es clave para maximizar los beneficios tanto para los anfitriones como para los huéspedes.

Ingresos

Ingresos mensuales medios en euros, incluidos los gastos de limpieza, en los últimos 12 meses. El valor no incluye impuestos, tasas de servicio ni tasas por huéspedes adicionales.

Plataformas como AirDNA permiten investigar la diferencia entre los ingresos reales obtenidos por las propiedades durante el último año y los ingresos potenciales que estas propiedades podrían haber generado si hubieran cotizado a tiempo completo.

A continuación, presentamos algunos extractos de datos organizados por el parámetro Grado de mercado, para las principales ciudades de Francia, Italia y España.

El periodo de datos de las tablas siguientes corresponde a agosto de 2023, la temporada alta de vacaciones en Europa.

Oportunidades de inversión en Airbnb en España, agosto 2023

Estas son las 20 mejores ciudades y regiones de España para alquileres de corta duración:

Barcelona, España

En este gráfico podemos ver el rendimiento del grado de mercado de Barcelona, ADR, OR e ingresos desde los valores de temporada alta a los de temporada baja.

Barcelona recibe más de 12 millones de visitantes al año. 150.000 personas trabajan en el sector turístico de Barcelona, y el turismo representa el 7,3% del PIB de la ciudad.Barcelona cuenta con un sector del alojamiento bien desarrollado, que incluye hoteles, alquileres vacacionales y albergues.

Perfil del alojamiento turístico de Barcelona en 2017 (de barcelona.cat)

El rendimiento de la zona puede diferir entre los distritos de la ciudad. La Barceloneta, por ejemplo, muestra un nivel de atractivo de mercado ligeramente inferior al de la ciudad en general, con una calificación A y una ADR de 149 €:

2. Madrid, España

Mardid es un lugar ligeramente más regulado que Barcelona (índice de regulación baja 58/100), pero en general mantiene la máxima calificación de mercado A+.

Madrid es una de las seis grandes ciudades españolas donde el número de alquileres vacacionales creció un 34,5% (la mayoría en el centro de las ciudades) en los 12 meses hasta septiembre de 2022.

Estos son los datos de dos distritos de Madrid. En agosto, Embajadores tuvo una tarifa media diaria (ADR) de 118 euros y unos ingresos mensuales de 2.272 euros. El distrito Sol de Madrid tuvo una ADR de 148 euros y unos ingresos medios de 3.061 euros.

3. Malaga, España

Según AirDNA, hay 7.843 alquileres vacacionales en Málaga, con una tasa media de ocupación del 77% y un precio diario de 115 € en 2023. Esta ubicación está influenciada por las variaciones estacionales.

El auge del turismo se ha traducido en una subida del 31% en los precios de los alquileres en Málaga a finales de 2022.

Además, los compradores extranjeros están haciendo subir los precios inmobiliarios en Málaga, con unas 3.496 viviendas adquiridas por extranjeros en los tres primeros meses de 2023.

4. Granada, España

Granada muestra un grado A+ con 101 euros de ADR, un 67% de ocupación y 1.651 euros de ingresos. La zona está influenciada por la estacionalidad.

5. Islas Canarias (Costa Teguise)

Las Islas Canarias gozan de un clima perfecto durante todo el año, lo que las convierte en un destino turístico ideal para todas las estaciones. Con unas tarifas medias por noche ligeramente inferiores, de 83 €, mantiene un elevado índice de ocupación del 89% y conserva una calificación de mercado 100/100 A+ de AirDNA.

6. Mallorca (Plama)

Palma de Mallorca tiene una calificación de mercado B+, con 185 euros de ADR y una tasa de ocupación fluctuante (84% en agosto).

Mallorca supone un reto para los residentes no españoles a la hora de invertir en Airbnb debido a los recientes cambios y restricciones legislativas.
El gobierno balear ha congelado el «intercambio de camas» privadas hasta 2026. Esto significa que no se concederán nuevas licencias para el alquiler vacacional y que no aumentará el número de plazas hoteleras.
Recomendamos seguir estudiando la legislación sobre alquiler vacacional en Mallorca.

