La directive DAC7 expliquée aux hôtes Airbnb

DAC7 pour les locations à court terme Airbnb

Dans le contexte des locations de vacances, DAC7 signifie que chaque opérateur de plateforme soumise à déclaration - comme Airbnb, Booking.com ou Your.Rentals - doit demander des détails supplémentaires aux hôtes dont les annonces ont fait l'objet de réservations au cours de l'année de déclaration.

C'est aux opérateurs de plateformes qu'il incombe de transmettre les informations relatives aux recettes aux autorités de l'UE. L'État membre de l'UE dans lequel l'hébergeur est enregistré sera alors notifié.

Location à long terme et DAC7

Le CAD7 s'applique non seulement aux locations à court terme, mais aussi à toute forme de location, y compris les locations à long terme.

Par exemple, si vous recevez une réservation à long terme (28 nuits ou plus) sur une plateforme comme Airbnb, elle est également soumise aux exigences de déclaration DAC7.

DAC7 Vendeur à déclarer

Les autorités fiscales des États membres de l'UE demandent des informations sur les revenus des opérateurs de plateformes numériques (tels que les OTA comme Airbnb). Si vous utilisez un gestionnaire de canaux comme Your.Rentals, nous sommes également tenus de collecter des informations sur les vendeurs à déclarer, car nous mettons en relation les gestionnaires et les propriétaires de biens immobiliers avec les canaux des OTA.

Le terme "vendeur à déclarer" désigne l'hôte (particulier ou entreprise) qui perçoit les revenus générés par une annonce de location.

La question de savoir si un hôte est considéré comme un vendeur à déclarer dépend de son contrat. Si le contrat attribue les revenus locatifs provenant des réservations à l'hôte (par exemple, un administrateur de biens), cet hôte est le vendeur à déclarer. En revanche, si les revenus (après déduction des frais de gestion) sont versés au propriétaire, c'est ce dernier qui est considéré comme le vendeur à déclarer.

Pour éviter toute confusion, notez que la plateforme Your.Rentals s'appuie sur les utilisateurs pour spécifier qui est le vendeur à déclarer. Par exemple, un administrateur de biens peut indiquer son propre compte bancaire mais transférer les revenus au propriétaire, qui reste le vendeur à déclarer.

Les comptes bancaires ne sont qu'un exemple, et d'autres scénarios peuvent s'appliquer en fonction de la manière dont les paiements sont structurés.

Les informations à fournir par le vendeur doivent être collectées pour chaque annonce.

Vendeur individuel à déclarer

Le propriétaire lui-même est le vendeur à déclarer pour les biens situés dans l'UE et/ou loués par un résident d'un pays de l'UE à des fins fiscales.

Reportez-vous à l'arbre de décision pour déterminer le vendeur à déclarer pour chaque annonce que vous gérez.

Vendeur déclarant d'entreprise

Deux scénarios sont possibles lorsque le bien est situé dans l'UE ou que le propriétaire est un résident de l'UE :

1. Loyer fixe : si une entreprise gère un bien immobilier appartenant à quelqu'un d'autre et verse au propriétaire un loyer fixe, l'entreprise est considérée comme le vendeur à déclarer. Dans ce cas, les revenus locatifs sont enregistrés dans les comptes de l'entreprise.
2. À la commission : Si une entreprise gère des biens locatifs pour le compte de propriétaires dans le cadre d'un accord de commission, le propriétaire du bien est considéré comme le vendeur à déclarer.

Rapport DAC7 pour les différents canaux de location de vacances

Maintenant que nous avons identifié le vendeur à déclarer, il est important de comprendre comment fonctionne le processus de déclaration.

Le vendeur soumis à déclaration ne doit pas toujours s'occuper directement de la déclaration. Lorsque la chaîne de transaction implique plusieurs plateformes - comme une OTA et un gestionnaire de canaux - les intermédiaires peuvent avoir leurs propres obligations et lignes directrices en matière de déclaration fiscale.

Les canaux de vente comme Airbnb et Expedia demandent à Your.Rentals de partager avec eux les informations relatives à la taxe sur les vendeurs afin qu'ils puissent les communiquer aux autorités fiscales compétentes.

Pour les autres canaux OTA, ainsi que pour les réservations directes traitées par Your.Rentals, la plateforme doit communiquer vos informations fiscales à l'agence fiscale danoise (Skattestyrelsen). Cette autorité partage ensuite ces informations avec les autorités compétentes des autres États membres de l'UE.

