Le taux d’occupation de votre propriété est-il supérieur ou inférieur à celui de vos concurrents ?

Quel serait un bon taux d’occupation pour votre propriété ? 100 % ? 20 % ?
Cela dépend-il de l’emplacement ou de la période de l’année ? Est-il préférable qu’un couple réserve la propriété pour un mois ou qu’un grand groupe réserve la propriété pendant quelques jours ?

La vérité est que pour déterminer le taux d’occupation approprié pour votre propriété, il faut tenir compte d’un grand nombre de facteurs. Et ce qui est vrai pour une saison peut ne pas l’être pour celle de l’année suivante.

Cependant, il y a un moyen bien connu pour évaluer le rendement de votre investissement locatif : analyser vos concurrents !

Cet article vous explique pourquoi il est important d’enquêter sur le taux d’occupation chez vos concurrents, comment vous devez procéder et, surtout, comment vous pouvez utiliser ces informations pour développer votre activité !

Qu’est-ce qu’un taux d’occupation d’une location saisonnière ?

Le taux d’occupation d’une location saisonnière est tout simplement un rapport entre le nombre de jours où la propriété a été réservée et le nombre de jours où elle peut potentiellement être louée, calculé sur une période donnée. Si des clients réservent votre propriété pour une période de 30 jours en septembre, félicitations, votre taux d’occupation pour ce mois est de 100 % !

C’est de toute façon l’indicateur le plus simple à utiliser.

La plupart des locations saisonnières ne sont pas disponibles 365 jours par an. Vous aurez peut-être à fermer la propriété pendant quelques semaines pour effectuer des travaux d’entretien, vous pourrez décider de profiter vous-même de la propriété et d’y passer quelques jours ou il se peut que votre contrat vous interdise de louer la propriété à certaines dates. Dans ces cas, ces dates ne devraient pas être prises en compte dans le calcul du taux d’occupation, car la propriété n’est pas proposée à la location à ces dates. L’inclusion de telles dates dans votre calcul pourrait biaiser les résultats de votre analyse de marché et vous induire en erreur.

Pour l’instant, nous allons simplement nous concentrer sur le calendrier d’occupation. Si la nuitée est facturée en fonction du nombre d’invités, la propriété ne peut être considérée comme « pleine » que si tous les lits ont été réservés. Cependant, pour la plupart des locations saisonnières ce n’est pas le cas et il suffit de jeter un coup d’œil au calendrier d’occupation et de comparer le nombre de jours où la propriété a été réservée et le nombre de jours où elle peut potentiellement être louée pour savoir si l’affaire marche bien.

Comment vérifier le taux d’occupation de ma propriété ?

Vérifier le taux d’occupation de votre propriété est très simple, surtout si vous utilisez un calendrier numérique. En fait, si vous utilisez le logiciel Your.Rentals pour gérer le calendrier d’occupation de votre location saisonnière, vous pouvez facilement visualiser le taux d’occupation de votre bien locatif pendant une période de douze mois avec la fonction Insights.

Cependant, si vous le voulez, le calcul du taux d’occupation peut facilement être fait à la main. Tout d’abord, choisissez la période que vous souhaitez examiner. Comme les réservations peuvent souvent durer plus d’une semaine, nous vous conseillons de choisir au minimum une période d’un mois pour assurer la pertinence des résultats de l’analyse. Bien sûr, vous pourrez tout aussi bien calculer le taux d’occupation pour une saison entière, pour une année ou même plus.

Ensuite, déterminez pour combien de jours la propriété sera proposée à la location durant cette période. N’oubliez pas d’exclure les jours qui ne pourront pas être réservés par les clients. Additionnez ensuite le nombre de jours où la propriété a été réservée. Et enfin, divisez simplement le nombre de jours où la propriété a été réservée par le nombre total de jours elle peut être louée, et convertissez le résultat en un pourcentage.

Par exemple, si vous voulez calculer le taux d’occupation pour le mois d’octobre prochain, vous avez potentiellement 31 nuitées qui peuvent être réservées. Cependant, disons que trois de ces nuitées ne seront pas disponibles à la location parce que vous avez l’intention de faire quelques petites réparations. Il vous reste donc un potentiel de 28 nuitées, dont 14 ont déjà été réservées. Cela signifie que vous avez un taux d’occupation de 50 %.

Comment puis-je comparer mon taux d’occupation à celui de mes concurrents ?

Mais un taux d’occupation de 50 % est-il vraiment bon ? C’est là qu’intervient la comparaison. Si vous avez obtenu ce taux en le calculant pour les 9 prochains mois, vous serez probablement ravi de savoir que la moitié des dates disponibles ont déjà été réservées. Mais qu’en est-il si vous avez obtenu ce taux en le calculant uniquement pour le mois prochain ? Vous aurez des raisons de vous inquiéter, n’est-ce pas ?