España: atractivo global de la inversión

En general, Barcelona, Madrid y Málaga lideran el atractivo inversor debido a sus fuertes calificaciones de mercado, elevadas ADR, saludables tasas de ocupación y sustanciales ingresos. Valencia, Sevilla, Alicante y Bilbao también ofrecen un sólido potencial de inversión.

Los mercados de nivel medio presentan diversos puntos fuertes y débiles, lo que los convierte en opciones viables en función de las preferencias de cada inversor y de su tolerancia al riesgo.

Mejores lugares de arbitraje de Airbnb en Francia, agosto de 2023

Francia es cada vez más popular para el arbitraje de Airbnb. Hay muchos distritos urbanos, regiones e islas entre los que elegir. La siguiente lista muestra las mejores ubicaciones de Francia según las métricas de AirDNA de agosto de 2023:

1. París, Francia (calificación de la inversión)

París está ampliamente considerado como un destino de primer nivel, ostentando una notable calificación A+. Con una tarifa media diaria de 170 euros y un elevado índice de ocupación del 89% (que alcanza el 100% en temporada alta), los ingresos medios se sitúan en 2.680 euros.

Como ejemplo de la variación de las cifras, hemos elegido el apreciado distrito de Bourse en París. Con una tarifa media diaria (ADR) de 232 euros, una tasa de ocupación (OR) cercana al 90% y unos ingresos de 4.447 euros, demuestra un potencial considerable. Sin embargo, los inversores también deben tener en cuenta la normativa que se aplica a esta zona.

2. Toulouse, Francia (calificación de la inversión)

Toulouse se presenta como una prometedora oportunidad de inversión en Francia, con una impresionante calificación de mercado A+. Tiene una tarifa nocturna competitiva de 70 euros, un alto índice de ocupación del 72% y unos ingresos medios mensuales de 1.117 euros.

3. Versalles, Francia (calificación de la inversión)

Versalles, una auténtica joya enclavada en los suburbios de París, presume de una tarifa media diaria de 108 euros, con un sobresaliente índice de ocupación del 77%. Esto se traduce en unos encomiables ingresos de 1.620 euros. Aun así, tiene un clima normativo un tanto difícil (puntuación: 40/100).

4. Nantes, Francia (calificación de la inversión)

Nantes presenta un fuerte potencial de inversión con un grado de mercado A. Con un ADR de 79 euros y una sólida tasa de ocupación del 74%, esta ubicación garantiza un flujo de ingresos constante. Los inversores pueden esperar unos ingresos medios mensuales competitivos de 1.179 euros. El crecimiento de los ingresos es de 34/100, lo que significa que el RevPAR interanual no creció significativamente.

5. Lyon, Francia (calificación de la inversión)

Lyon destaca como una atractiva oportunidad de inversión en Francia, con una excepcional calificación de mercado A+. Con una tarifa media diaria (ADR) de 96 euros y una encomiable tasa de ocupación del 74%, los inversores pueden anticipar unos sustanciosos ingresos medios mensuales de 1.481 euros.

6. Montpellier, Francia (calificación de la inversión)

A modo de comparación, las ciudades turísticas del sur de Francia no han llegado a los primeros puestos de nuestra tabla de inversiones en Airbnb, pero queremos destacar una de ellas: Montpellier.

Montpellier tiene un bajo potencial de crecimiento de los ingresos (38/100) y el mercado está muy regulado (41/100). Negocio muy estacional, en la mayoría de los casos con tasas de ocupación que fluctúan entre el 57-73% en temporada baja y alta, la calificación general del inversor es B+.

France: overall Airbnb investment attractiveness

Paris, Toulouse, and Versailles shine as top investment choices due to their A+ market grades on AirDNA, high ADRs, strong occupancy rates, and considerable revenues.

Cities with A market grades – Nantes, Lyon, Lille, and Bordeaux – also offer attractive investment opportunities. The A- and B+ grade locations present varying levels of potential, while B- grade locations might require additional consideration due to challenges with occupancy rates.

