L’erreur de conformité d’Airbnb qui entraîne la désactivation des annonces

Imaginez que vous vous réveillez en découvrant que votre annonce Airbnb a disparu des résultats de recherche. Pas d'avertissement, pas d'explication - tout simplement disparue. Pour un nombre croissant d'hôtes, il ne s'agit pas d'une hypothèse. C'est ce qui se passe lorsqu'un champ de conformité est manquant, qu'un numéro d'enregistrement est incorrect ou qu'un code juridique obligatoire n'a pas été renseigné.

Les exigences d'Airbnb en matière d'hébergement ne consistent pas seulement à respecter des règles. Elles contrôlent directement votre visibilité. Et comme les réglementations se renforcent en Europe et au-delà, les enjeux sont de plus en plus importants.

Voici une distinction importante qui échappe à la plupart des guides : toutes les exigences de conformité en matière de location à court terme n'ont pas la même incidence sur le statut de votre annonce. Certaines peuvent entraîner la suppression de votre annonce. D'autres sont fortement recommandées mais n'affecteront pas votre visibilité si vous les ignorez. Il est important de connaître la différence.

La seule chose qui peut réellement entraîner la désactivation de votre inscription

Seuls trois éléments de conformité peuvent entraîner la suppression ou la désactivation de votre annonce par Airbnb : votre RLN, votre CIN (si vous vous inscrivez en Italie) et votre NRA (si vous vous inscrivez en Espagne). Tous les autres éléments sont importants, mais ils ne vous mettront pas hors ligne.

RLN - Numéro de licence d'enregistrement

Un RLN est le terme générique utilisé par Airbnb pour désigner tout permis de location de courte durée ou numéro d'enregistrement requis au niveau local. De nombreuses villes et régions du monde entier exigent désormais que les hôtes s'enregistrent auprès des autorités locales avant de publier leur annonce, et qu'ils affichent ce numéro d'enregistrement sur leur annonce.

Lorsqu'une juridiction exige un RLN et que celui-ci est manquant ou incorrect, Airbnb est souvent légalement obligé de retirer la propriété de la liste jusqu'à ce que le problème soit résolu. Parmi les exemples, citons la ville de New York (où l'enregistrement des RLN par l'intermédiaire du Mayor's Office of Special Enforcement est obligatoire), Paris, Amsterdam et un nombre croissant de villes dans le monde.

Que faire ? Vérifiez si votre ville ou votre région exige un numéro d'enregistrement ou de permis STR. Si c'est le cas, indiquez-le dans le champ réservé à l'enregistrement dans votre annonce Airbnb - et pas seulement dans votre description. Le format doit correspondre exactement au format officiel de votre juridiction. Si vous n'êtes pas sûr, renseignez-vous auprès des autorités locales chargées du tourisme ou du logement.

CIN - Italie (Codice Identificativo Nazionale)

Depuis janvier 2025, chaque location de courte durée en Italie doit avoir un CIN - un code d'identification national introduit par le Decreto Anticipi de décembre 2023. Les OTA sont légalement tenues de vérifier et de supprimer les annonces qui n'ont pas de CIN valide.

Les sanctions en cas de non-respect sont doubles. Le fait de ne pas posséder de CIN entraîne une amende de 800 à 8 000 euros, en fonction de la taille du bien. Le fait de ne pas afficher ou inclure le CIN dans vos annonces et publicités entraîne une amende distincte de 500 à 5 000 euros - également en fonction de la taille du bien - ainsi que le retrait immédiat de toute annonce non conforme.

Remarque : pour obtenir une CIN, vous devez d'abord obtenir un CIR (Codice Identificativo Regionale) - le code régional qui doit être en place avant que le code national puisse être délivré.

Que faire ? Enregistrez votre CIR auprès de votre autorité régionale, puis demandez votre CIN via le portail du ministère du tourisme (login SPID/CIE requis). Saisissez-le dans le champ prévu à cet effet sur Airbnb - et pas seulement dans la description. Chaque bien a besoin de son propre code.

NRA - Espagne (Número de Registro de Alquiler)

En vertu du décret royal 1312/2024, toute location de courte durée en Espagne nécessite un NRA (numéro d'enregistrement national des locations). Il s'agit d'une exigence nationale (non limitée à des régions spécifiques), et les plateformes sont tenues de retirer de la liste les annonces non conformes depuis août 2025.

Si votre ARN ne figure pas dans votre annonce Airbnb, votre bien peut être rendu inactif jusqu'à ce que vous le fournissiez.

Que faire ? Inscrivez-vous auprès de l'autorité compétente de votre région d'Espagne pour obtenir votre ARN, puis saisissez-le dans le champ prévu à cet effet sur votre annonce Airbnb, en respectant le format exact requis.

Important - mais qui n'entraînera pas le retrait de votre inscription

Les deux éléments ci-dessous méritent vraiment d'être pris en compte - mais ils n'affecteront pas la visibilité de votre annonce ou son statut en ligne si vous ne les avez pas encore réalisés. Nous le signalons clairement parce que beaucoup d'hébergeurs s'inquiètent inutilement de ces éléments et que d'autres ne leur accordent pas l'attention qu'ils méritent parce qu'ils ne comprennent pas quelles en sont les conséquences réelles.

