Arbitraggio sugli affitti Airbnb: vale ancora la pena iniziare nel 2024?

L’arbitraggio sugli affitti di Airbnb è un modello di business ad alto margine e ad alta intensità che si sta evolvendo negli ultimi anni nel mercato degli affitti a breve termine. In questo articolo abbiamo raccolto alcuni spunti concreti per gli investitori alla ricerca di opportunità Airbnb in Europa nel 2024. Chissà, forse investire in Airbnb senza possedere le proprietà potrebbe essere il vostro biglietto da visita in questo fiorente settore

L’arbitraggio sugli affitti Airbnb si riferisce all’affitto di una proprietà (appartamento, casa) con un contratto di locazione a lungo termine per poi subaffittarla a breve termine, su piattaforme come Airbnb. In realtà, può trattarsi di qualsiasi piattaforma OTA come Booking.com, Expedia, Google Vacation Rentals, VRBO, ecc.

In altre parole, l’arbitraggio sugli affitti consente di trarre profitto dalla differenza tra le tariffe di locazione.

In contesti e paesi diversi si possono usare altri nomi per l’arbitraggio sugli affitti a breve termine, solo per citarne alcuni:

• Arbitraggio degli affitti Airbnb
• Reddito passivo da locazione
• Investimento nella gestione di case vacanza
• Subaffitto di immobili per affitti a breve termine

L’elemento fondamentale di tutte queste attività è che un investitore o un gestore ha l’opportunità di generare reddito senza possedere un immobile.

Come funziona l’arbitraggio sugli affitti Airbnb

L’arbitraggio degli affitti su Airbnb è un meccanismo semplice che richiede solo pochi passaggi:

1. L’arbitraggista Airbnb (voi) trova e affitta una proprietà a lungo termine.
2. Il proprietario concede il permesso di subaffittare a breve termine (come stabilito nel contratto).
3. Registrazione ufficiale dell’attività di affitto a breve termine – nel 2024 sarà obbligatoria in alcuni Paesi dell’UE.
4. L’investitore Airbnb pubblica annunci di affitti a breve termine su Airbnb e altre OTA.
5. Gli ospiti si registrano su Airbnb.
6. Il profitto deriva dalla differenza di prezzo tra l’affitto a lungo termine e quello a breve termine.
7. Scalare l’attività, subaffittare più proprietà.

Naturalmente, il diavolo si nasconde nei dettagli. Quindi continuate a leggere!

Come funziona l’arbitraggio sugli affitti Airbnb (immagine da @FourWeekMBA)

L’arbitraggio sugli affitti di Airbnb è legale?

Airbnb consente l’arbitraggio degli affitti, infatti è molto comune inserire le proprietà in elenco utilizzando l’arbitraggio degli affitt. Sean Rakidzich, ad esempio, è un esempio eclatante di gestore immobiliare che ha subaffittato numerose proprietà su Airbnb utilizzando l’arbitraggio sugli affitti.

Tuttavia, l’Unione Europea ha una propria normativa, che varia da Paese a Paese. È molto probabile che dobbiate rispettare alcune procedure legali:

• Condividere le informazioni fiscali con le autorità (iniziativa nota come direttiva DAC7 dell’UE))
• Effettuare la registrazione degli ospiti se si intende affittare immobili in Spagna.

Prima di investire in Airbnb

Siete quasi certi di voler prendere una decisione informata. Ecco alcune domande che coprono l’intero ambito della ricerca:

1. Considerazioni legali e normative
2. Analisi del mercato locale
3. Concorrenza e prezzi
4. Contratto di proprietà con il locatore
5. Servizi di gestione immobiliare
6. Marketing e branding
7. Proiezioni finanziarie per un investimento Airbnb
8. Gestione del rischio Airbnb
9. Software per l’arbitraggio degli affitti che dovreste usare

1.Considerazioni legali e normative

• Quali sono i requisiti legali locali per gli affitti a breve termine nelle città o regioni di destinazione?

