Calculateur de revenus Airbnb : décomposition des profits des hôtes

Comment calculer les revenus Airbnb en tenant compte de l’emplacement de la propriété, de la saisonnalité et de la durée de l’investissement ? Cet article est conçu pour aider les hôtes de location à court terme et les investisseurs à visualiser comment fonctionnent les différents calculateurs de revenus Airbnb. De l’estimation de base des revenus aux outils plus sophistiqués qui prennent en compte les frais et dépenses supplémentaires, nous vous guiderons à travers les nuances du calcul des revenus.

Calculateur simple de revenus Airbnb

La formula di base per i ricavi degli affitti a breve termine è:

Numero di unità x tasso di occupazione x tariffa giornaliera media x notti disponibili = entrate

• Nombre d’unités – chambres ou appartements (annonces) disponibles à la location au cours d’une année.
• Taux d’occupation (OR) – pourcentage de temps pendant lequel votre propriété est occupée par des hôtes sur une période de location disponible.
• Nuits disponibles – nombre moyen de jours pendant lesquels vos annonces sont disponibles pour des réservations au cours d’une année.
• Taux journalier moyen (TJM) – revenu locatif moyen par chambre occupée payée au cours d’une période donnée.
• Revenu : revenu total généré par vos locations à court terme au cours d’une période donnée.

Exemple : Si vous facturez 150 €/nuit et que vous atteignez un taux d’occupation de 52 %, que vous avez 200 nuits disponibles à réserver et 2 annonces, cela signifie que vous gagnerez environ par an :

0,52×150×200×2 = 15 600 € avant frais et impôts

Comment obtenir des données pour le calculateur Airbnb ?

Il existe des ressources en ligne qui fournissent des données basées sur les propriétés voisines, mais il est recommandé de s’informer à plusieurs endroits car ces outils analytiques ne couvrent pas tous les canaux OTA.

• Empruntez les mesures moyennes obtenues à partir de notre récente recherche sur les 60 principaux lieux d’hébergement en Europe.
• Calculateur de revenus officiel d’Airbnb – particulièrement utile pour une référence rapide des prix.
• Application Airbnb host : outil de tarification locale et Airbnb Insights.
• Calculateur AirDNA – outil gratuit, mais qui peut être biaisé en faveur d’Airbnb et de Vrbo en Amérique du Nord.
• Airbitics – analyse de base gratuite d’Airbnb basée sur la localisation.
• Mashvisor – outil payant dont la précision des prédictions se situe dans les 10 % des résultats réels.
• PriceLabs – outil payant, le niveau de prédiction est similaire à celui de Mashvisor.

Calculateur de revenus Airbnb pour estimer la concurrence locale (également disponible via l’application Airbnb).

Comprenons à présent les indicateurs dont vous avez besoin pour calculer et planifier les revenus de votre location de vacances.

Comment établir une prévision précise du chiffre d’affaires d’Airbnb ?

Zoomons sur chaque indicateur utilisé dans les formules de calcul des revenus des locations de courte durée. L’onglet Airbnb Insights est un bon endroit pour se familiariser avec les indicateurs de revenus, où vous trouverez les plus importants :

Onglet Airbnb Insights dans l’application hôte

Il existe différentes façons d’améliorer chaque indicateur, qui sont toutes très interdépendantes au final :

