Come dare un prezzo al tuo Airbnb per ottenere più visibilità e più guadagno

La maggior parte degli host fissa un prezzo e spera nel meglio. Non funziona.

Una buona strategia dei prezzi di Airbnb fa molto di più che determinare i tuoi guadagni: influisce sulla tua posizione nella ricerca di Airbnb, sul fatto che gli ospiti clicchino sul tuo annuncio e sul fatto che effettuino una prenotazione.

Se il prezzo è troppo alto, l'algoritmo smette di mostrartelo. Se il prezzo è troppo basso, ti riempirai velocemente ma lascerai dei soldi sul tavolo.

Ecco come trovare l'equilibrio.

Perché la tua strategia di determinazione dei prezzi di Airbnb influisce sul tuo ranking

Gli algoritmi di ricerca delle OTA sono progettati per far emergere le inserzioni che hanno una buona probabilità di conversione, perché le prenotazioni sono il modo in cui la piattaforma guadagna. Il prezzo è una parte fondamentale di questa equazione.

Se il tuo annuncio ha un prezzo costantemente superiore alle opzioni comparabili per le stesse date, i clienti lo scorrono. Questo segnale di "bassa conversione" si ripercuote sull'algoritmo e, nel tempo, il tuo annuncio viene mostrato meno.

D'altra parte, prezzi competitivi combinati con una buona disponibilità e dettagli completi dell'inserzione danno all'algoritmo un motivo per far emergere di più il tuo sito.

Ecco perché il prezzo non è solo una decisione di guadagno, ma anche una decisione di visibilità.

Passo 1: Iniziare con i prezzi dinamici

Il più grande miglioramento dei prezzi che la maggior parte degli host può fare è passare da una tariffa forfettaria per notte a una tariffa dinamica - tariffe che si adattano automaticamente in base alla domanda, alla stagionalità, al giorno della settimana, al ritmo delle prenotazioni e agli eventi locali.

L'impatto è reale. Su tutta la piattaforma Your.Rentals, gli annunci che hanno attivato la tariffazione dinamica hanno registrato il 37% di prenotazioni in più rispetto alle performance registrate prima di utilizzarla.

Opzione 1: Prezzi intelligenti Airbnb

Airbnb ha uno strumento di tariffazione dinamica integrato chiamato Smart Pricing. Utilizza centinaia di fattori relativi al tuo annuncio e al mercato locale per adattare la tua tariffa notturna in base alla domanda.

Per attivarlo: Calendario → Impostazioni prezzo → Prezzo base → Prezzi intelligenti.

Potrai impostare un prezzo minimo e massimo e Airbnb si occuperà di tutto il resto.

È un punto di partenza ragionevole, soprattutto se stai inserendo solo annunci su Airbnb e vuoi qualcosa di semplice da configurare senza bisogno di strumenti aggiuntivi.

Opzione 2: inserisci i tuoi annunci su Your.Rentals e ottieni prezzi intelligenti su tutti i canali

Il limite di Airbnb Smart Pricing è che funziona solo su Airbnb. Se stai inserendo i tuoi annunci anche su Booking.com, Vrbo o altre piattaforme, ogni canale ha il suo strumento di determinazione dei prezzi - o non ne ha affatto - e mantenerli allineati manualmente richiede molto tempo ed è soggetto a errori.

Quando inserisci un annuncio su Airbnb tramite Your.Rentals, ricevi PriceLabs integrato nel tuo account senza costi aggiuntivi. PriceLabs adegua i prezzi su tutti i tuoi canali simultaneamente, utilizzando gli stessi segnali di domanda - eventi locali, ritmo delle prenotazioni, modelli di giorni della settimana e tempi di consegna - in modo che le tue tariffe rimangano competitive ovunque.

Abbiamo condotto uno studio con PriceLabs su 541 inserzioni in 34 paesi, confrontando le prestazioni prima e dopo l'attivazione del prezzo dinamico negli stessi periodi stagionali.