Plateformes numériques et vendeurs non soumis à la déclaration DAC7

Les entités et scénarios suivants ne sont généralement pas considérés comme devant faire l'objet d'une déclaration au titre du CAD7 :

• Entités publiques
• Entités cotées en bourse
• Les vendeurs qui louent des biens immobiliers à une fréquence très élevée (plus de 2 000 activités par période de déclaration), tels que les hôtels.
• Petits vendeurs de marchandises (moins de 30 activités et moins de 2 000 euros de recettes par période de déclaration)

Les éléments suivants ne sont pas considérés comme des plates-formes numériques dans le cadre de DAC7 :

• Sites web d'entreprises vendant leurs propres produits (par exemple, sites web de réservation directe)
• Les plateformes qui ne participent pas à la réalisation des transactions ou qui n'ont pas connaissance de la valeur des transactions (par exemple, Facebook Marketplace).
• Services de traitement des paiements tels que PayPal

DAC7 Relation avec le formulaire fiscal espagnol 179

Your.Rentals a consulté Álvaro Graciani, avocat et économiste espagnol spécialisé dans la réglementation des locations touristiques, afin de mieux comprendre comment le DAC7 affecte les contribuables espagnols et quelles sont les mesures à prendre.

Pour bien comprendre le DAC7, il est important de considérer sa relation avec le formulaire 179 (également connu sous le nom de modèle 179).

Le formulaire 179 (RD 1070/2017) est une obligation de déclaration fiscale établie par l'Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria). Il doit être rempli par les intermédiaires qui mettent en relation des propriétaires ou des propriétaires de biens immobiliers avec des locataires louant des biens à des fins touristiques.

Le formulaire 179 requiert en grande partie les mêmes informations que le formulaire DAC7, bien qu'il y ait quelques différences. L'une des principales différences est que le formulaire 179 s'applique à un plus grand nombre de personnes physiques et morales que le formulaire DAC7.

À partir de 2023, certaines exigences en matière de déclaration se chevauchent, ce qui peut entraîner un surcroît de travail administratif pour les propriétaires de locations de vacances. Toutefois, l'Agence fiscale espagnole devrait mettre à jour le formulaire 179 pour mieux l'aligner sur les réglementations du DAC7.

En conséquence, les contribuables espagnols peuvent s'attendre à une réduction des doubles emplois et à une meilleure harmonisation des obligations de déclaration fiscale entre le pays et l'UE à l'avenir.

Comparaison des exigences de déclaration des données du DAC7 et du modèle 179

Informations sur le CAD7 (pour les particuliers et les entreprises)

• Nom complet / Nom légal
• Adresse de résidence principale
• Numéro(s) d'identification fiscale (NIF) par inscription et/ou pour chaque hôte/co-hôte.
• Date de naissance (pour les particuliers)
• Pays de résidence
• Numéro d'identification TVA (le cas échéant)
• Identifiant(s) de compte financier, tel qu'un compte bancaire ou un compte de service de paiement
• Adresse de référencement
• Numéro d'enregistrement de la propriété
• Nombre de jours réservés
• Bénéfices trimestriels par annonce sur la plateforme Airbnb, ainsi que le nombre d'annonces.
• Frais de service Airbnb
• Nom du titulaire du compte, s'il est différent du numéro d'enregistrement de l'hôte ou de l'entreprise

Informations sur le modèle 179

• Données d'identification du propriétaire du bien loué
• Identification de la propriété : adresse complète, référence cadastrale et capacité telle que déterminée par l'autorisation d'occupation ou un document similaire.
• Numéro de contrat pour la location du bien
• Date de début de l'activité d'hébergement touristique
• Revenus perçus par le propriétaire au titre de l'exploitation de la propriété
• Date d'intermédiation de la transaction
• Nombre de jours de location
• Mode de paiement utilisé pour accepter les réservations

Attention : Pour déclarer des revenus, les plateformes ont besoin de votre numéro d'identification fiscale (NIF), tandis que la TVA est facultative.

Voici quelques noms locaux de numéros d'identification fiscale de pays de l'UE, basés sur les lignes directrices de l'OCDE. Veuillez consulter votre conseiller fiscal local pour de plus amples vérifications.

• Autriche - Steuernummer
• Belgique - Numéro d'identification du registre national
• Bulgarie - Единен граждански номер
• Croatie - Osobni identifikacijski broj
• Chypre (République de) - Αριθμός Φορολογικού Μητρώου
• République tchèque - Rodné číslo
• Danemark - CPR-nummer
• Estonie - Isikukood
• Finlande - Henkilötunnus
• France - Numéro fiscal de référence / Numéro SPI
• Allemagne - Identifikationsnummer
• Grèce - Αριθμός Φορολογικού Μητρώου
• Hongrie - Adóazonosító jel
• Irlande - Numéro personnel de service public
• Italie - Codice fiscale
• Lettonie - Personas kods
• Lituanie - Asmens kodas
• Luxembourg - Numéro d'identification nationale
• Malte - Numru ta' identifikazzjoni personali
• Pays-Bas - Persoonsnummer
• Pologne - Numer identyfikacji podatkowej
• Portugal - Numero identificação fiscal
• Roumanie - Cod numérique personnel
• Slovaquie - Rodné číslo
• Slovénie - Enotna matična številka občana
• Espagne - Numéro d'identification fiscale
• Suède - Personnummer

FAQ sur la directive DAC7

Que se passe-t-il si je ne fournis pas mes informations de contribuable à un OTA ou à un gestionnaire de canaux ?