DAC7 Direttiva UE

In qualità di residenti o investitori dell’UE alla ricerca di un investimento Airbnb in Europa, dovreste prestare molta attenzione alle normative locali sul settore degli affitti a breve termine.

Consigliamo vivamente di leggere i concetti di ‘“venditore soggetto a obbligo di notifica” e di “canali di vendita” (e Airbnb è uno di questi canali).

A partire dal 1° gennaio 2023, sia voi, in qualità di gestori di affitti, sia il vostro locatore a lungo termine potreste essere tenuti a dichiarare i redditi derivanti dall’attività di affitto di case vacanza.

Regolamenti locali

A Firenze, ad esempio, vige il divieto di affittare per brevi periodi nel centro della città.

A Londra, Vienna e Berlino c’è un limite annuale di 90 giorni per il numero di giorni in cui la proprietà può essere affittata.

A Edimburgo, in Scozia, e in altre località, gli host devono ottenere una licenza per gli affitti a breve termine prima di affittare su Airbnb.

Se avete intenzione di fare arbitraggio in Spagna, dovreste conoscere la registrazione degli ospiti in Spagna.

In Svezia è vietato subaffittare appartamenti a meno che non sia approvato dall’associazione immobiliare. Allo stesso modo, in tutta Europa esistono restrizioni locali di cui bisogna essere a conoscenza.

2. Analisi del mercato locale

La posizione è il criterio numero uno nell’arbitraggio degli affitti a breve termine. Per questo motivo, è bene che siate supportati dai dati.

Potreste voler calcolare il potenziale di reddito della proprietà e studiare le tariffe giornaliere medie (ADR) per la bassa e l’alta stagione in un’area specifica. Uno strumento popolare a questo scopo è AirDNA.

Fortunatamente, AirDNA offre ora ‘accesso gratuito all’analisi di base. È possibile effettuare ricerche sulla propria località restringendo il campo di ricerca a un codice di area specifico, a una città o persino al numero di camere.

Abbiamo fatto un’analisi delle 60 città più importanti di Spagna, Italia e Francia e abbiamo dato alcuni consigli su come scegliere le migliori località Airbnb.

Domande da tenere a mente durante la ricerca di mercato:

• Qual è la domanda di affitti a breve termine nelle località prescelte? È presente tutto l’anno?
• Ci sono specifiche stagioni di punta o eventi locali che spingono la domanda?
• Quanto è saturo il mercato Airbnb in quest’area?
• Quali tipi di proprietà sono molto richieste nelle località prescelte: appartamenti, ville o altri tipi di alloggio unici?
• Ci sono nicchie di alloggio non sfruttate o segmenti poco serviti?

Analisi AirDNA per una particolare località e tipologia di immobile (per saperne di più, consultare il nostro blog AirDNA Rentalizer blog)

3. Concorrenza e prezzi

Imparate a conoscere i vostri principali concorrenti nella nicchia Airbnb locale. Un modo semplice per farlo è cercare “appartamento in [località]” su Google o utilizzando la ricerca di Airbnb/Booking.com. Anche strumenti come AirDNA o Mashvisor possono essere di grande aiuto.

• Selezionate 5 concorrenti locali e valutate il loro potenziale di guadagno, il tasso di occupazione, la tariffa media giornaliera, la stagionalità, il tipo di proprietà e il livello generale di concorrenza.
• Il mio annuncio di destinazione si distingue? È un argomento importante. Ricordiamo che la priorità deve essere sempre quella di offrire un servizio e un’esperienza eccellenti. Perché non considerare l’idea di aggiungere un po’ di arredamento alla vostra proprietà invece di usare mobili Ikea economici questa volta? O di investire in un letto a castello aggiuntivo per accogliere più ospiti.
• Prezzi competitivi. Quando è possibile, implementate una tariffazione dinamica. È disponibile come servizio autonomo o all’interno di alcuni channel manager avanzati. Ad esempio, con Your.Rentals è possibile impostare prezzi dinamici con offerte aggressive o meno competitive. Questo influenzerà le prenotazioni e le entrate.