I risultati sono stati coerenti:

Non si tratta di un miglioramento marginale. È la differenza tra un annuncio che va alla deriva e uno che si riempie costantemente.

Imposta il tuo prezzo base, minimo e massimo (PriceLabs)

Che tu utilizzi Airbnb Smart Pricing o PriceLabs, la logica è la stessa: tu stabilisci i limiti di guardia e lo strumento lavora all'interno di essi.

Con PriceLabs, i tre numeri chiave sono:

• Prezzo base: la tua tariffa media per tutto l'anno
• Prezzo minimo: il tuo costo minimo, in genere il 25-30% in meno della tua base.
• Prezzo massimo: tetto massimo (PriceLabs è impostato su 10× base)

Semplice controllo della calibrazione:

• Tante viste ma poche prenotazioni = prezzo troppo alto
• Tutto prenotato con settimane di anticipo = prezzo troppo basso

Per una spiegazione completa di come configurare queste impostazioni, consulta la nostra guida completa ai prezzi di PriceLabs.

Passo 2: Costruire una scala di sconto

Al di là della tariffa base, gli sconti strutturati ti aiutano a catturare la domanda ai due estremi della finestra di prenotazione: gli ospiti che pianificano con largo anticipo e quelli che prenotano all'ultimo minuto.

Importante: se utilizzi lo Smart Pricing di Airbnb, gli sconti settimanali e mensili annullano completamente lo Smart Pricing per quei soggiorni. Gli sconti early-bird possono anche far scendere il prezzo al di sotto del prezzo minimo Smart Pricing.

Vale la pena di verificare che le impostazioni degli sconti e il piano Smart Pricing funzionino nel modo desiderato.

Sconti Early-Bird

Gli ospiti che prenotano con largo anticipo sono spesso alla ricerca di un'offerta che giustifichi la pianificazione.

I nostri dati mostrano che:

• 30+ giorni prima: ~14% include uno sconto early-bird
• 60+ giorni prima: ~20%
• 90+ giorni dopo: ~26%

Più un ospite prenota in anticipo, più si aspetta - e risponde - a un incentivo anticipato.

Struttura suggerita:

• 15% di sconto (90+ giorni)
• 10% di sconto (60-89 giorni)
• 5% di sconto (30-59 giorni)

Puoi escludere le date di punta in cui la domanda è già forte.

Sconti dell'ultimo minuto

Circa il 32% delle prenotazioni last-minute include uno sconto. Una piccola riduzione di prezzo a ridosso del check-in può convertire gli ospiti che stanno confrontando le opzioni.

Esempio di scala:

• 5% di sconto (7 giorni prima)
• 10% di sconto (3 giorni prima)
• 15% di sconto (entro 48 ore)

L'obiettivo è quello di riempire le notti che altrimenti resterebbero vuote, non quello di ridurre le prenotazioni a prezzo pieno. Stabilisci sempre un prezzo minimo.

Sconti settimanali e mensili

I soggiorni più lunghi riducono il turnover, stabilizzano l'occupazione e abbassano i costi per prenotazione.

• ~30% delle prenotazioni di 7+ notti include uno sconto
• 10% di sconto sui soggiorni settimanali
• 20% di sconto sui soggiorni mensili

Per i soggiorni superiori a 14 notti, considera la possibilità di includere una pulizia intermedia per mantenere la qualità senza costi aggiuntivi per l'ospite.

Riempire le notti orfane

Una notte orfana è un intervallo di una sola notte tra una prenotazione e l'altra, spesso difficile da riempire con le tariffe standard.

Se non trattate, queste lacune si trasformano in mancati guadagni.

Airbnb non lo gestisce automaticamente, ma PriceLabs è in grado di rilevare queste lacune e di applicare sconti mirati.

Se la gestione è manuale, abbassa temporaneamente il soggiorno minimo e il prezzo per quelle date specifiche. Questa semplice modifica può recuperare in modo affidabile notti altrimenti vuote.