• Taux journalier moyen (TJM): Cet indicateur montre comment votre établissement se situe par rapport à ses concurrents locaux en termes de référencement et de qualité de service. Il indique également la valeur STR de votre établissement et l’efficacité de votre stratégie tarifaire. Une approche stratégique de la tarification est essentielle pour les réservations des clients, et il est essentiel de planifier vos tarifs un an à un an et demi à l’avance, en tenant compte des changements saisonniers dynamiques dans votre localité. Vous pouvez utiliser des fonctions telles que l’outil Your.Rentals Smart rates pour vous aider à fixer les prix.
• Taux d’occupation: Le taux d’occupation vous aide à comprendre si votre stratégie tarifaire est efficace. Le taux d’occupation moyen du secteur est de ± 50 % (avec des fluctuations importantes). Un taux d’occupation élevé indique que vos prix sont compétitifs et attractifs pour les clients, tandis qu’un taux d’occupation faible peut suggérer que des ajustements sont nécessaires. Parfois, le taux d’occupation est défini par l’emplacement et le type de l’établissement, comme dans le cas d’une station de ski où le nombre de réservations est plus élevé en hiver.
• Taux de réservation: Il indique la fréquence à laquelle les clients réservent votre propriété après l’avoir visitée. Un taux de réservation de 2 à 2,5 % est considéré comme satisfaisant, car il indique que les visiteurs sont satisfaits de la description, des photos et du prix de votre annonce de location. Cela signifie essentiellement que votre annonce est bien positionnée sur le marché. En revanche, un taux inférieur peut indiquer des problèmes de positionnement, de prix ou de qualité de service.
• Revenu potentiel: cet indicateur vous aide à déterminer si vous atteignez vos objectifs de revenu annuel et si un bien immobilier vaut la peine d’être investi.
• Revenu par chambre disponible (RevPAR): il représente le revenu moyen généré par nuit pour votre établissement sur la base des prévisions d’occupation et de prix..

En analysant ces paramètres, vous pouvez prendre des décisions fondées sur des données afin d’améliorer votre activité de location, d’accroître la satisfaction des clients et d’atteindre vos objectifs financiers.

Autres facteurs à prendre en compte lors de la planification :

• Ajustement de la saisonnalité: la définition des basses et hautes saisons rend vos prévisions de revenus plus réalistes. Pour tenir compte de la saisonnalité, vous pouvez utiliser les données historiques d’occupation ou les tendances du tourisme local pour ajuster votre estimation du RevPAR (revenu par chambre disponible) en fonction des mois ou des saisons.
• Frais d’exploitation: les frais d’exploitation comprennent les coûts liés à l’entretien et à la gestion de votre propriété, tels que l’ameublement, le nettoyage, les services publics, la surveillance vidéo et acoustique, les réparations et les redevances des chaînes. Tenez compte de ces dépenses dans le calcul de votre revenu net..
• Horizon d’investissement: La durée de l’investissement a une incidence sur la rentabilité de votre projet Airbnb. Les locations à court terme peuvent générer des rendements plus élevés sur une période plus courte, alors que vous devez toujours atteindre le seuil de rentabilité au cours des premiers mois.

Optimiser votre taux journalier moyen (TJM)

Le tarif journalier moyen (TJM ou encore ADR, alias Average Nightly Rate) est le revenu moyen généré par jour pour une seule chambre réservée. Lors d’une réservation Airbnb, c’est l’un des facteurs clés qui est pris en compte. Pour calculer le TJM, il faut diviser le revenu total des réservations par le nombre total de nuits réservées.

TJM = recettes totales / nombre de nuits réservées

Supposons que vos recettes totales pour un mois donné s’élèvent à 5 000 dollars et que le nombre total de nuits réservées au cours de ce mois soit de 25, le TJM = 5 000 dollars / 25 = 200 dollars par nuit.

Le TJM vous indique combien les gens sont prêts à payer pour séjourner dans votre location, ce qui vous donne des indications sur les stratégies tarifaires et la demande du marché. Il reflète également la qualité de vos chambres, le service à la clientèle et le rapport qualité-prix global.

Comment connaître l’ADR ?

Le moyen le plus simple de vérifier le prix moyen d’Airbnb est d’utiliser l’outil de tarification d’Airbnb dans l’application. Il vous suffit de vous connecter à votre compte d’hôte et, lorsque vous sélectionnez le prix d’une annonce individuelle, une option vous permet de vérifier le niveau de prix autour de votre emplacement.

L’outil de tarification d’Airbnb montre la concurrence locale

Vous pouvez également commencer par estimer les recettes et le nombre de nuits réservées. Les prévisions de recettes peuvent être basées sur des données existantes, par exemple les rapports d’AirDNA ou notre site web recherche des grands voyages villes d’Europe.