4. Contratto di proprietà con il locatore

Un contratto di sublocazione non è obbligatorio, tuttavia potreste dover interagire con proprietari increduli. In genere, preferiscono firmare un contratto.

Pensate alle condizioni del contratto con il locatore:

• Qual è l’importo mensile dell’affitto? Quando devono essere pagati i pagamenti mensili?
• Qual è la durata del contratto di affitto e il suo potenziale di estensione?
• Chi è responsabile della manutenzione e delle riparazioni dell’appartamento?
• È possibile apportare modifiche all’appartamento? Quali modifiche richiedono l’approvazione del proprietario?
• Quale assicurazione è richiesta per l’immobile?

Assicuratevi che il vostro locatore sia a conoscenza dei vostri piani di subaffitto dell’immobile per affitti a breve termine. In alcuni casi, dovrete preparare un’intensa trattativa. Potrebbe trattarsi di un compenso extra o di un vantaggio allettante. Una buona idea è quella di presentarsi come società di gestione Airbnb, piuttosto che come persona fisica.

5. Servizi di gestione immobiliare

Quando si è deciso di scegliere un immobile e di stipulare un contratto d’affitto, è il momento di pensare a questioni come la pulizia, la manutenzione della casa e la comunicazione con gli ospiti.

• Avete bisogno di un servizio di gestione?

La tipica commissione di gestione Airbnb per le società di gestione di case vacanza a servizio completo varia dal 15 al 35% delle entrate mensili per la maggior parte degli host.

Forse avete bisogno solo di pulizie o di pulizie e manutenzione? Pensate alla vostra situazione e a quanto siete disposti a delegare all’inizio.

6. Marketing e branding

Definite il vostro marchio di affitti a breve termine, distinguetevi fornendo un valore reale agli ospiti.

• Qual è la vostra proposta di valore? Potrebbe trattarsi di sconti per soggiorni più lunghi, di un parcheggio gratuito o di una gustosa colazione.
• I vostri annunci sono aggiornati? Il marketing della piattaforma interna di Airbnb si basa sulla frequenza e sulla qualità degli aggiornamenti degli annunci: , descrizioni accurate e dettagliate, foto, di qualità, elenchi di servizi, ecc.
• Raccogliete recensioni? Pensate a quando e come incoraggiare gli ospiti a lasciare recensioni positive sul vostro annuncio. Questo è un fattore importante per la vostra visibilità su Airbnb.
• Fate promozione sui social media? Pianificate l’utilizzo di Facebook, Instagram e TikTok per raggiungere un pubblico più ampio. Qui abbiamo inserito una guida ai social media per gli affitti a breve termine.
• Collaborate con aziende locali? Collaborate con ristoranti e musei vicini per offrire agli ospiti sconti esclusivi e offerte speciali.
• Commercializzate gli annunci al di fuori di Airbnb? Conquistate prenotazioni dirette investendo in un sito web con SEO locale. Utilizzate i codici promozionali sui vostri social media – Your.Rentals può aiutarvi a creare codici coupon personalizzati per ospiti selezionati o stagioni.
• Esplorate le app Airbnb Host Assist apps. Se vi trovate in un Paese abilitato all’Host Assist, cercate di trovare alcune app che possano migliorare l’esperienza e la comunicazione con i vostri ospiti Airbnb.

Considerate come volete commercializzare e promuovere i vostri annunci in generale e i canali che desiderate utilizzare.

Attività sui social media per attirare prenotazioni dirette al sito web della vostra casa vacanze

Infine, ma non per questo meno importante, riflettete sul nome del vostro marchio: dovreste rimanere fedeli alla vostra persona ospitante o creare un marchio distinto per la casa vacanze?

7. Proiezioni finanziarie per un investimento in Airbnb

Gli investitori Airbnb non richiedono un anticipo nel senso tradizionale del termine. Al contrario, un gestore di immobili negozia i termini del contratto di locazione con il proprietario, compresi l’affitto mensile, la durata del contratto e qualsiasi altro aspetto rilevante.