Dispositifs de sécurité : Détecteurs de fumée et détecteurs de CO

Airbnb encourage vivement les hôtes à installer des détecteurs de fumée et des détecteurs de monoxyde de carbone (CO) et à le confirmer dans leur annonce. Les informations de sécurité manquantes ou incomplètes n'entraîneront pas la désactivation de votre fiche ou son retrait des résultats de recherche. Airbnb ne mettra pas votre annonce hors ligne pour cette raison.

Cela dit, c'est vraiment important pour d'autres raisons. Des dispositifs de sécurité bien documentés renforcent la confiance des hôtes, peuvent réduire votre responsabilité et sont souvent exigés par la législation locale, indépendamment des règles de la plateforme Airbnb. En Italie en particulier, les détecteurs de CO et de gaz et les extincteurs de 6 kg sont une obligation légale en vertu de la législation CIN - avec des pénalités de 600 à 6 000 € par infraction - mais il s'agit là d'une question de droit local, et non d'un problème lié à l'inscription sur Airbnb.

Notre recommandation : Installez des détecteurs de fumée à chaque étage et près des chambres à coucher. Si votre logement est équipé d'appareils à gaz, d'une chaudière, d'une cheminée ou d'un poêle à combustible solide, installez un détecteur de CO à proximité. Confirmez et photographiez les dispositifs de sécurité dans votre annonce Airbnb. Si votre logement n'est pas équipé d'appareils à gaz, indiquez-le explicitement au lieu de laisser le champ vide - cela élimine toute ambiguïté et rassure les hôtes.

Vendeur à déclarer - Déclaration de taxe DAC7

En vertu de la directive européenne DAC7 (entrée en vigueur en janvier 2023), Airbnb est tenu de collecter et de communiquer des informations fiscales sur les hôtes qui gagnent un revenu sur la plateforme. Le terme clé ici est vendeur déclarable - l'hôte ou le gestionnaire immobilier qui perçoit effectivement les revenus locatifs.

Le fait de ne pas compléter vos informations de vendeur à déclarer ne mettra pas votre annonce hors ligne. Votre annonce reste active et continue d'accepter des réservations. Airbnb retiendra vos revenus jusqu'à ce que vous fournissiez les informations fiscales requises. Dans certains cas, Airbnb peut également vous empêcher d'ajouter de nouvelles annonces.

Cela concerne principalement les hôtes basés dans l'UE et les hôtes dont les propriétés sont répertoriées dans les États membres de l'UE. Si c'est un administrateur de biens qui gère les revenus et non le propriétaire directement, c'est le gestionnaire de biens qui est le vendeur à déclarer - et ce sont les informations du gestionnaire de biens qui doivent figurer dans le dossier.

Notre recommandation : Complétez vos informations DAC7 sur les vendeurs à déclarer, même si votre annonce ne sera pas mise hors ligne sans ces informations. Un gel des paiements en milieu de saison est un problème opérationnel grave - et tout à fait évitable.

Soumission de données par les invités - Espagne, Italie et Grèce

Outre les codes d'enregistrement, les hôtes d'Espagne, d'Italie et de Grèce sont légalement tenus de transmettre les données relatives aux hôtes directement aux autorités nationales chaque fois qu'un hôte s'enregistre. Il s'agit d'une obligation distincte de l'enregistrement de votre annonce - elle s'applique à chaque réservation, et non à chaque propriété - et elle n'affectera pas le statut de votre annonce Airbnb si elle n'est pas respectée. Mais elle entraîne ses propres amendes et c'est souvent l'exigence de conformité qui prend les opérateurs au dépourvu une fois qu'ils ont passé l'étape de l'installation initiale.

Espagne (SES.Hospedajes): En vertu du Real Decreto 933/2021, les hôtes doivent soumettre jusqu'à 21 champs de données sur les clients - y compris les détails personnels, les informations sur les documents d'identité, les coordonnées et le pays de résidence - directement au ministère de l'Intérieur via la plateforme SES.Hospedajes. La soumission est requise dans les 24 heures suivant l'enregistrement. Les amendes pour non-conformité vont de 601 € à 30 000 €.

Italie (Servizio Alloggiati): Les hôtes sont tenus de communiquer à la police d'État, via le portail Web Alloggiati, les détails du passeport et les informations personnelles de leurs hôtes dans les 24 heures suivant l'enregistrement - ou dans les 6 heures pour les séjours d'une seule nuit.

Grèce (AADE/myDATA): Une déclaration distincte doit être soumise sur le portail de l'AADE pour chaque séjour, en plus des obligations liées au registre de police. Les amendes commencent à 5 000 euros pour une première infraction, passent à 10 000 euros pour une deuxième infraction au cours de la même année et à 20 000 euros pour les infractions suivantes.