Ensuite, vous estimez le nombre de nuits réservées par mois. Sur la base d’un taux d’occupation moyen du marché de 65 %, dans un bon scénario, ce nombre est de 30 x 65 % = 19,5 nuits. Donc, si vous êtes à Malaga, en Espagne, votre TJM sera le suivant :

TJM = 2032 (revenus par mois) / 19,5 (nuits par mois) = 104,2 €.

Stratégies pour améliorer le prix d’inscription (TJM)

Le tarif journalier moyen est en fait le prix de l’annonce pour un jour donné. Pour obtenir un taux plus élevé, vous devez améliorer la valeur de votre expérience de location à court terme pour le client.

Pour augmenter votre TJM, améliorez la qualité de votre annonce, en apportant des photos de qualité, des descriptions actualisées, tous les équipements possibles (lits superposés !) et davantage d’avis 5 étoiles, car ceux-ci influencent la valeur perçue.

Activités supplémentaires augmentant la valeur perçue de l’annonce :

• Décomposer l’année de réservation en saisons – haute, basse ou événements locaux spéciaux.
• Ajustez les prix pour les semaines intermédiaires et les week-ends (généralement plus élevés). Pour estimer les tarifs, utilisez des outils tels que Your.Rentals ou les outils de tarification d’Airbnb dans l’application.
• Débloquez davantage de dates, car la disponibilité est un facteur important sur Airbnb.
• Proposez des équipements exclusifs, afin d’offrir une valeur ajoutée par rapport à vos concurrents.
• Introduisez des packs de bienvenue : un geste pour impressionner vos hôtes et créer une expérience mémorable dès le début de leur séjour.
• Expériences d’enregistrement et de départ : travailler sur les instructions de la maison, aider avec les bagages, guide local, etc.

Des hébergements plus grands ou luxueux, des caractéristiques uniques et des équipements supplémentaires peuvent justifier des tarifs plus élevés. À mesure que vous gagnez de l’expérience et apportez de la valeur à vos clients, votre TJM augmente naturellement.

Utiliser la tarification dynamique pour l’optimisation des TJM

Vous avez peut-être rencontré le concept d’automatisation des prix d’annonce – tarification dynamique.

Il s’agit d’une ligne directrice générale pour les hôtes professionnels qui doivent utiliser un outil d’automatisation des prix comme Pricelabs. Cependant, cela a généralement un coût, ce qui peut dissuader les nouveaux arrivants de les utiliser dès le départ.

La tarification dynamique prend essentiellement le contrôle total de votre tarification avec des ajustements en temps réel basés sur des algorithmes.

Tarifs intelligents pour les annonces de location à court terme

Il existe une alternative gratuite aux abonnements coûteux à tarification dynamique : les tarifs Smart. Les tarifs intelligents sont disponibles pour toute personne possédant un compte Your.Rentals (qui est sans abonnement, vous ne payez que des frais par réservation).

Smart Rates est une stratégie de tarification intelligente pour les locations à court terme, utilisant des données de marché en temps réel et des prévisions basées sur l’apprentissage automatique pour ajuster les prix en fonction de facteurs tels que la demande, l’offre, les événements, la saisonnalité et les jours de la semaine/week-end.

Tarifs intelligents activés pour une annonce sur Your.Rentals

Les tarifs intelligents sont particulièrement avantageux pour les propriétaires possédant plusieurs annonces. Même si cela ne garantit pas des revenus plus élevés, cela augmente la probabilité de réservations et un flux de revenus régulier.

Les tarifs intelligents sont intégrés à l’application Your.Rentals et sont gratuits. Avec lui, vous avez la liberté de choisir votre stratégie de tarification, qu’il s’agisse de maximiser les revenus par rapport à l’occupation ou vice versa. Vous pouvez définir le tarif minimum et laisser le système ajuster les prix automatiquement pour vous.

Maximiser le taux d’occupation d’Airbnb

Le taux d’occupation moyen est calculé en divisant le nombre total de nuits réservées par le nombre total de nuits disponibles à la réservation sur toutes les annonces pertinentes.