Fase 3: mantenere i prezzi coerenti tra i vari canali

Se inserisci un annuncio su più OTA - Airbnb, Booking.com, Vrbo e altri - gli ospiti spesso confrontano il tuo annuncio tra le varie piattaforme prima di prenotare.

Una differenza di prezzo notevole per le stesse date crea dei dubbi: Perché altrove è più conveniente? Ci sono spese nascoste?

Questa esitazione ti costa delle prenotazioni.

L'obiettivo non è quello di avere prezzi identici dappertutto (dato che le strutture delle commissioni differiscono), ma una logica di prezzo coerente.

• Utilizzare sconti strutturati (early-bird, last-minute, durata del soggiorno)
• Evita prezzi di base drasticamente diversi tra le varie piattaforme
• Rendi chiare le differenze (ad esempio, cancellazione più rigida = prezzo più basso).

Fase 4: Verifica settimanale e regolazione

I prezzi non sono qualcosa che si stabilisce una volta e poi si lascia perdere. Gli host più efficienti lo considerano un'abitudine settimanale: un rapido controllo della disponibilità, del ritmo delle prenotazioni e di alcuni segnali chiave.

Vale la pena seguire tre numeri:

Tasso di occupazione

Confronta l'occupazione rispetto ai mesi precedenti.

• Se l'occupazione è in calo → i tuoi prezzi potrebbero essere troppo aggressivi o la concorrenza ha abbassato i propri.
• Se l'occupazione si avvicina al 90%+ → potresti avere la possibilità di aumentare le tariffe.

ADR (tariffa media giornaliera)

Confronta le tue tariffe con quelle di annunci simili nella tua zona utilizzando le analisi di Airbnb o strumenti come PriceLabs.

• Se hai un prezzo costantemente superiore del 15-20% rispetto agli annunci comparabili e l'occupazione è bassa → considera di abbassare il prezzo base.

Tempi di prenotazione

Guarda con quanto anticipo gli ospiti prenotano.

• Finestra di prenotazione più breve → la domanda potrebbe attenuarsi → prendi in considerazione piccoli sconti o prezzi last-minute più forti
• Finestra di prenotazione più lunga → la domanda è forte → è probabile che tu possa mantenere o aumentare le tariffe

Quando effettui una modifica dei prezzi, lascia passare almeno due settimane prima di trarre conclusioni. I modelli di prenotazione non cambiano da un giorno all'altro e cambiare le impostazioni troppo frequentemente rende difficile capire cosa sta funzionando.

Domande del Check-In settimanale

• Ho dei vuoti nelle prossime 2-4 settimane? Un piccolo sconto potrebbe aiutarmi a colmarle?
• Le prossime date hanno un prezzo troppo basso rispetto alla domanda attuale?
• Ci sono notti orfane (vuoti di una sola notte) che potrebbero essere colmati con un adeguamento a breve termine?

Se la revisione settimanale ti sembra un'impresa ardua, un buon strumento per la determinazione dei prezzi dinamici è in grado di gestirne la maggior parte in modo automatico.

Il tuo ruolo diventa quello di definire la strategia - barriere di prezzo, regole di sconto e logica stagionale - e di controllare che tutto funzioni come previsto.

Mettere insieme i pezzi

Una solida strategia di prezzo su Airbnb non consiste nell'inseguire la tariffa notturna più alta possibile. Si tratta di essere:

• Abbastanza competitivo da apparire nelle ricerche
• Abbastanza attraente da guadagnare click
• Ottimizzato a sufficienza per convertire le prenotazioni

Gli elementi costitutivi sono semplici:

• Il prezzo dinamico come base
• Sconti per i primi giorni dell'anno per far avanzare le prenotazioni
• Sconti dell'ultimo minuto per convertire la domanda tardiva
• Sconti settimanali e mensili per soggiorni più lunghi
• Prezzi delle notti orfane per recuperare le lacune
• Prezzi coerenti su tutti i canali

Inizia con i prezzi dinamici, se non l'hai ancora fatto. È il singolo cambiamento che sposta maggiormente l'ago della bilancia: tutto il resto si basa su di esso.