In che modo l’occupazione della tua struttura viene paragonata a quella dei tuoi concorrenti?

A quanto ammonta un buon tasso di occupazione della tua struttura? 100%? 20%?

Dipende dalla posizione? Dal periodo dell’anno? Una coppia di ospiti che si ferma per un mese è meglio di un grande gruppo di ospiti che si ferma solo per un paio di giorni?

La verità è che quello che costituisce un livello di occupazione accettabile per la tua struttura può variare in base ad una quantità enorme di fattori. E che quello che è vero per una stagione può non essere più applicabile anche l’anno seguente.

In ogni caso, c’è sempre stato un modo per giudicare quanto tu stia facendo bene in ogni aspetto della tua attività: analizzare i tuoi competitor!

Questo articolo illustrerà perché è importante esaminare le strutture dei propri concorrenti, come farlo e, cosa più importante, come utilizzare queste informazioni per migliorare la propria attività!

Che cos’è l’occupazione di una struttura ricettiva?

L’occupazione di una struttura ricettiva è semplicemente la misura di quante date potenzialmente disponibili vengono prenotate in un determinato periodo. Se tutte le 30 notti di settembre sono prenotate dagli ospiti, complimenti, hai un tasso di occupazione del 100%!

In ogni caso, questa è la misurazione più semplice.

La maggior parte delle strutture turistiche non è disponibile 365 giorni all’anno. Può darsi che sia necessario chiudere la struttura per un paio di settimane per la sua manutenzione, o che tu stia usando la struttura in prima persona. Può darsi che il contratto impedisca di affittare in determinate date. In questi casi, queste date non dovrebbero essere conteggiate ai fini della misura di occupazione, perché quelle date non sono mai state disponibili per gli ospiti in primo luogo. Includere tali date nell’analisi porterebbe a informazioni fuorvianti e potrebbe indurre a trarre conclusioni errate sulla qualità del marketing o della domanda della struttura.

In questo momento ci concentreremo solo sull’occupazione dei posti sul calendario. Se si calcola in base al numero di ospiti, si potrebbe considerare la struttura “piena” solo se viene prenotato ogni letto. Ma, per la maggior parte delle strutture ricettive, è sufficiente osservare il calendario delle occupazioni in termini di notti senza pernottamenti rispetto alle notti prenotate, per dare un’idea discreta di come stanno andando le cose.

Come posso verificare l’occupazione della mia struttura?

Controllare l’occupazione della struttura è molto semplice, soprattutto se si utilizza un calendario digitale. Infatti, se utilizzi Your.Rentals per gestire il calendario degli affitti vacanze, con Insights puoi vedere facilmente l’occupazione della tua struttura per un intero periodo di dodici mesi: questa funzione è stata creata apposta per te.

Se invece hai bisogno di calcolarlo manualmente, è comunque molto facile. Innanzitutto, decidi il periodo che vuoi esaminare. Dal momento che le prenotazioni singole possono spesso durare più di una settimana, è probabilmente meglio controllare almeno un mese alla volta per ottenere dati significativi. Naturalmente, potresti anche essere interessato all’occupazione di un’intera stagione, o anche di un anno o più.

Dopodiché, calcola quante notti sono disponibili in questo periodo. Ricordati di escludere le notti che non possono essere prenotate dagli ospiti. A questo punto, somma il numero di notti occupate. Infine, basta dividere il numero di notti prenotate per il numero totale di notti potenzialmente disponibili durante il periodo di interesse, e trasformarlo in una percentuale.

Ad esempio, se vuoi esaminare l’occupazione del prossimo ottobre, hai un numero potenziale di 31 notti prenotabili. Diciamo, però, che tre di quelle notti non sono disponibili, perché hai intenzione di fare qualche piccola riparazione. Rimane quindi un potenziale di 28 notti, di cui 14 già prenotate. In altri termini, il tasso di occupazione previsto è pari al 50%.

Come posso confrontare l’occupazione della mia struttura con quella dei miei concorrenti?

Ma un tasso di occupazione del 50% è davvero buono? È qui che entra in gioco il confronto. Se il periodo che stai esaminando è a nove mesi di distanza, forse sarai molto felice di sapere che metà delle tue date sono già prenotate. Ma se fosse il mese prossimo? Dovresti preoccuparti?