Taux d’occupation = (Nombre de nuits réservées / Total de nuits disponibles) × 100

Si votre propriété dispose de 20 nuits disponibles dans un mois et que 15 de ces nuits sont réservées, le taux d’occupation = (15/20) × 100 = 75 %

Il s’agit de données cruciales car elles montrent si la stratégie de tarification d’une propriété fonctionne ou si la qualité de l’annonce est conforme aux normes. Si le taux d’occupation est nettement inférieur à la moyenne de la région, cela indiquerait un problème.

Qu’est-ce qui influence le taux d’occupation Airbnb

Chez Airbnb, le taux d’occupation est influencé par la concurrence locale en matière de locations à court terme et par la saisonnalité du tourisme.

C’est pourquoi dans les grandes villes touristiques comme New York, le taux d’occupation est plus élevé et plus stable que, par exemple, Jacksonville ; ou pourquoi la demande augmente dans certaines zones lors d’événements, comme Somerset pendant le festival de Glastonbury. Généralement, un bon taux d’occupation est considéré comme étant de 50 % ou plus, selon les conditions spécifiques de votre propriété.

Fait amusant : la tournée européenne de Taylor Swift en 2024 (48 villes dans 14 pays) devrait avoir un impact significatif sur les taux d’occupation des locations à court terme dans certaines villes : Vienne – 1 989 % d’augmentation de la demande d’une année sur l’autre, Varsovie – 2 020 % d’augmentation de la demande d’une année sur l’autre (données d’Airdna).

Conseil de pro : utilisez autant de canaux de voyage que possible en dehors d’Airbnb. Avec Your.Rentals, vous pouvez être répertorié sur plus de 50 canaux. Cette large visibilité signifie plus de chances d’être réservé et attirer des invités du monde entier..

RevPAR : une mesure de revenus basée sur l’ADR et le taux d’occupation

Le RevPAR (Revenue Per Available Room) est le produit du TJM et du taux d’occupation.
Il représente le revenu moyen généré par nuit pour votre propriété en fonction de son occupation projetée et de son prix.

RevPAR = TJM x Taux d’occupation

Certaines plateformes analytiques comme AirDNA utilisent le RevPAR comme l’une des principales mesures. Mais en tant qu’investisseur Airbnb, vous devez vous efforcer d’aller au-delà du RevPAR, car vous souhaiterez peut-être prévoir des éléments tels que les flux de revenus, le bénéfice net et la rentabilité globale dès le premier jour.

Le RevPAR englobe les mesures fondamentales du marché

Augmenter les taux de réservation pour un potentiel de revenus plus élevé

Le taux de réservation, ou taux de conversion, est un bon indicateur de la capacité de votre annonce à convertir les vues sur les pages de résultats de recherche d’ Airbnb et d’autres canaux en demandes de réservation. Il est calculé en divisant le nombre de réservations par le nombre total de vues que l’annonce reçoit.

Taux de réservation = (Nombre de réservations / Nombre de visites d’annonces) × 100

Si votre annonce reçoit 1 000 vues et 50 réservations, cela signifie que votre taux de réservation = (50/1 000) × 100 = 5 %

Conseil de pro : pour vérifier le nombre de vues de l’ annonce sur Airbnb, accédez à l’onglet Insights > Conversion > Vues, où vous pourrez ajuster la période.

Comment augmenter vos tarifs de réservation

Selon Airbnb, deux facteurs très importants affectent le taux de conversion – Prix et qualité.

Tarifs

Il est essentiel d’ajuster votre stratégie de prix à la demande saisonnière, aux événements locaux et aux tendances du marché pour attirer davantage de réservations. Your.Rentals simplifie ce processus grâce à sa fonction Smart Rates. Vous pouvez vraiment vous libérer de la tâche fastidieuse de surveillance et de surveillance continue.