Las mejores oportunidades de inversión en Airbnb en Italia, agosto de 2023

Italia es otro gran destino para la inversión en Airbnb. En un esfuerzo por atraer a más visitantes, el Gobierno italiano ha puesto en marcha recientemente varias iniciativas y recortes fiscales que hacen atractiva la inversión en Italia.

1. Roma (Italia) calificación de la inversión

Roma es un destino de inversión de primer orden en Italia, con un grado de mercado A+, un ADR de 170 euros y una tasa de ocupación del 94%, unos sólidos ingresos mensuales de 3.832 euros. La estacionalidad afecta significativamente a los ingresos, que disminuyen a 1.885 euros durante la temporada baja.

2. Milán, Italia Calificación de las inversiones

Milán destaca como una opción de inversión de primer orden con una calificación de mercado A+. Con un ADR de 132 euros y una tasa de ocupación del 75%, esta ubicación garantiza un flujo de ingresos constante. Los ingresos mensuales previstos son de 2.109 euros.

3. Clasificación de las inversiones en Florencia, Italia

Florencia se presenta como una atractiva oportunidad de inversión en Italia, con un excepcional grado de mercado A+. Con un competitivo ADR de 146 euros y una alta tasa de ocupación del 90%, esta ubicación promete unos sustanciales ingresos medios mensuales de 2.818 euros.

4. Índice de inversión en Venecia, Italia

Venecia es una perspectiva de inversión con una calificación de mercado A+. Con un impresionante ADR de 180 euros y una tasa de ocupación del 89%, esta ciudad museo promete unos atractivos ingresos medios mensuales de 3.706 euros. Sin embargo, Venecia está marcada por el impacto de la estacionalidad (puntuación 46/100), que afecta a la fluctuación de los precios a lo largo del año y al calendario de las inversiones.

5. Calificación de la inversión en Nápoles, Italia

Nápoles (Napoli) presenta un prometedor potencial de inversión con una calificación de mercado A+. Con un ADR de 96 euros y una sólida tasa de ocupación del 80%, esta ubicación garantiza un flujo de ingresos constante. Los inversores pueden esperar unos ingresos medios mensuales competitivos de 1.745 euros.

6. Costa de Amalfi, Italia

La Costa Amalfitana (ciudad de Almalfi) es una gran oportunidad de inversión en Italia, marcada por una calificación de mercado A-. Con un impresionante ADR de 201 euros y una alta tasa de ocupación del 89%, esta ubicación tiene un potencial de ingresos de 4.153 euros. Sin embargo, la puntuación de estacionalidad es extremadamente baja, alcanzando sólo 3 sobre 100. Esto complica enormemente su viabilidad como destino turístico, especialmente en periodos de baja demanda.

Italia: valoración general de Airbnb

Italia ofrece una amplia gama de oportunidades de inversión en su mercado de alquiler a corto plazo. Grandes ciudades como Roma, Milán, Florencia, Venecia y Nápoles, así como joyas regionales como el Lago Como y la Toscana (Siena), son particularmente atractivas debido a sus calificaciones de mercado A+, altos ADR y fuertes tasas de ocupación. Las ubicaciones con grados de mercado A -como Sicilia y Toscana- también ofrecen un sólido potencial de inversión.

Conclusión

Tienes que conocer las métricas cruciales. Evalúe la situación económica, la oferta y la demanda de propiedades, el ADR, el RevPAR y la ocupación para valorar el potencial de ingresos.

La estacionalidad influye en los precios. El tipo de propiedad influye en el perfil de los huéspedes y en el nivel de competencia.
Detectar zonas con competidores de bajo rendimiento. Supervisa las tendencias de la demanda, la legislación local, los mercados suburbanos y la mejora de los servicios del establecimiento.

Utiliza herramientas como AirDNA y Mashvisor para realizar estudios locales específicos.
Las ciudades centroeuropeas mantienen sistemáticamente la calificación de mercado más alta, A+, lo que indica un mayor potencial económico y mayores ventajas. Las regiones costeras se ven especialmente afectadas por la estacionalidad y están sujetas a numerosas normativas locales, sobre todo en España e Italia.