L’errore di conformità di Airbnb che fa disattivare gli annunci

Immagina di svegliarti e scoprire che il tuo annuncio Airbnb è scomparso dai risultati di ricerca. Nessun avviso, nessuna spiegazione: semplicemente sparito. Per un numero crescente di host, questa non è un'ipotesi. È quello che succede quando manca un campo di conformità, un numero di registrazione non è corretto o non è stato inserito un codice legale obbligatorio.

I requisiti degli host di Airbnb non riguardano solo il rispetto delle regole. Sono un guardiano diretto della tua visibilità. E con l'inasprimento delle normative in Europa e non solo, la posta in gioco diventa sempre più alta.

Ecco un'importante distinzione che sfugge alla maggior parte delle guide: non tutti i requisiti di conformità per gli affitti brevi influiscono allo stesso modo sullo stato del tuo annuncio. Alcuni possono comportare la rimozione del tuo annuncio. Altri sono fortemente raccomandati ma non influiscono sulla tua visibilità se li ignori. Conoscere la differenza è importante.

L'unica cosa che può davvero far disattivare il tuo annuncio

Solo tre elementi di conformità possono portare Airbnb a rimuovere o disattivare il tuo annuncio: il tuo RLN, il tuo CIN (se annunci in Italia) e il tuo NRA (se annunci in Spagna). Tutto il resto è importante, ma non ti porterà alla disattivazione.

RLN - Numero di licenza di registrazione

RLN è il termine generico di Airbnb per indicare qualsiasi permesso o numero di registrazione per affitti a breve termine richiesto a livello locale. Molte città e regioni in tutto il mondo richiedono agli host di registrarsi presso le autorità locali prima di inserire l'annuncio e di mostrare il numero di registrazione sull'annuncio.

Quando una giurisdizione richiede un RLN e questo manca o è errato, Airbnb è spesso obbligato legalmente a cancellare la proprietà fino a quando non viene risolto il problema. Ne sono un esempio New York City (dove la registrazione STR attraverso l'Ufficio del Sindaco è obbligatoria), Parigi, Amsterdam e un numero crescente di città in tutto il mondo.

Cosa fare: Verifica se la tua città o regione richiede un numero di registrazione o di permesso STR. In caso affermativo, inseriscilo nell'apposito campo di registrazione del tuo annuncio Airbnb, non solo nella descrizione. Il formato deve corrispondere esattamente a quello ufficiale della tua giurisdizione. Se non sei sicuro, consulta l'ente locale per il turismo o l'edilizia residenziale.

CIN - Italia (Codice Identificativo Nazionale)

Da gennaio 2025, ogni affitto a breve termine in Italia dovrà avere un CIN, un codice identificativo nazionale introdotto dal Decreto Anticipi del dicembre 2023. Le OTA sono tenute per legge a verificare e rimuovere gli annunci che non hanno un CIN valido.

Le sanzioni in caso di inadempienza sono duplici. Il mancato possesso del CIN comporta una multa da 800 a 8.000 euro, a seconda delle dimensioni dell'immobile. La mancata esposizione o inclusione del CIN negli annunci e nelle inserzioni comporta una multa separata che va da 500 a 5.000€ - anche in questo caso in base alle dimensioni - oltre alla rimozione immediata di qualsiasi annuncio non conforme.

Nota: per ottenere un CIN, devi prima ottenere un CIR (Codice Identificativo Regionale), ovvero il codice regionale che deve essere presente prima che venga rilasciato quello nazionale.

Cosa fare: Registra il tuo CIR attraverso la tua autorità regionale, quindi richiedi il tuo CIN attraverso il portale del Ministero del Turismo (è richiesto il login SPID/CIE). Inseriscilo nel campo dedicato su Airbnb, non solo nella descrizione. Ogni proprietà ha bisogno di un proprio codice.

NRA - Spagna (Número de Registro de Alquiler)

Ai sensi del Real Decreto 1312/2024, ogni affitto a breve termine in Spagna necessita di un NRA, un numero di registrazione nazionale degli affitti. Si tratta di un requisito nazionale (non limitato a regioni specifiche) e le piattaforme sono tenute a cancellare gli annunci non conformi dall'agosto 2025.

Se il tuo NRA non è presente nel tuo annuncio Airbnb, la tua proprietà può essere resa inattiva fino a quando non lo fornirai.

Cosa fare: Registrati presso l'autorità competente nella tua regione spagnola per ottenere il tuo NRA, quindi inseriscilo nel campo dedicato del tuo annuncio Airbnb nel formato esatto richiesto.

Importante - ma non ti farà togliere l'annuncio

I due punti che seguono meritano davvero di essere presi in considerazione, ma non influiranno sulla visibilità o sullo stato online del tuo annuncio se non li hai ancora completati. Lo diciamo chiaramente perché molti gestori si preoccupano inutilmente di questi aspetti e altri non vi prestano la dovuta attenzione perché non ne comprendono le reali conseguenze.