Qualité des annonces

Airbnb est un marché encombré. La qualité est indispensable si vous envisagez de jouer au jeu de la location courte durée en 2024. Les points d’amélioration majeurs sont bien connus:

• Photos pour l’annonce améliorées
• Mise à jour et amélioration des descriptions
• Visez à obtenir des avis plus positifs (4,6 et plus)
• Concentrez-vous sur des profils de voyageurs de niche et offrez-leur des commodités : un espace de travail pour les voyageurs d’affaires, des coupons de restaurant, des options d’enregistrement automatique ou des articles adaptés aux familles, etc.

Quelques idées tactiques pour maximiser votre taux de réservation :

• Inscrire sur plusieurs canaux/plateformes : élargissez votre portée en répertoriant votre propriété sur différents canaux et plateformes. Cette exposition plus large peut attirer un large éventail de clients, augmentant ainsi vos chances de réservation. Avec un seul compte sur Your.Rentals, vous pouvez être réservé sur plus de 50 canaux.
• Augmentez le nombre d’annonces : si vous possédez plusieurs propriétés, envisagez de les inscrire séparément. Cela peut augmenter votre visibilité globale et faire appel aux différentes préférences des clients.
• Tirer parti des médias sociaux: activement promouvoir votre propriété sur les plateformes de médias sociaux. Partagez du contenu attrayant, des offres spéciales et des expériences clients positives. Les réseaux sociaux peuvent être un outil puissant pour attirer des clients potentiels et encourager les réservations directes.
• Réservations directes : encouragez les clients à réserver directement via votre site Web ou votre plateforme préférée. Ceci non seulement vous évite les commissions de canal (généralement 15 %) mais permet également d’établir une connexion directe avec les invités. Cela peut conduire à des réservations répétées et à des avis positifs, ce qui augmente votre taux de réservation.
• Utiliser les promotions : profitez d’outils promotionnels, tels que l’offre de remises ou de coupons exclusifs. Des plateformes comme Your.Rentals peuvent proposer des fonctionnalités promotionnelles qui incitent les clients à choisir votre propriété.
• Encouragez les invités à revenir avec des coupons : offrez des remises spéciales ou des coupons via Your.Rentals aux clients qui choisissent de revenir. Construire une base de clients fidèles peut contribuer de manière significative au succès global de votre propriété.

Trouvez l’équilibre entre les vues, le taux de réservation et les avis. Un taux de conversion inférieur peut être attribué à un nombre élevé de vues sans réservations ultérieures, mais cela n’indique pas nécessairement un résultat négatif, car vous pourriez être complet.

Ajustement de saisonnalité pour l’évaluation des revenus d’Airbnb

En tant qu’hôte Airbnb, votre objectif est d’optimiser le potentiel de revenus de votre propriété tout au long de l’année. Cela signifie que vous devez croiser les moyennes annuelles avec les tendances mensuelles OR, ADR et revenus, et effectuer des ajustements en fonction de votre marché local.

Voici quelques stratégies pour y parvenir :

• Réitérez les analyses Airbnb pour analyser les modèles de réservation et les tarifs moyens sur différentes saisons.
• Pensez aux événements et aux célébrations locales. Obtenez la liste complète et obtenez un aperçu des augmentations de la demande et créez probablement des tarifs saisonniers pour les heures de pointe.
• Suivez les conditions météorologiques et les heures de pointe, telles que les périodes de vacances et les vacances scolaires.
• Planifiez à l’avance pour les basses saisons. Décidez jusqu’où vous pouvez baisser le prix ou est-il judicieux de bloquer certaines dates. Pensez aux promotions possibles au cours de cette saison.
• Analysez les préférences cycliques de vos clients. De cette façon, vous pouvez garder une longueur d’avance et proposer ce que les clients recherchent et ajuster la description de votre logement.
• Soyez actif sur les réseaux sociaux et les forums de voyage. Ces plateformes sont l’endroit où les voyageurs partagent souvent leurs expériences et leurs préférences en matière de planification, vous donnant ainsi des informations précieuses sur les attentes des clients.

