La direttiva DAC7 spiegata agli host di Airbnb

DAC7 per gli affitti a breve termine su Airbnb

Nel contesto delle case vacanza, il DAC7 significa che ogni operatore di piattaforme soggette a rendicontazione - come Airbnb, Booking.com o Your.Rentals - deve richiedere ulteriori dettagli agli host i cui annunci hanno ricevuto prenotazioni durante l'anno di riferimento.

La responsabilità di inviare le informazioni sulle entrate alle autorità dell'UE spetta agli operatori della piattaforma. Lo Stato membro dell'UE in cui l'host è registrato verrà quindi informato.

Noleggio a lungo termine e DAC7

Il DAC7 non si applica solo agli affitti a breve termine, ma anche a qualsiasi forma di leasing, compresi quelli a lungo termine.

Ad esempio, se ricevi una prenotazione a lungo termine (28 o più notti) su una piattaforma come Airbnb, anche questa è soggetta agli obblighi di segnalazione DAC7.

DAC7 Venditore segnalato

Le autorità fiscali degli Stati membri dell'UE richiedono informazioni sul reddito agli operatori delle piattaforme digitali (come le OTA come Airbnb). Se utilizzi un gestore di canali come Your.Rentals, anche noi siamo tenuti a raccogliere informazioni sul venditore, in quanto mettiamo in contatto gestori e proprietari di immobili con i canali OTA.

Il termine "venditore segnalabile" si riferisce all'ospitante (persona fisica o azienda) che riceve il reddito generato da un annuncio di affitto.

Il fatto che un host sia considerato un venditore dichiarabile dipende dal suo contratto. Se il contratto assegna il reddito da locazione derivante dalle prenotazioni all'host (ad esempio, un gestore di proprietà), allora l'host è il venditore dichiarabile. Tuttavia, se il reddito (al netto delle spese di gestione) viene versato al proprietario dell'immobile, quest'ultimo è considerato il venditore dichiarabile.

Per evitare confusione, tieni presente che la piattaforma Your.Rentals si affida agli utenti per specificare chi è il venditore da segnalare. Ad esempio, un amministratore immobiliare può indicare il proprio conto bancario ma trasferire comunque i guadagni al proprietario, che rimane il venditore segnalabile.

I conti bancari sono solo un esempio, e altri scenari possono essere applicati a seconda di come sono strutturati i pagamenti.

Le informazioni sul venditore da riportare devono essere raccolte per ogni annuncio.

Venditore individuale segnalabile

Il locatore stesso è il venditore dichiarabile per le proprietà situate all'interno dell'UE e/o affittate da un residente in un paese dell'UE ai fini fiscali.

Fai riferimento all'albero decisionale per determinare il venditore da segnalare per ogni annuncio che gestisci.

Venditore di beni aziendali

Ci sono due possibili scenari quando l'immobile si trova all'interno dell'UE o il proprietario è residente nell'UE:

1. Affitto fisso: se un'azienda gestisce un immobile di proprietà di qualcun altro e paga al proprietario un affitto fisso, l'azienda è considerata il venditore dichiarabile. In questo caso, il reddito da affitto viene registrato nella contabilità dell'azienda.
2. Basato sulla commissione: Se un'azienda gestisce immobili in affitto per conto dei proprietari in base a un accordo di commissione, il proprietario dell'immobile è considerato il venditore segnalabile.

Reporting DAC7 per i diversi canali di affitto delle vacanze

Ora che abbiamo identificato il venditore segnalabile, è importante capire come funziona il processo di segnalazione.

Non sempre il venditore soggetto a rendicontazione deve occuparsi direttamente della rendicontazione. Quando la catena di transazioni coinvolge più piattaforme - come ad esempio un'OTA e un channel manager - gli intermediari possono avere i propri obblighi e linee guida per la rendicontazione fiscale.

Canali di vendita come Airbnb ed Expedia richiedono a Your.Rentals di condividere con loro le informazioni fiscali relative al venditore in modo da poterle comunicare alle autorità fiscali competenti.

Per gli altri canali OTA, così come per le prenotazioni dirette effettuate tramite Your.Rentals, la piattaforma deve comunicare le informazioni fiscali all'Agenzia delle Entrate danese (Skattestyrelsen). Questa autorità condivide poi le informazioni con le autorità competenti degli altri Stati membri dell'UE.