Beh, come abbiamo detto prima, durante la fase di decisione dei prezzi, la tua migliore fonte di ispirazione dovrebbe essere la concorrenza diretta. Strutture in una posizione simile, che offrono servizi simili, a un numero simile di ospiti sono i migliori punti di riferimento per capire che risultati bisognerebbe aspettarsi.

Quindi, come si controlla effettivamente l’occupazione dei concorrenti? Beh, un modo è quello di andare sul loro sito o su una OTA (agenzia di viaggio online) e provare a prenotare la struttura. Questo dovrebbe darti un’idea di quanto sia comodo trovare le stanze disponibili, ma non ti darà tutti i dati. Se non riesci a prenotare una data non saprai se è perché un ospite ti ha battuto sul tempo o se la struttura non è mai stata effettivamente disponibile. E, se sei in una zona movimentata, dovresti farlo per ogni struttura della tua zona.

Il modo migliore per scoprire facilmente l’occupazione nella tua zona è utilizzare uno strumento Analytics, simile a quello disponibile su Your.Rentals. Questo utilizza i dati di AirDNA per permetterti di visualizzare il tasso medio di occupazione di annunci immobiliari simili nella tua zona, attraverso una moltitudine di siti internet. Potrai confrontarlo direttamente con il tuo tasso di occupazione e vedere come procedi in rapporto a quelli che ti circondano.

Come posso utilizzare il confronto dell’occupazione per migliorare la mia attività?

Quindi, cosa ne fai di queste informazioni? Che cosa ti dice effettivamente l’occupazione dei tuoi concorrenti e come puoi usare i loro tassi di occupazione per migliorare la tua attività?

Beh, per prima cosa ti aiuta a stabilire i tuoi prezzi. Se i tuoi vicini sono al completo per i prossimi mesi, ma tu non lo sei, forse devi valutare se il prezzo della tua struttura è competitivo. D’altra parte, se stai vedendo le prenotazioni che scorrono, ma i tuoi concorrenti restano in attesa al telefono, forse stai praticando dei prezzi troppo bassi.

Inoltre, ti permette di sapere in quale direzione potresti voler focalizzare la tua spesa pubblicitaria. Se stai riscontrando numeri deludenti in un determinato periodo, potresti voler prendere in considerazione la possibilità di gestire alcune promozioni o campagne, mentre se sei quasi al completo in qualsiasi momento, puoi probabilmente risparmiare il costo degli annunci su Facebook.

Puoi anche utilizzare questi dati per ottenere una panoramica più olistica sul tuo mercato. Potresti pensare che il tasso di occupazione di aprile, pari al 60%, sia stato deludente, ma confrontandolo con altre strutture, potresti vedere che, in realtà, aprile ha rappresentato un calo temporaneo della domanda in tutto il mercato in generale.

Valutare la domanda del mercato ti aiuterà anche a fare progetti per il futuro. Se vedi diminuire i tassi di occupazione nel tempo, potrebbe significare che l’area o le strutture sono meno appetibili di una volta, o che il tuo mercato si sta saturando. Questo potrebbe influire sulle scelte di investimento da compiere quando si decide di ampliare il proprio portafoglio immobiliare.

Dal momento che le informazioni sono buone solo se possono essere utilizzate, Your.Rentals ti aiuta anche a riconoscere le opportunità per migliorare la tua attività: questo significa che non solo potrai vedere i tassi di occupazione delle strutture che ti circondano, ma potrai anche intraprendere azioni specifiche per migliorare le tue prestazioni e, di conseguenza, aumentare il numero di prenotazioni. Che si tratti di aggiungere altre foto, impostare alcuni prezzi stagionali o passare a Prenotazione istantanea (il nostro principale consiglio per aumentare le prenotazioni!), Your.Rentals può indicarti come battere la concorrenza utilizzando dati reali.

Riepilogo

Comprendere il tuo tasso di occupazione è fondamentale per quantificare le tue prestazioni come manager di strutture ricettive. Ma è importante anche sapere come la tua struttura si paragoni a strutture simili della tua zona, in modo da poter identificare le opportunità attuabili per aumentare il numero delle prenotazioni e far crescere la tua attività. Misurare, confrontare e prendere provvedimenti per migliorare il tuo tasso di occupazione su base regolare ti aiuterà a restare sempre un passo avanti alla concorrenza!