En adoptant ces pratiques, vous serez sur la bonne voie pour obtenir des prévisions de prix et de taux d’occupation plus précises pour votre Airbnb.

Charges d’exploitation dans l’activité de location courte durée

Voici les dépenses essentielles pour les hôtes et les gestionnaires immobiliers dans le secteur de la location saisonnière :

1. Frais de gestion immobilière : si vous avez besoin d’aide pour la gestion immobilière, comptez de 10 à 20 % des revenus locatifs pour des services tels que la communication avec les clients et l’entretien.
2. Les frais de nettoyage et de maintenance varient en fonction de la taille de la propriété et des réparations nécessaires.
3. Les charges de propriété : l’électricité, l’eau et le gaz sont des coûts variables.
4. Taxes et frais locaux : suivez avec diligence le respect des réglementations locales, y compris Inscription des invités espagnols.
5. Coûts de marketing, comme la publicité en ligne et le site Web (consultez Your.Rentals réservation directe option).
6. Équipements et meubles essentiels comme des bureaux de travail, des frais de Wifi, des lits superposés, des berceaux, des appareils de cuisine, etc.
7. Frais occasionnels pour des services professionnels tels que la lutte antiparasitaire et l’aménagement paysager.
8. Couverture d’assurance comprenant à la fois une assurance responsabilité civile hôte et une assurance dommages matériels (en savoir plus sur Aircover couverture).
9. Logiciel de location saisonnière : gestionnaire de canaux, tarification dynamique, communication avec les clients, etc. Les frais peuvent représenter de 5 à 30 % des revenus locatifs, selon la fonctionnalité et le nombre de logements.

Se rapprocher du revenu net d’un investissement locatif à court terme

Construisons ensemble les étapes à suivre pour obtenir l’évaluation des opportunités d’investissement Airbnb.

1. Estimez vos revenus locatifs bruts à l’aide de notre calculateur simple de revenus Airbnb. Il existe des outils gratuits comme celui d’Airbnb “Que vaut ma place” pour vous aider.
2. Effectuez des ajustements saisonniers de vos tarifs et des nuits disponibles par an. Explorez les tendances et les modèles de demande dans votre région particulière. Tenez compte d’une perte due à une vacance.
3. Calculez le revenu locatif effectif en tenant compte du taux d’inoccupation.
4. Examinez les dépenses d’exploitation : frais de canal, taxes, coûts des services publics, assurances et coûts de maintenance. Pour chiffres d’investissement locatif voir ce post.
5. Calculez le résultat opérationnel net (NOI) en soustrayant les dépenses d’exploitation des revenus locatifs effectifs. NOI = Revenus locatifs effectifs − Dépenses d’exploitation
6. Calculez le revenu net potentiel. Si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire, déduisez le paiement annuel de la dette. Revenu net = NOI − Paiement hypothécaire annuel..
7. Calculez le ROI (retour sur investissement). ROI = (Revenu net / Investissement total) × 100

Cette approche globale, prenant en compte à la fois les revenus et les dépenses, permet une projection plus précise du potentiel financier du bien loué à court terme.

Conclusion

En conclusion, des outils tels que les calculateurs Airbnb, les informations Airbnb et autres aident à collecter des données essentielles. Cependant, les calculateurs de base ont leurs limites et les outils avancés analysant les indicateurs financiers fournissent des prévisions plus précises.

Des mesures telles que le TJM, le taux d’occupation, le taux de réservation, le revenu potentiel et le RevPAR guident les hôtes dans l’optimisation des performances.

Une tarification stratégique et des outils dynamiques comme les Smart Rates de Your.Rentals simplifient la gestion des tarifs et maximisent les opportunités de réservation..

La création d’un plan d’investissement est fortement recommandée. Je vous permettrai de planifier vos finances et d’évaluer mensuellement l’avancement de vos investissements.

Notre feuille de calcul des revenus Airbnb vise à vous aider à définir des objectifs commerciaux appropriés. Cependant, le plus important est la manière dont vous effectuez la recherche initiale sur les indicateurs clés qui définissent la rentabilité de vos locations à court terme.