Con Your.Rentals, gli host hanno accesso a PriceLabs, uno strumento di determinazione dei prezzi leader del settore, integrato nella piattaforma. Le impostazioni essenziali - Prezzo Base, Prezzo Minimo e Prezzo Massimo - ti aiuteranno a incrementare le entrate e a rimanere competitivo, anche in un mercato affollato.
Questa guida illustra strategie di prezzo comprovate che puoi utilizzare immediatamente, sia che tu abbia appena iniziato sia che tu voglia portare i tuoi guadagni a un livello superiore.
Dall'impostazione delle giuste soglie di prezzo, alla valorizzazione degli eventi locali, fino alla conoscenza di come e quando praticare gli sconti, imparerai come utilizzare ciò che è già presente nella tua piattaforma Your.Rentals per superare la concorrenza, attirare più ospiti e far fruttare ogni prenotazione.
Stabilire le giuste basi per la determinazione dei prezzi
La corretta determinazione dei prezzi è il passo più importante che puoi fare per aumentare il reddito da locazione.
In Your.Rentals, il Prezzo Base, il Prezzo Minimo e il Prezzo Massimo definiscono l'intero potenziale di guadagno e l'andamento del tuo annuncio nel corso dell'anno.
Prezzo base è il prezzo medio del tuo noleggio. PriceLabs aggiunge tutte le sue personalizzazioni solo a questo prezzo. Ad esempio, se il tuo Prezzo Base è di $250 e nella tua regione viene applicato un ultimo sconto del 15%, questo verrà aggiunto al tuo Prezzo Base e ti consiglieremo $212,5 come prezzo consigliato per quella particolare data.
Si tratta di una definizione incredibilmente importante e in genere dovrebbe essere il prezzo medio che vorresti per il tuo affitto durante tutto l'anno, indipendentemente dalla stagione. Quando decidi il prezzo base, tieni conto di tutte le tue spese come pulizia, lavanderia, biancheria, elettricità, tasse, ecc.
Il Prezzo Minimo, invece, è il prezzo più basso in assoluto che qualcuno può prenotare per la tua struttura. Ad esempio, in bassa stagione, se il tuo Prezzo Base è di 250 dollari e il mercato è sceso a 100 dollari. Vorresti ridurlo al prezzo base del mercato o limitarti a un prezzo di 150 dollari? Il tuo prezzo minimo deve comunque tenere conto delle spese, ma non del profitto. Non stai cercando di ottenere un profitto, ma solo di prenotare la proprietà.
Il prezzo minimo può essere inferiore di circa il 25-30% rispetto al Prezzo Base. Idealmente, dovrebbe essere il prezzo più basso in assoluto che puoi permettere a qualcuno di pagare per soggiornare nella tua proprietà per una notte senza che tu subisca una perdita.
È necessario stabilire un prezzo massimo? In genere va bene anche se non lo fai. PriceLabs, per impostazione predefinita, aggiunge un Prezzo Massimo di sicurezza per la tua proprietà. In genere è pari a 10 volte il Prezzo Base.
Come si concilia la competitività con la redditività?
Per bilanciare le due cose è necessario fare dei controlli regolari e apportare delle modifiche mirate. Se il tuo tasso di occupazione è più basso del previsto o le prenotazioni arrivano lentamente, controlla il confronto dei tuoi prezzi con quelli di proprietà simili.
Abbassare i prezzi può aiutare ad attirare più ospiti, ma assicurati sempre di coprire i costi e di ottenere un giusto profitto. D'altra parte, se il tuo locale si prenota rapidamente, soprattutto in anticipo, prendi in considerazione l'idea di aumentare il tuo prezzo base.
L'obiettivo è trovare quel "punto di forza" che ti permetta di essere competitivo nel tuo mercato, ma senza lasciare soldi sul tavolo.
I prezzi devono sempre essere modificati manualmente per le inserzioni di lusso, uniche o altamente stagionali?
Per la maggior parte delle proprietà, le raccomandazioni automatiche di PriceLabs ti porteranno vicino al prezzo ottimale. Tuttavia, se il tuo immobile è particolare - di lusso, dal design unico o in un mercato con significative fluttuazioni stagionali - è bene effettuare una revisione manuale.
Prima delle stagioni di punta o degli eventi più importanti, prendi in considerazione la possibilità di aumentare il Prezzo Base per riflettere la maggiore richiesta, oppure di modificare il Prezzo Base se noti che il tuo annuncio è più ricercato della media.
Utilizza le tendenze del tuo dashboard come guida, ma non esitare ad apportare modifiche manuali in casi particolari, come ad esempio un evento improvviso nel tuo quartiere, di cui i prezzi automatizzati potrebbero non tenere pienamente conto.