Si les informations requises par DAC7 sont manquantes dans votre liste, cela peut entraîner le gel des paiements et/ou le blocage de vos listes. Dans certains cas, les canaux de vente individuels peuvent appliquer leurs propres politiques concernant les informations manquantes sur les contribuables.

Pour éviter toute perturbation, veillez à fournir les informations requises dès que possible afin que vos annonces restent actives et continuent à recevoir des réservations et des paiements.

J'héberge plusieurs listes dans un même pays. Quelles informations dois-je fournir ?

Le CAD7 exige des informations sur le contribuable pour chaque liste de biens immobiliers. Toutefois, les mêmes informations sur le contribuable peuvent être utilisées pour plusieurs annonces, ou vous pouvez choisir de fournir des informations différentes pour différentes annonces, le cas échéant.

J'héberge des listes dans plusieurs pays. Quelles informations dois-je fournir ?

Pour chaque liste de biens immobiliers, DAC7 vous demande de fournir des informations sur le contribuable. Il peut s'agir d'un numéro d'identification fiscale (NIF) pour chaque pays de l'UE dans lequel vous résidez ou dans lequel vos biens immobiliers sont situés.

Remarque : si vous hébergez des annonces à la fois dans l'UE et en dehors, les exigences du CAD7 sont distinctes de toute obligation de déclaration fiscale que vous pourriez avoir dans d'autres pays.

Je ne suis pas le propriétaire de mon annonce. Quelles informations dois-je fournir ?

Si vous gérez un bien immobilier et que vous transmettez les revenus locatifs directement au propriétaire, vous devez fournir les informations fiscales du propriétaire. En revanche, si vous avez un contrat de gestion et que vous percevez des revenus de la propriété, vous devez fournir à la fois vos propres informations (en tant que vendeur à déclarer) et celles du propriétaire de la propriété.

Je ne suis pas un gestionnaire immobilier résidant dans l'UE. Mes données seront-elles partagées ?

Oui. Si vous disposez d'une liste de biens immobiliers au sein de l'UE, DAC7 s'applique à vous - que vous soyez un particulier ou une entreprise - quel que soit votre lieu d'établissement.

L'administration fiscale peut-elle examiner mes déclarations de revenus des années précédentes ?

Chaque pays de l'UE a ses propres règles concernant l'examen des déclarations fiscales antérieures, souvent dans un délai défini. Nous vous conseillons de consulter un conseiller fiscal local pour obtenir des conseils spécifiques.

Remarque : le fait d'être assujetti à la TVA ne signifie pas toujours que vous êtes tenu de déposer une déclaration de TVA. Par exemple, les particuliers qui louent leur logement peuvent être dispensés de déposer une déclaration de TVA. Dans ce cas, vous pouvez être considéré comme assujetti à la TVA, mais dispensé de déclaration.

Si je désactive mon compte Airbnb ou Your.Rentals maintenant, mes informations seront-elles partagées ?

Si vous avez loué une propriété ou perçu des revenus d'une inscription en Europe à partir de 2023, vos informations peuvent encore être déclarées sous DAC7.

Par exemple, si vous avez accepté une réservation en mai 2023 et que vous avez ensuite désactivé votre compte, la plateforme peut encore communiquer vos données pour la période pendant laquelle vous étiez actif. Toutefois, si votre compte a été désactivé avant 2023, vos informations ne seront pas soumises à la déclaration DAC7.

Conclusion

Le CAD7 améliore l'échange d'informations fiscales entre les États membres de l'UE, en particulier pour les plateformes qui facilitent les transactions économiques, y compris la location de biens immobiliers.

En tant que propriétaire ou gestionnaire d'une location de vacances, en particulier en Espagne, il est important de comprendre le DAC7 et sa relation avec les exigences fiscales espagnoles telles que le formulaire 179, afin de rester en conformité.

Bien que certaines exigences en matière de données puissent se chevaucher entre le DAC7 et le formulaire 179, l'Agence fiscale espagnole devrait poursuivre l'alignement de ces cadres, ce qui contribuera à rationaliser les processus de déclaration pour les propriétaires immobiliers.

En comprenant les principales exigences en matière de données de la DAC7 et du formulaire 179, les propriétaires de locations de vacances peuvent s'assurer de la précision de leurs déclarations et de leur conformité avec les réglementations fiscales nationales et européennes.