Il prezzo stagionale non è una novità nel settore degli affitti per le vacanze, ma senza dubbio, non è mai stato così importante. Abbiamo già spiegato cosa sono i prezzi stagionali e perché bisogna tenerne conto, ma decidere come stabilire le vostre tariffe a stagione è di per sé un’abilità. Un po’ scienza, un po’ arte, ottenere il giusto prezzo per la stagione può essere il modo più efficace per realizzare quel perfetto equilibrio tra affitto e redditività, se ci indovinate.

Questo articolo spiega come fissare i prezzi stagionali in cinque semplici passaggi. Naturalmente, ciascun amministratore di immobili (ed ogni immobile!) è diverso, per cui, ciò che funziona in un caso potrebbe non essere adatto ad un altro. Ma se prestate attenzione ai seguenti punti, conoscerete un modo semplice per elaborare una strategia dei prezzi stagionali adatta a voi.

Un rapido promemoria su cosa sono i prezzi stagionali

Come dice la parola, i prezzi stagionali si hanno quando i prezzi che si applicano a qualcosa (in questo caso, il costo della casa per le vacanze) aumentano o diminuiscono, a seconda della domanda, in una determinata “stagione”. Ciò potrebbe verificarsi in una stagione vera a propria (far pagare di più una casa al mare in estate) o potrebbe essere legata a un evento in loco o ad un periodo di tempo, come quando il prezzo delle case a Edimburgo quasi raddoppia nelle settimane dell’eponimo Festival oppure, come l’aumento del 360% delle tariffe alberghiere registrato per il Superbowl.

Gli hotel hanno modificato da anni i prezzi, per adattarsi alla domanda ed ora le agenzie di viaggio e i canali di vendita on-line, come Airbnb e Booking.com, fanno lo stesso gioco. Alcuni usano persino l’apprendimento automatico e l’intelligenza artificiale per stabilire i prezzi secondo un algoritmo (e spesso fanno pagare gli amministratori di immobili per la concessione).

Come scegliere la propria strategia dei prezzi stagionali

La maggior parte delle piattaforme on-line di affitto di case vacanza vi consente di impostare una tariffa base e quindi aggiungere i periodi a scelta. Per esempio, Your.Rentals vi fa scegliere una tariffa base a notte e indicare se differisce nel fine settimana, quindi, vi fa implementare tariffe stagionali per le date che desiderate. Potete aggiungerne quante ne volete, ma è importante che le vostre tariffe stagionali siano valide per almeno i dodici mesi a seguire, altrimenti gli ospiti potrebbero prenotare in anticipo ad un prezzo più conveniente e lasciarvi poi senza soldi.

Decidete le vostre tariffe minime e massime

1) Decidete le vostre tariffe minime e massime

Il primo passo per impostare la vostra strategia dei prezzi stagionali è determinare il prezzo minimo e massimo assoluto che siete disposti a praticare. Magari siete tentati di basare questo importo su quanti ricavi deve portare, per coprire i costi di gestione della vostra casa da affittare, ma ovviamente questo sarà condizionato dal numero di prenotazioni che riceverete e per quanto tempo saranno. Una prenotazione di tre notti a 200 $ a notte pagherà più di tre prenotazioni di una notte a metà prezzo. Non si tratta di affittare contro prezzo in questa fase, tenete per dopo questo calcolo.

Piuttosto, la decisione riguarda la determinazione di un prezzo equo per il vostro “marchio” o “prodotto”, indipendentemente dalla stagione. Probabilmente la Rolex venderebbe molti più orologi e forse otterrebbe anche introiti paragonabili, se vendesse al pubblico a 100 $, ma applicando un minimo di 5.000 $, essi stabiliscono che il loro è un marchio del lusso. Qual è il giusto minimo per il servizio che offrite? Che tipo di azienda volete essere e qual è la tipologia di ospiti che volete attrarre? Se vi assestate su qualcosa di tranquillo e senza fronzoli, un basso prezzo minimo determina un’impressione corretta nella mente dei vostri ospiti. Se si tratta di lusso, un prezzo troppo basso, seppur praticato in “bassa stagione”, potrebbe far svalutare la vostra proposta e pregiudicare lo status che desiderate.

Scoprite qui altri consigli sulla fissazione dei prezzi.

Individuate le stagioni clou per voi

2) Individuate le stagioni clou per voi

Voi conoscete il vostro immobile e la sua realtà locale meglio di chiunque altro (o così dovreste!). Pertanto, magari per voi è abbastanza facile sedersi con un calendario davanti e suddividere l’anno in tre stagioni clou: alta stagione (quando la domanda è più alta), stagione intermedia (i periodi immediatamente precedenti e successivi all’alta stagione) e bassa stagione (quando la domanda è molto inferiore).