Caratteristiche di sicurezza: Allarmi antifumo e rilevatori di CO

Airbnb incoraggia fortemente gli host a installare allarmi antifumo e rilevatori di monossido di carbonio (CO) e a confermarli nel loro annuncio. La mancanza o l'incompletezza delle informazioni sulla sicurezza non comporterà la disattivazione del tuo annuncio o la sua rimozione dai risultati di ricerca. Airbnb non metterà offline il tuo annuncio per questo motivo.

Detto questo, è davvero importante per altri motivi. Caratteristiche di sicurezza ben documentate aumentano la fiducia degli ospiti, possono ridurre la tua esposizione alla responsabilità e spesso sono richieste dalla legge locale indipendentemente dalle regole della piattaforma di Airbnb. In Italia, nello specifico, i rilevatori di CO e gas e gli estintori da 6 kg sono un requisito legale ai sensi della normativa CIN - con sanzioni da 600 a 6.000 euro per ogni violazione - ma questa è una questione di legge locale, non di inserzione Airbnb.

La nostra raccomandazione: Installa dei rilevatori di fumo su ogni piano e vicino alle zone notte. Se la tua proprietà ha elettrodomestici a gas, una caldaia, un camino o una stufa a combustibile solido, installa un rilevatore di CO nelle vicinanze. Conferma e fotografa i dispositivi di sicurezza nel tuo annuncio Airbnb. Se la tua proprietà non ha apparecchi a gas, dillo esplicitamente invece di lasciare il campo vuoto: questo elimina l'ambiguità e rassicura gli ospiti.

Venditore dichiarabile - Segnalazione fiscale DAC7

Ai sensi della Direttiva UE DAC7 (in vigore dal gennaio 2023), Airbnb è tenuto a raccogliere e comunicare le informazioni fiscali sugli host che percepiscono un reddito sulla piattaforma. Il termine chiave è venditore dichiarabile - l'host o il gestore della proprietà che riceve effettivamente il reddito da locazione.

La mancata compilazione delle informazioni sul venditore non comporterà la disattivazione della tua inserzione. Il tuo annuncio rimane attivo e continua ad accettare prenotazioni. Il blocco dei pagamenti è previsto da Airbnb, che tratterrà i tuoi guadagni fino a quando non verranno fornite le informazioni fiscali richieste. In alcuni casi può anche bloccare la possibilità di aggiungere nuovi annunci.

Questo aspetto è rilevante soprattutto per gli host con sede nell'UE e per gli host con proprietà quotate negli Stati membri dell'UE. Se il reddito è gestito da un gestore immobiliare e non direttamente dal proprietario, è il gestore immobiliare a dover essere segnalato come venditore, e sono le informazioni del gestore immobiliare a dover essere registrate.

Il nostro consiglio è di completare le informazioni sul venditore segnalato da DAC7: Completa le informazioni sul venditore segnalabile DAC7 anche se la tua inserzione non andrà offline senza di esse. Il blocco dei pagamenti a metà stagione è un problema operativo serio e del tutto evitabile.

Presentazione dei dati degli ospiti - Spagna, Italia e Grecia

Oltre ai codici di registrazione, gli host in Spagna, Italia e Grecia sono tenuti per legge a inviare i dati degli ospiti direttamente alle autorità nazionali ogni volta che un ospite effettua il check-in. Si tratta di un obbligo separato dalla registrazione dell'annuncio - avviene per ogni prenotazione, non per ogni proprietà - e non influisce sullo status del tuo annuncio Airbnb se non viene rispettato. Ma comporta delle multe ed è spesso il requisito di conformità che coglie di sorpresa gli operatori una volta superata la fase iniziale di configurazione.

Spagna (SES.Hospedajes): Ai sensi del Real Decreto 933/2021, gli host devono inviare fino a 21 campi di dati degli ospiti - tra cui dati personali, informazioni sui documenti d'identità, dati di contatto e paese di residenza - direttamente al Ministero degli Interni tramite la piattaforma SES.Hospedajes. L'invio è richiesto entro 24 ore dal check-in. Le multe in caso di non conformità vanno da 601 a 30.000 euro.

Italia (Servizio Alloggiati): Gli host sono tenuti a comunicare i dati del passaporto e le informazioni personali degli ospiti alla Polizia di Stato tramite il portale web Alloggiati entro 24 ore dal check-in, o entro 6 ore per i soggiorni di una sola notte.

Grecia (AADE/myDATA): Per ogni soggiorno è necessario presentare una dichiarazione separata attraverso il portale AADE, oltre agli obblighi del registro di polizia. Le multe partono da 5.000€ per la prima violazione, salgono a 10.000€ per la seconda violazione nello stesso anno e aumentano a 20.000€ per ulteriori infrazioni.