Piattaforme e venditori digitali non soggetti alla rendicontazione DAC7

Le seguenti entità e scenari non sono generalmente considerati segnalabili ai sensi del DAC7:

• Enti governativi
• Entità quotate in borsa
• Venditori che affittano beni immobili con una frequenza molto elevata (più di 2.000 attività per periodo di riferimento), come ad esempio gli alberghi
• Piccoli venditori di beni (meno di 30 attività e meno di 2.000 euro di fatturato per periodo di riferimento)

Le seguenti non sono considerate piattaforme digitali ai sensi del DAC7:

• Siti web di aziende che vendono i propri prodotti (ad esempio, siti web di prenotazione diretta)
• Piattaforme che non partecipano al completamento delle transazioni o che non sono consapevoli dei valori delle transazioni (ad esempio Facebook Marketplace)
• Servizi di elaborazione dei pagamenti come PayPal

DAC7 Relazione con il modulo fiscale spagnolo 179

Your.Rentals ha consultato un avvocato ed economista spagnolo specializzato in normative sugli affitti turistici, Álvaro Graciani, per capire meglio in che modo il DAC7 influisce sui contribuenti in Spagna e quali azioni sono necessarie.

Per comprendere appieno il DAC7, è importante considerare la sua relazione con il Modulo 179 (noto anche come Modello 179).

Il modulo 179 (RD 1070/2017) è un obbligo di dichiarazione fiscale stabilito dall'Agenzia Tributaria spagnola. Deve essere compilato dagli intermediari che mettono in contatto i locatori o i proprietari di immobili con gli inquilini che affittano le proprietà per scopi turistici.

Il modulo 179 richiede molte delle stesse informazioni del DAC7, anche se ci sono alcune differenze. Una differenza fondamentale è che il Modulo 179 si applica a una gamma più ampia di persone fisiche e giuridiche rispetto al DAC7.

A partire dal 2023, alcuni requisiti di rendicontazione si sovrappongono, il che può creare ulteriore lavoro amministrativo per i proprietari di case vacanza. Tuttavia, si prevede che l'Agenzia delle Entrate spagnola aggiornerà il Modulo 179 per allinearlo meglio alle normative DAC7.

Di conseguenza, i contribuenti spagnoli possono aspettarsi una riduzione delle duplicazioni e un migliore allineamento tra gli obblighi di dichiarazione fiscale nazionali e quelli dell'UE in futuro.

Confronto tra i requisiti di comunicazione dei dati del DAC7 e del Modello 179

Informazioni sul DAC7 (per privati/imprese)

• Nome e cognome / Nome legale
• Indirizzo di residenza principale
• Numero/i di identificazione fiscale (TIN) per ogni annuncio e/o per il singolo Host/Co-Host
• Data di nascita (per gli individui)
• Paese di residenza
• Numero di identificazione IVA (se applicabile)
• Identificatori di conti finanziari, come conti bancari o di servizi di pagamento.
• Indirizzo dell'elenco
• Numero di registrazione della proprietà
• Numero di giorni prenotati
• Guadagni trimestrali per inserzione sulla piattaforma Airbnb, insieme al numero di inserzioni
• Tariffe di servizio Airbnb
• Nome del titolare del conto, se diverso dal numero di registrazione dell'host o dell'impresa

Informazioni sul modello 179

• Dati identificativi del proprietario dell'immobile in affitto
• Identificazione della proprietà: indirizzo completo, riferimento catastale e capacità determinata dalla licenza di occupazione o da un documento simile.
• Numero di contratto per l'affitto dell'immobile
• Data di inizio dell'attività ricettiva
• Reddito ricevuto dal proprietario dallo sfruttamento della proprietà
• Data di intermediazione della transazione
• Numero di giorni in cui la proprietà è stata affittata
• Metodo di pagamento utilizzato per accettare le prenotazioni

Attenzione: Per dichiarare il reddito, le piattaforme richiedono il tuo codice fiscale (TIN), mentre l'IVA è facoltativa.

Ecco alcuni nomi locali di codici fiscali dei paesi dell'UE basati sulle linee guida dell'OCSE. Per ulteriori verifiche, consulta il tuo consulente fiscale locale.

• Austria - Numero di matricola
• Belgio - Numero di identificazione del registro nazionale
• Bulgaria - Единен граждански номер
• Croazia - Osobni identifikacijski broj
• Cipro (Repubblica di) - Αριθμός Φορολογικού Μητρώου
• Repubblica Ceca - Rodné číslo
• Danimarca - Numero di telefono CPR
• Estonia - Isikukood
• Finlandia - Henkilötunnus
• Francia - Numéro fiscal de référence / Numéro SPI
• Germania - Identifikationsnummer
• Grecia - Αριθμός Φορολογικού Μητρώου
• Ungheria - Adóazonosító jel
• Irlanda - Numero personale del servizio pubblico
• Italia - Codice fiscale
• Lettonia - Personas kods
• Lituania - Asmens kodas
• Lussemburgo - Nationale identifikationsnummer
• Malta - Numru ta' identifikazzjoni personali
• Paesi Bassi - Persoonsnummer
• Polonia - Numer identyfikacji podatkowej
• Portogallo - Numero di identificazione fiscale
• Romania - Cod numerico personale
• Slovacchia - Rodné číslo
• Slovenia - Enotna matična številka občana
• Spagna - Número de identificación fiscal
• Svezia - Numero di telefono

FAQ sulla direttiva DAC7

Cosa succede se non fornisco i miei dati fiscali a un'OTA o a un channel manager?