L’impegno finanziario per un investimento immobiliare con 2 camere da letto in Europa potrebbe essere il seguente:

Costi di investimento di Airbnb

• 400-700 € – primo mese di affitto (o 14-20 € al metro quadro in Europa)
• €2000 – deposito cauzionale per il proprietario, che di solito corrisponde a 2-3 mesi di affitto.
• €0-7000 – commissione per un avvocato, un mediatore immobiliare (potrebbe essere il 5-10% del totale dell’affitto annuale) o una commissione per l’utilizzo di mercati online per la ricerca di locatori.
• 7.000 euro – arredamento e decorazioni della stanza.
• 1500 euro –asciugamani, biancheria, articoli da toilette e altre forniture.
• 3000 euro – onorari dei collaboratori per i servizi di gestione e pulizia.
• 1.000 euro – budget per il marketing, compresi servizi fotografici, pubblicità e costo del social media manager.
• Totale: fino a 15.200 euro per proprietà.
  

A volte investire nella ristrutturazione di una proprietà può essere una mossa necessaria per rivelare il vero valore della vostra proposta Airbnb. Si potrebbe partire da €5000 per riparazioni varie alla cucina o per la sistemazione del paesaggio.

I costi riportati nell’esempio precedente possono variare significativamente in base al vostro potere di negoziazione e alla vostra situazione specifica. Potete potenzialmente risparmiare sulle spese per un deposito cauzionale o per un avvocato assicurandovi l’uso di una proprietà vicina. Oppure potete acquistare mobili di buona qualità da un mercatino dell’usato a basso costo.

Ricavi previsti da Airbnb

Considerate la tariffa media giornaliera (ADR) e il tasso di occupazione (OR) di proprietà simili nella vostra località di destinazione.

Ad esempio, se l’ADR è di 150 euro e il tasso di occupazione previsto è del 70%, la proiezione dei ricavi mensili sarà:

€ 150 (ADR) x 30 (giorni) x 70% (OR) = € 3.150

Se le entrate mensili meno i costi per proprietà producono un profitto relativamente basso, potrebbe essere saggio riconsiderare la fattibilità di questa opportunità. Naturalmente, il profitto dei primi mesi potrebbe essere inferiore.

Chi Ta, un uomo d’affari di Forbes che si occupa di arbitraggio su Airbnb, utilizza una strategia per ricercare aree in cui Airbnb è già richiesto e in cui il profitto mensile dovrebbe superare i 2.000 dollari.

8. Gestione del rischio Airbnb

Quali rischi prevedete nell’attività di arbitraggio di Airbnb e come pensate di mitigarli?

• Volatilità del reddito: l’arbitraggio locativo dipende in larga misura dalla posizione della proprietà, dal tasso di occupazione e dalle tariffe notturne.
• Rischio di danni alla proprietà: la selezione degli ospiti potrebbe essere una buona idea, consentendovi di evitare potenziali controversie con il proprietario.
• Mancanza di controllo: In qualità di subaffittuario, il gestore può essere incerto quando si tratta di pianificazione a lungo termine e di estensioni del contratto.
• Mancanza di esperienza: assicuratevi di utilizzare strumenti professionali come il channel manager, i prezzi dinamici e di mantenere la soddisfazione del cliente al massimo. Con Your.Rentals potete avere un manager dedicato che vi aiuta a ottimizzare le vostre routine di accoglienza.

ensate a un piano di emergenza per gli imprevisti, come le modifiche alle normative o un’altra ondata di pandemia.

9. Il software per l’arbitraggio degli affitti che dovreste utilizzare

Quando si tratta di gestire Airbnb, è tutta una questione di tempo e di capacità di coordinare le attività in movimento. Per questo motivo, consigliamo vivamente di dotarsi di alcune app utili fin dal primo giorno di attività di Airbnb. Solo per citarne alcune:

• Applicazioni di assistenza agli host: all’interno di Airbnb, a seconda del paese in cui vi trovate, potreste avere diritto ad applicazioni utili per gli host, come channel manager, applicazioni di utilità e di gestione delle proprietà.
• Your.Rentals: siamo un gestore di canali e uno strumento di comunicazione all-in-one che non prevede un canone mensile, ma paga per ogni prenotazione man mano che cresce la tua attività turistica.
• PriceLabs: prezzi dinamici.
• AirDNA: dati e analisi per gli host.
• TouchStay: un libro di benvenuto digitale utile per l’esperienza degli ospiti.
• Turno: servizi di pulizia.
  