Individuate anche altri periodi

3) Individuate anche altri periodi

Entro questi periodi maggiori, avrete anche altri periodi che necessitano di prezzi stagionali specifici. Ad esempio, i primi mesi dell’anno potrebbero essere, in genere, a bassa richiesta e dunque ricadere nella stagione intermedia o bassa. Tuttavia, se la destinazione lo consente, la casa forse è adatta a fughe romantiche e si potrebbe considerare il fine settimana intorno a San Valentino come una buona opportunità per un aumento di prezzo. Sta a voi decidere se il prezzo più alto sia pari a quello dell’alta stagione.

Per cercare altri periodi buoni, controllate il calendario per:

  • Periodi di ferie durante l’anno (Natale, Anno Nuovo, ecc.)
  • Feste nazionali
  • Vacanze scolastiche
  • Eventi del luogo (festival, eventi sportivi, concerti, ecc.)

Una dritta! Non limitatevi a cercare questi periodi nella vostra zona. Se spesso attirate famiglie dalla Scandinavia, potreste individuare le vacanze scolastiche in Svezia come un’opportunità per un aumento dei prezzi, anche se tutti i bambini della vostra parte del mondo sono ancora a scuola!

Stabilite la vostra tariffa base

4) Stabilite la vostra tariffa base

La prossima cosa da fare è decidere la vostra tariffa base. La maggior parte delle amministrazioni di immobili fissa una tariffa base standard e poi aumenta o diminuisce per una determinata stagione. Questo è il modo più semplice di pensare ai prezzi ed anche il più semplice per gestire la vostra quotazione sulle piattaforme on-line. A causa dell’oscillazione dei prezzi nella vostra zona, ciò potrebbe essere un po’ troppo semplicistico per alcune gestioni, ma generalmente questo è considerato il prezzo medio o almeno più normale che addebiterete a notte.

Una dritta! Il modo più facile per gestire il vostro immobile potrebbe essere quello di scegliere la più lunga delle stagioni maggiori e impostarla come vostra tariffa base, intorno alla quale tutto il resto è in aumento o in diminuzione.

Un metodo elementare per determinare questo prezzo è fare una ricerca rapida su Internet, per case simili nella vostra zona. Filtrate la ricerca in base ai servizi della vostra e poi ricavate una media generale di tali case nella vostra stagione più lunga.

Una dritta! Aggiungete e togliete filtri uno alla volta, per vedere se c’è una particolare comodità che fa una gran differenza di prezzo. Ad esempio, se le case nella vostra area fanno pagare una media di 250$ a notte, ma quelle con una piscina possono imporre il doppio, ciò influirà sul modo in cui fissate le quotazioni.

Adeguate le tariffe alle stagioni

5) Adeguate le tariffe alle stagioni

Decidere il vostro prezzo effettivo implica tener conto di molti diversi fattori: quanto costano le case nella vostra zona, quali servizi avete che altri non hanno (e viceversa), chi volete attrarre, quali costi dovete coprire… e non basta. Dovete trovare la soluzione che funzioni per voi.
Comunque, una regola generale seguita spesso dagli amministratori di immobili è che, per la stagione intermedia, il prezzo si aggiri intorno al 60-75% dell’alta stagione, per cui la vostra bassa stagione dovrebbe essere intorno al 25-30% del prezzo massimo.

Potreste decidere di perfezionare ulteriormente, dopo aver considerato i fine settimana o gli altri periodi buoni. Alcuni periodi durante le stagioni normalmente basse (come il Natale) è possibile che siano così richiesti da giustificare un aumento alla tariffa massima, altri potrebbero solo motivare un leggero rialzo.

Riepilogo

Fissare dei prezzi stagionali può essere complicato, ma questa guida di base dovrebbe costituire il punto di partenza per decidere la vostra strategia tariffaria. Servirsi di un sistema di amministrazione di un immobile come Your.Rentals significa che potrete definire i prezzi stagionali ed inserirli sui vostri annunci, in più canali, da un unico account gratuito. Ciò vi darà la possibilità di ottimizzare le vostre inserzioni in modo efficace, per affitto e redditività, mentre aiuta a semplificare le cose!

Se desiderate condividere le vostre strategie per la fissazione dei prezzi stagionali, diteci tutto nei commenti!

Il modo più semplice per impostare i prezzi stagionali


Accesso a Your.Rentals per fissare subito i prezzi stagionali.

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