Padroneggiare le impostazioni di permanenza minima
Il modo in cui definisci il soggiorno minimo può fare una differenza significativa sia per l'occupazione che per i ricavi. Si tratta di trovare il giusto equilibrio tra convenienza, redditività e realtà della domanda locale.
Se il tuo mercato richiede prenotazioni brevi all'ultimo minuto, devi pianificare di conseguenza. Oppure, se il tuo mercato richiede prenotazioni di 2 settimane, la tua strategia deve essere in linea con questo. In sostanza, tutto ciò che pianifichi deve essere in funzione del funzionamento del tuo mercato.
Quando è opportuno un soggiorno minimo più lungo?
I soggiorni minimi più lunghi funzionano meglio durante i periodi di alta domanda, come le festività, i festival locali o le stagioni di punta dei viaggi.
Se il tuo calendario tende a riempirsi rapidamente in questi periodi, aumentare il soggiorno minimo (ad esempio, richiedendo almeno tre notti invece di due) può aiutarti a massimizzare i guadagni per ogni prenotazione e a ridurre il fastidio dei frequenti cambi di proprietà. Inoltre, è un'opzione interessante per le famiglie o i gruppi che cercano una base durante i periodi di maggiore affluenza.
La riduzione dei soggiorni minimi infrasettimanali (ad esempio, per i soggiorni di 2 notti) può aumentare l'occupazione e i profitti?
Una delle sfide più grandi per gli host è quella di gestire i soggiorni brevi. Se abbassi i requisiti di soggiorno minimo per adattarli a questi vuoti, rendi la tua proprietà prenotabile. Questo porterà a un maggior numero di prenotazioni.
Tecnicamente sì: ridurre i soggiorni minimi a metà settimana aumenterà l'occupazione e i profitti. Tuttavia, è opportuno farlo?
Questo dipende dalle tue spese e dalle tue attività. Se sei in grado di gestire fatturati rapidi senza aumentare i costi, allora scegli di ridurre i costi per accettare le lacune.
In sostanza, se un ospite se ne va oggi e ne arriva un altro entro stasera o domani presto, il tuo team di pulizia è in grado di pulire la proprietà e renderla pronta per gli ospiti? Se ci riuscissero, questo comporterebbe un aumento dei costi per te?
Quali strategie possono prevenire le lacune del calendario e le brevi finestre di prenotazione?
Rimani flessibile. Esamina periodicamente i modelli di prenotazione nel tuo dashboard. Se noti che alcuni giorni della settimana o periodi dell'anno sono sempre più difficili da riempire, prova:
- Abbassare il soggiorno minimo solo per quella data
- Offri offerte speciali per soggiorni infrasettimanali o per finestre di prenotazione più brevi.
Questi piccoli accorgimenti possono mantenere il tuo calendario pieno e le tue entrate costanti.
Politiche di cancellazione: Flessibili o rigide
La tua politica di cancellazione può decidere se ottenere una prenotazione o meno. Se qualcuno prenota con largo anticipo, potrebbe aspettarsi una politica di cancellazione flessibile. Quando i viaggiatori si sentono rassicurati sulla possibilità di cambiare i loro piani senza penali, è più probabile che prenotino subito invece di esitare. Questo può aumentare il tasso di conversione delle prenotazioni e aiutare la tua struttura a distinguersi in un mercato competitivo.
Tuttavia, la flessibilità ha degli svantaggi. Se gli ospiti possono cancellare all'ultimo minuto, rischi di perdere entrate e di avere notti vuote difficili da riprenotare.
Ecco perché alcuni host stabiliscono politiche più rigide durante le stagioni ad alta richiesta o per eventi speciali, quando la domanda è forte e le cancellazioni sono meno probabili.
Leggi di più sul mix di politiche di cancellazione delle prenotazioni che si traducono effettivamente in prenotazioni.
Una politica rigida è sempre giustificata in mercati altamente stagionali? Dovresti variare la politica di cancellazione in base alla stagione o al mercato?
Assolutamente sì. Se ospiti in un mercato con evidenti picchi stagionali, può essere sensato passare a una politica di cancellazione più rigida in quei periodi. In questo modo avrai un maggiore potere di determinazione dei prezzi e proteggerai le tue entrate da cancellazioni tardive, che rendono difficile una nuova prenotazione. Per il resto dell'anno, prendi in considerazione l'idea di allentare la tua politica per incoraggiare un maggior numero di prenotazioni e riempire il tuo calendario.
La tua politica di cancellazione è una leva che puoi regolare in base alla stagionalità, agli eventi locali e alla tua propensione al rischio. Una politica flessibile attira più ospiti, ma un approccio più rigido può salvaguardare le tue entrate quando è più importante.