Fare tutto questo manualmente per ogni prenotazione - su più proprietà e più canali - è il punto in cui molti operatori rimangono indietro. L'inserimento dei dati è ripetitivo, le scadenze sono strette e i sistemi di ogni paese funzionano in modo diverso.

Your.Rentals automatizza tutte e tre le operazioni. I dati degli ospiti raccolti al momento della prenotazione vengono inviati direttamente al sistema nazionale di riferimento - Servizio Alloggiati in Italia, Ministero degli Interni in Spagna e AADE/myDATA in Grecia - senza alcuna necessità di inserimento manuale. Le ricevute di prenotazione conformi vengono inoltre emesse automaticamente al momento del check-out.

I campi che la maggior parte degli host salta (ma che dovrebbe completare)

Oltre alle cause di disattivazione di cui sopra, c'è una serie più ampia di campi strutturati che gli host lasciano abitualmente incompleti. Questi non disattivano il tuo annuncio, ma i campi vuoti riducono la frequenza con cui appari nelle ricerche filtrate: le OTA trattano un campo mancante come "non disponibile" e ti escludono dai risultati rilevanti. Questi includono:

• Classificazione del tipo di immobile (appartamento o casa intera o stanza privata): una classificazione errata influisce sull'idoneità del filtro.
• Dettagli sull'accessibilità: i campi vuoti ti escludono dalle ricerche filtrate per l'accessibilità
• Informazioni sulla sicurezza degli ospiti: contatti per le emergenze, ospedale più vicino, pericoli specifici della proprietà.
• Informazioni sul codice fiscale o sull'IVA nei mercati in cui è richiesto per i pagamenti.

Nessuna di queste cose sembra urgente. Ma ogni campo vuoto è una piccola riduzione di visibilità che si somma.

Come eseguire un controllo di conformità del tuo elenco

Non ci vuole molto per eseguire un controllo di base. Ecco una procedura semplice:

1. Controlla il tuo campo di registrazione: il tuo RLN, CIN o NRA è inserito nel campo dedicato (non solo nella descrizione) e corrisponde esattamente al formato ufficiale?
2. Esamina i tuoi campi di sicurezza: conferma gli allarmi antincendio e i rilevatori di CO, se applicabili, e carica le foto dei dispositivi in uso
3. Completa le tue informazioni DAC7: accedi alle impostazioni del tuo account Airbnb e conferma che i tuoi dati di venditore segnalabile siano aggiornati.
4. Controlla tutti i campi delle amenità strutturate, cercando di individuare quelle che sono contrassegnate come incomplete o mancanti.
5. Cerca il tuo annuncio: appare quando cerchi la tua località e le date? In caso contrario, è possibile che qualcosa lo stia già sopprimendo.

Se gestisci più annunci su più canali, farlo manualmente per ogni proprietà richiede molto tempo ed è facile che ti sfugga quando una regola cambia.

Rimanere conformi al cambiamento delle regole

Una delle sfide più grandi per quanto riguarda la conformità degli affitti a breve termine è che le regole si evolvono continuamente. Una destinazione che due anni fa non aveva alcun obbligo di registrazione potrebbe averne introdotto uno successivamente. Un'OTA che prima accettava conferme informali ora potrebbe richiedere dati strutturati.

La risposta pratica è quella di considerare la conformità degli affitti a breve termine come un processo continuo piuttosto che come un'attività da impostare una volta sola. Imposta un promemoria per rivedere i campi di conformità del tuo annuncio ogni sei mesi, e ogni volta che sentirai parlare di cambiamenti normativi nel tuo mercato.

Noi di Your.Rentals aiutiamo attivamente i proprietari a tenere tutto sotto controllo. Se manca un numero di licenza obbligatorio, ti contatteremo per risolvere il problema; e se non è possibile sistemarlo in tempo, possiamo rimuovere temporaneamente l’annuncio per evitare il rischio di controlli e potenziali multe. Il nostro Listing Builder aggiorna i campi relativi alla conformità in tempo reale man mano che cambiano i requisiti dei canali, così non devi stare a tenere d’occhio da solo le regole in continua evoluzione di ogni piattaforma. Ci occupiamo anche della rendicontazione fiscale DAC7, così i tuoi obblighi di venditore soggetti a rendicontazione sono coperti senza che tu debba gestirli separatamente.

La linea di fondo

Solo tre cose possono portare alla disattivazione del tuo annuncio Airbnb: un RLN, un CIN o un NRA mancanti. Tutto il resto - allarmi di sicurezza, informazioni sul venditore da segnalare, campi dei servizi incompleti - è importante per altri motivi, ma non ti porterà alla disattivazione.

In pratica: controlla che il tuo numero di registrazione sia inserito correttamente nel campo giusto, ottieni il codice Italia o Spagna se ti iscrivi e non lasciarti sorprendere da problemi di pagamento tramite DAC7. Questi sono i veri rischi per cui vale la pena perdere il sonno.

Tutto il resto? Vale la pena farlo, ma non è un'emergenza.