Se la tua inserzione manca delle informazioni richieste da DAC7, i pagamenti potrebbero essere congelati e/o le tue inserzioni bloccate. In alcuni casi, i singoli canali di vendita possono applicare le proprie politiche in merito alle informazioni mancanti sui contribuenti.

Per evitare disagi, assicurati di fornire le informazioni richieste il prima possibile, in modo che le tue inserzioni rimangano attive e continuino a ricevere prenotazioni e pagamenti.

Ospito più annunci in un paese. Quali informazioni devo fornire?

Il DAC7 richiede le informazioni sul contribuente per ogni annuncio immobiliare. Tuttavia, le stesse informazioni sul contribuente possono essere utilizzate per più inserzioni, oppure puoi scegliere di fornire informazioni diverse per le diverse inserzioni, se applicabile.

Ospito annunci in più paesi. Quali informazioni devo fornire?

Per ogni annuncio immobiliare, DAC7 ti chiede di fornire i dati del contribuente. Queste possono includere un numero di identificazione fiscale (TIN) per ogni paese dell'UE in cui sei residente o in cui sono situate le tue proprietà.

Nota: se ospiti inserzioni sia all'interno che all'esterno dell'UE, i requisiti del DAC7 sono separati da qualsiasi obbligo di dichiarazione fiscale che potresti avere in altri paesi.

Non sono il proprietario del mio annuncio. Quali informazioni devo fornire?

Se gestisci un immobile e trasmetti il reddito da locazione direttamente al proprietario, devi fornire i dati fiscali del proprietario. Tuttavia, se hai un contratto di gestione e percepisci un reddito dall'immobile, devi fornire sia i tuoi dati (in quanto venditore dichiarante) che quelli del proprietario dell'immobile.

Non sono un amministratore immobiliare residente nell'UE. I miei dati saranno condivisi?

Sì. Se hai un annuncio immobiliare all'interno dell'UE, il DAC7 si applica a te, sia che tu sia un individuo o un'azienda, indipendentemente dalla tua sede.

Le autorità fiscali possono esaminare le mie dichiarazioni dei redditi degli anni passati?

Ogni paese dell'UE ha le proprie regole in merito alla revisione delle dichiarazioni dei redditi passate, spesso entro una finestra temporale definita. Per avere indicazioni specifiche, consulta un consulente fiscale locale.

Nota: essere soggetti all'IVA non significa sempre essere obbligati a presentare la dichiarazione IVA. Ad esempio, i privati che affittano le loro case possono essere esentati dal presentare la dichiarazione IVA. In questi casi, potresti essere considerato soggetto all'IVA, ma esonerato dall'obbligo di dichiarazione.

Se disattivo ora il mio account Airbnb o Your.Rentals, le mie informazioni saranno condivise?

Se hai affittato un immobile o percepito un reddito da un'inserzione in Europa a partire dal 2023, le tue informazioni possono ancora essere riportate nel DAC7.

Ad esempio, se hai accettato una prenotazione nel maggio 2023 e poi hai disattivato il tuo account, la piattaforma potrà comunque riportare i tuoi dati per il periodo in cui eri attivo. Tuttavia, se il tuo account è stato disattivato prima del 2023, le tue informazioni non saranno soggette alla segnalazione DAC7.

Conclusione

Il DAC7 migliora lo scambio di informazioni fiscali tra gli Stati membri dell'UE, in particolare per le piattaforme che facilitano le transazioni economiche, compresi gli affitti di immobili.

In qualità di proprietario o gestore di case vacanza, soprattutto in Spagna, è importante comprendere il DAC7 e la sua relazione con i requisiti di rendicontazione fiscale spagnoli, come il modulo 179, per rimanere in regola.

Sebbene alcuni requisiti di dati possano sovrapporsi tra il DAC7 e il Modulo 179, l'Agenzia delle Entrate spagnola dovrebbe allineare ulteriormente questi quadri, contribuendo a snellire i processi di rendicontazione per i proprietari di immobili.

Comprendendo i principali requisiti dei dati sia del DAC7 che del Modulo 179, i proprietari di case vacanza possono garantire una rendicontazione accurata e la conformità alle normative fiscali nazionali e comunitarie.