Sconti intelligenti: Senza compromettere il valore
Gli sconti sono uno strumento potente nella strategia di ogni albergatore, ma solo se usati con intenzione. L'obiettivo è quello di riempire le notti vuote e incoraggiare soggiorni più lunghi, il tutto mantenendo il valore percepito della tua proprietà.
Quali sono i tipi di sconti più efficaci?
Gli sconti migliori risolvono un problema specifico o aiutano a riempire il tuo calendario al momento giusto.
- Sconti dell'ultimo minuto: PriceLabs abbassa automaticamente i prezzi all'avvicinarsi delle date di check-in, rendendo più facile riempire le notti non prenotate senza dover lavorare manualmente.
- Sconti per le notti orfane: Anche i brevi intervalli tra una prenotazione e l'altra, come i soggiorni di una o due notti, sono gestiti da PriceLabs. Il sistema li individua e applica uno sconto per evitare di perdere queste piccole finestre.
- Sconti per soggiorni lunghi: Per le prenotazioni più lunghe, puoi impostare sconti settimanali o mensili direttamente in YourRentals. Questi incoraggiano gli ospiti a rimanere più notti e aumentano i tuoi guadagni totali.
Con PriceLabs, la maggior parte del lavoro pesante è automatizzato. Per i soggiorni più lunghi, aggiungi sconti personalizzati per rendere il tuo annuncio ancora più interessante.
Esistono rischi legati agli sconti eccessivi e come possono evitarli gli host?
Sì. Un uso eccessivo degli sconti può portare gli ospiti ad aspettarsi sempre offerte o a svalutare la tua struttura agli occhi dei viaggiatori. Il modo più intelligente per evitare tutto ciò è utilizzare gli sconti in modo selettivo, concentrandosi solo sulle notti o sui vuoti che hanno davvero bisogno di aiuto per essere prenotati.
Assicurati sempre che il tuo prezzo minimo sia protetto, in modo da non praticare mai sconti inferiori al tuo costo.
Come creare urgenza con gli sconti, proteggendo al contempo le entrate a lungo termine?
Sconti limitati nel tempo ("Prenota questo weekend e risparmia il 15%") o offerte speciali per i nuovi ospiti possono creare un senso di urgenza e incoraggiare le prenotazioni.
Metti in evidenza queste offerte nel tuo annuncio, ma fai in modo che sia chiaro che si tratta di un periodo limitato. In questo modo incoraggerai gli ospiti a prenotare subito piuttosto che aspettare e ti aiuterai a evitare cali di prezzo a lungo termine.
Stagionalità ed eventi locali: Non solo per le grandi città
Anche se il tuo appartamento non si trova in una grande città, gli eventi locali e le tendenze stagionali possono avere un enorme impatto sul tuo calendario di prenotazioni. Capire e agire su queste fluttuazioni è fondamentale per massimizzare le tue entrate durante tutto l'anno.
In che modo i padroni di casa dovrebbero preparare i loro calendari per le festività locali, i festival o gli eventi più importanti?
Inizia a dare un'occhiata ai calendari degli eventi locali e alle stagioni di punta, poiché anche piccoli festival possono creare una grande domanda per la tua proprietà. In genere, dovresti aumentare il tuo prezzo base quando la domanda aumenta in queste date.
Tuttavia, con i PriceLabs abilitati in Your.Rentals, non dovrai preoccuparti di monitorare manualmente ogni evento o di adeguare i prezzi per ogni festività locale.
PriceLabs rileva automaticamente i picchi di domanda e gli eventi imminenti nella tua zona, quindi adegua i tuoi prezzi di conseguenza, aiutandoti a ottenere guadagni più elevati senza dover fare sforzi aggiuntivi.
Quali fonti di dati o segnali possono aiutare a prevedere i picchi di domanda nei mercati più piccoli?
Utilizza i Report di Your.Rentals per monitorare i cambiamenti nel ritmo delle prenotazioni. Se vedi che le prenotazioni arrivano prima del solito o se proprietà simili si stanno riempiendo, questo è un forte segnale di aumento della domanda. Puoi anche tenere d'occhio i notiziari locali, i social media o i siti web della comunità per verificare se ci sono annunci di nuovi eventi, conferenze aziendali o celebrazioni stagionali.
Quando e come si dovrebbero aggiustare i prezzi stagionalmente, con mesi di anticipo o just-in-time?
L'approccio più efficace è quello proattivo: adegua il tuo Prezzo Base con qualche mese di anticipo per i periodi di maggiore affluenza. Ma non dimenticare, continua a monitorare la tua dashboard e sii pronto a modificare i prezzi in prossimità delle date se la domanda è più alta del previsto.
Quando le ammonizioni calano: aggiustamenti tattici
Tutti gli host sperimentano periodi di rallentamento. Ciò che conta è il modo in cui reagisci quando le prenotazioni calano inaspettatamente. Invece di tirare a indovinare, usa i dati del tuo dashboard e alcune tattiche intelligenti per risollevare la situazione rapidamente.