C'est en effectuant ces tâches manuellement pour chaque réservation - dans plusieurs établissements et sur plusieurs canaux - que de nombreux opérateurs prennent du retard. La saisie des données est répétitive, les délais sont serrés et les systèmes de chaque pays fonctionnent différemment.

Your.Rentals automatise ces trois processus. Les informations recueillies lors de la réservation sont transmises directement au système national concerné - Servizio Alloggiati en Italie, le ministère de l'Intérieur en Espagne et AADE/myDATA en Grèce - sans qu'aucune saisie manuelle ne soit nécessaire. Les reçus de réservation conformes sont également émis automatiquement au moment du départ du client.

Les champs que la plupart des hébergeurs ignorent (mais qu'ils devraient remplir)

Outre les déclencheurs de désactivation susmentionnés, il existe un ensemble plus large de champs structurés que les hôtes laissent régulièrement incomplets. Ces champs ne désactivent pas votre annonce, mais les champs vides réduisent la fréquence à laquelle vous apparaissez dans les recherches filtrées - les OTA considèrent un champ manquant comme "non disponible" et vous excluent des résultats pertinents. Il s'agit notamment des champs suivants

• Classification du type de propriété (appartement, maison entière ou chambre privée) - une classification erronée affecte l'éligibilité au filtre.
• Détails sur l'accessibilité - les champs vides vous excluent des recherches filtrées en fonction de l'accessibilité.
• Informations sur la sécurité des visiteurs - contact en cas d'urgence, hôpital le plus proche, dangers spécifiques à la propriété
• Numéro d'identification fiscale ou informations sur la TVA dans les marchés où elles sont requises pour les paiements.

Rien de tout cela ne semble urgent. Mais chaque champ vide est une petite réduction de la visibilité, et ils s'additionnent.

Comment procéder à un audit de conformité de votre liste ?

Un contrôle de base ne prend pas beaucoup de temps. Voici une procédure simple :

1. Vérifiez votre champ d'enregistrement - votre RLN, CIN ou NRA est-il saisi dans le champ prévu à cet effet (et pas seulement dans la description) et correspond-il exactement au format officiel ?
2. Passez en revue vos champs de sécurité - confirmez l'existence de détecteurs de fumée et de CO le cas échéant, et téléchargez des photos des dispositifs en place.
3. Complétez vos informations DAC7 - connectez-vous aux paramètres de votre compte Airbnb et confirmez que les détails de votre vendeur à déclarer sont à jour.
4. Vérifiez chaque champ d'équipement structuré - recherchez tout ce qui est marqué comme incomplet ou manquant.
5. Recherchez votre propre liste - apparaît-elle lorsque vous recherchez votre lieu et vos dates ? Si ce n'est pas le cas, il se peut que quelque chose le supprime déjà.

Si vous gérez plusieurs annonces sur plusieurs canaux, effectuer cette opération manuellement pour chaque bien prend du temps - et il est facile de l'oublier lorsqu'une règle change.

Rester conforme aux changements de règles

L'un des plus grands défis de la conformité des locations de courte durée est que les règles ne cessent d'évoluer. Une destination qui n'avait pas d'obligation d'enregistrement il y a deux ans peut en avoir introduit une depuis. Un OTA qui acceptait auparavant des confirmations informelles peut désormais exiger des données structurées.

La réponse pratique est de considérer la conformité des locations à court terme comme un processus continu plutôt que comme une tâche ponctuelle. Fixez un rappel pour vérifier les champs de conformité de votre annonce tous les six mois, et chaque fois que vous entendez parler de changements réglementaires sur votre marché.

Chez Your.Rentals, nous aidons activement les hôtes à rester à jour sur ce point. Si un numéro de licence obligatoire fait défaut, nous vous contacterons pour résoudre le problème ; et s’il n’est pas possible d’y remédier à temps, nous pouvons retirer temporairement l’annonce de la plateforme afin d’éviter tout risque d’audit et d’éventuelles amendes. Notre outil de création d’annonces met à jour les champs de conformité en temps réel à mesure que les exigences des canaux évoluent, ce qui vous évite d’avoir à suivre vous-même l’évolution des règles de chaque plateforme. Nous nous chargeons également des déclarations fiscales DAC7, afin que vos obligations en tant que vendeur soient respectées sans que vous ayez à les gérer séparément.

Le bilan

Seules trois choses peuvent réellement entraîner la désactivation de votre annonce Airbnb : un RLN, un CIN ou un NRA manquant. Tout le reste - alarmes de sécurité, informations sur le vendeur à signaler, champs d'équipement incomplets - est important pour d'autres raisons, mais ne vous mettra pas hors ligne.

En pratique, vérifiez que votre numéro d'enregistrement est correctement saisi dans le bon champ, obtenez votre code pour l'Italie ou l'Espagne si vous vous inscrivez dans ces pays et ne laissez pas les problèmes de paiement vous surprendre par le biais de DAC7. Ce sont là les vrais risques qui valent la peine de s'endormir.

Tout le reste ? Cela vaut la peine de le faire, mais pas en cas d'urgence.