Eh bien, comme nous l’avons déjà dit, lorsqu’il s’agit de fixer vos prix, votre meilleure source d’inspiration devrait être vos concurrents directs. Des propriétés dans un endroit similaire, offrant des commodités similaires, à un nombre similaire de locataires ; voici les points de repère que vous devez considérer pour vous positionner sur le marché comme un concurrent efficace.

Alors, comment déterminer le taux d’occupation de vos concurrents ? Eh bien, vous pouvez accéder à leur site Web ou à celui d’une agence de voyages en ligne et essayer de réserver la propriété. Cela ne devrait vous donner qu’une idée approximative de la disponibilité du bien. Si vous ne parvenez pas à réserver une date, vous ne saurez pas si c’est parce qu’un client l’a déjà réservée ou si c’est parce que le propriétaire ou l’exploitant n’envisage pas de louer la propriété à cette date. Et si votre propriété se trouve dans un lieu prisé par les touristes, vous devrez répéter ce processus pour chaque location saisonnière dans la région.

Le moyen le plus simple et le plus efficace de déterminer le taux d’occupation dans votre région est d’utiliser un outil analytique tel que celui qu’on trouve dans Your.Rentals. Ce dernier utilise les données d’AirDNA pour analyser les annonces publiées sur différents sites Web qui proposent des locations saisonnières comparables à la vôtre et calcule le taux d’occupation moyen dans votre région. Il vous permet ainsi de comparer votre taux d’occupation à celui de vos concurrents directs et d’évaluer le rendement de votre investissement locatif.

Comment puis-je utiliser la comparaison des taux d’occupation pour développer mon activité ?

Que faire de ces informations ? Que vous révèlent les taux d’occupation de vos concurrents et comment pouvez-vous utiliser leurs taux d’occupation pour augmenter votre chiffre d’affaires ?

D’abord, ces informations vous aident à fixer vos prix. Si les locations saisonnières avoisinantes affichent complet pour les quelques mois à venir alors que vous peinez à trouver des clients, cela veut dire que vous devriez peut-être envisager de baisser vos prix. Par contre, si vous avez beaucoup de réservations alors que vos concurrents attendent toujours au téléphone, c’est peut-être que vos prix sont trop bas.

Il vous permet également de déterminer où vous devriez orienter vos dépenses de marketing. Si vous constatez des résultats décevants durant une période de l’année, vous pourrez envisager de lancer une campagne publicitaire, alors que si votre propriété affiche presque complet vous pourrez réduire vos dépenses publicitaires sur Facebook.

Vous pouvez également utiliser ces données pour obtenir un aperçu plus global du marché. Vous avez peut-être pensé que votre taux d’occupation de 60 % au mois d’avril était décevant, mais en le comparant à celui d’autres propriétés, vous constaterez que c’est tout le secteur qui a souffert d’une baisse temporaire de la demande.

L’analyse de marché vous aidera également à faire des plans pour l’avenir. Si les taux d’occupation diminuent avec le temps, cela pourrait signifier que la région ou les propriétés sont devenues moins attrayantes qu’elles ne l’étaient auparavant ou que votre marché devient saturé. Cela pourrait vous aider à mieux choisir les régions dans lesquelles vous devez investir pour développer votre portefeuille immobilier.

Puisque les données ne sont bonnes que si elles sont exploitables, Your.Rentals vous aide également à identifier les opportunités qui vous permettront de développer votre activité. Cela signifie que vous pourrez non seulement voir le taux d’occupation des propriétés avoisinantes, mais que vous pourrez également prendre des mesures spécifiques pour améliorer l’efficacité de vos annonces et accroître votre taux de conversion. Your.Rentals utilise des données réelles pour vous montrer comment vous pouvez écraser la concurrence que ce soit en ajoutant plus de photos, en établissant des tarifs sur une base saisonnière ou en passant à la réservation instantanée (notre conseil numéro un pour augmenter les réservations !).

Synthèse

Avant de pouvoir évaluer vos performances en tant que gestionnaire de location saisonnière, vous devez comprendre ce qu’est un taux d’occupation. Mais vous devez aussi savoir comment comparer votre propriété à des propriétés similaires dans votre région afin que vous puissiez identifier les mesures que vous pouvez prendre pour augmenter votre taux de conversion et développer votre activité. Calculez, comparez et prenez des mesures pour améliorer votre taux d’occupation sur une base régulière et pour garder une longueur d’avance sur vos concurrents.