Quali sono i 3 principali segnali di dati che gli host dovrebbero monitorare quando le prenotazioni sono basse?
Inizia a controllare il tuo tasso di occupazione: è improvvisamente più basso rispetto ai mesi precedenti?
Poi, guarda la tua tariffa media giornaliera (ADR); se è molto più alta di quella di proprietà simili, potresti essere fuori dal mercato.
Infine, controlla i tempi di prenotazione (con quanto anticipo gli ospiti prenotano). Se le prenotazioni arrivano molto più vicine alla data del check-in rispetto al solito, potrebbe essere un segnale di una domanda debole o di prezzi troppo alti.
Quali sono le azioni che possono aiutare a dare una svolta a un'inserzione lenta?
Inizia con i prezzi: prendi in considerazione la possibilità di abbassare il prezzo minimo per un breve periodo per attirare ospiti attenti al budget, ma resta sempre al di sopra del punto di pareggio. Aggiorna il tuo annuncio aggiornando la foto principale o modificando la descrizione: queste piccole modifiche possono aumentare la visibilità del tuo annuncio nei risultati di ricerca. Inoltre, esamina i tuoi servizi e prendi in considerazione l'aggiunta di caratteristiche che si adattino alle nuove tendenze di viaggio, come una buona connessione Wi-Fi per i lavoratori a distanza o orari flessibili per il check-in.
Dai a ogni nuova modifica almeno due settimane per vedere i risultati. In questo modo si ha il tempo necessario affinché le modifiche vengano visualizzate nelle ricerche, gli ospiti notino il tuo annuncio e i modelli di prenotazione si modifichino. Evita le continue modifiche, che possono rendere difficile capire cosa ha funzionato davvero.
Strategie di prezzo avanzate per host esperti
Una volta che ti sarai trovato a tuo agio con le cose essenziali (e solo dopo che ti sarai trovato a tuo agio con le cose essenziali), potrai esplorare alcune tattiche di prezzo avanzate che possono distinguere la tua proprietà, soprattutto se vuoi aumentare i tuoi prezzi o addirittura scalare la tua attività di gestione immobiliare.
Che ruolo ha il benchmarking della concorrenza nel pricing avanzato?
Tenere d'occhio i prezzi praticati dalle strutture simili è uno dei modi più efficaci per rimanere competitivi. Usa la tua dashboard per confrontare le tue tariffe, l'occupazione e il ritmo delle prenotazioni con quelle di altre strutture della tua zona.
Se noti che gli altri annunci si riempiono più velocemente a prezzi più alti, potrebbe essere il momento di modificare il tuo Prezzo Base o Massimo verso l'alto. Al contrario, se le tue prenotazioni vanno a rilento e gli altri propongono offerte, potresti dover rivedere i tuoi prezzi minimi o offrire sconti mirati.
Cos'è la parità dei tassi e gli host indipendenti dovrebbero preoccuparsene?
Parità tariffaria significa mantenere il prezzo del tuo annuncio coerente su tutte le piattaforme (come YourRentals, Airbnb e Booking.com). Anche se questo aspetto è più importante per i gestori di proprietà, anche gli host indipendenti possono trarre vantaggio evitando di confondere gli ospiti che potrebbero confrontare i prezzi su siti diversi.
Mantenere i prezzi allineati ti aiuta anche a individuare la piattaforma che sta portando il maggior numero di prenotazioni.
Come affrontare i soggiorni divisi, i riempitivi o i prezzi scalari?
I soggiorni frazionati (che permettono agli ospiti di prenotare due spazi vuoti separati nel tuo calendario come un'unica prenotazione) e i prezzi "riempitivi" (che abbassano il soggiorno minimo o la tariffa notturna per riempire brevi periodi vuoti) possono aiutarti a sfruttare al meglio ogni notte disponibile.
La tariffazione scalare, ovvero l'aumento dei prezzi per le date più ambite e la successiva riduzione, può massimizzare le tue entrate in occasione di eventi o festività locali.
Pensieri conclusivi
Determinare in modo intelligente i prezzi dei tuoi annunci è un processo continuo, non un'attività una tantum. Gli host di maggior successo sono quelli che controllano regolarmente la loro dashboard, imparano dai loro numeri e fanno piccoli aggiustamenti se necessario.
Con le impostazioni di PriceLabs in Your.Rentals, hai a disposizione strumenti semplici per rimanere flessibile, rispondere ai cambiamenti e far crescere costantemente il reddito da locazione, il tutto con pochi accorgimenti.
Tutto in uno per gli host
Prezzi dinamici con PriceLabs, protezione dai danni, supporto host-first, analisi dei ricavi, gestione delle attività, ottimizzazione degli annunci e molto altro ancora.