Si guadagna di più con l’arbitraggio degli affitti Airbnb che con l’affitto a lungo termine?

Se si dispone del giusto mix di posizione, accordo con il proprietario e impegno nel marketing dell’arbitraggio degli affitti, è possibile guadagnare di più rispetto ai proprietari che affittano un appartamento solo a lungo termine.

Anche se, secondo uno studio di AirDNA – il 20% degli host di Airbnb che hanno provato l’arbitraggio ha finito per perdere denaro, si tratta comunque di un investimento che offre rendimenti vantaggiosi.

Ecco un esempio di confronto tra i ricavi degli affitti a breve termine (STR) e quelli degli affitti a lungo termine (LTR) in alcune città europee (i ricavi mensili STR corrispondono alla tariffa notturna x 20):

Non bisogna sovrastimare la domanda per la propria struttura STR. È improbabile che venga prenotata 30 giorni su 30. Per questo motivo nel nostro esempio abbiamo preso in considerazione 20 giorni (ottimistici). Ecco perché nel nostro esempio abbiamo preso 20 giorni (ottimistici).

Esempio di arbitraggio Airbnb

Un giovane imprenditore affitta un appartamento ben posizionato nel centro di Barcellona per 1000 euro al mese. Riconoscendone il potenziale, lo inserisce su Airbnb, con una media di 150 euro a notte. Con 20 notti prenotate al mese, genera 3000 euro. Al netto delle spese, l’host ottiene un profitto mensile.

Imparare dai professionisti dell’arbitraggio Airbnb

Per prepararvi al business di Airbnb, prendete in considerazione l’idea di calarvi nei panni di un arbitraggista Airbnb.

Ecco alcuni famosi esperti di arbitraggio degli affitti, le cui competenze e personalità possono ispirarvi:

• Sean Rakidzich: ha ampliato la sua attività a oltre 100 unità
• Chi Ta: miliardario di Airbnb, fondatore della BNB University.
• Nick Loper: consulente di marketing che fornisce spiegazioni chiare e concise del processo di arbitraggio, nonché i suoi consigli per il successo.

Altre cose da sapere sull’arbitraggio locativo

Ecco alcuni suggerimenti che possono essere utili per gestire il vostro arbitraggio locativo:

• Sistema di gestione delle proprietà: consente di inserire più proprietà su numerose OTA e di gestirle da un’unica postazione. Questi software possono semplificarvi la vita, facendovi risparmiare tempo in molte fasi del processo.
• Create il vostro sito web: Una volta che avete inserito la vostra proprietà su molti canali, potreste prendere in considerazione l’idea di avere un vostro sito web. Un sito web proprio è in grado di generare traffico organico da internet e di convertirlo in prenotazioni dirette.
• Prenotazione diretta: con un widget di prenotazione diretta potete ottenere prenotazioni dirette da ogni luogo – il vostro sito web, i vostri social media. In questo modo potrete risparmiare il 15% di commissioni pagate alle OTA e ricevere le prenotazioni direttamente sul vostro sito.
• Sfruttare i social media: dovete capire come convertire i vostri account Instagram, Facebook o Youtube in prenotazioni automatiche. Imparate strategie efficaci e costruite il vostro marchio di affitti a breve termine.

Come posso convincere il mio padrone di casa?

Potrebbero esserci proprietari esitanti che non vedono il lato positivo dell’arbitraggio degli affitti e hanno bisogno di un po’ di persuasione prima di permettervi di iniziare la vostra attività inserendo l’immobile nelle varie OTA.

Ecco alcuni suggerimenti che potreste utilizzare nella vostra argomentazione:

1. Fingere prima di farcela. Per ottenere un maggiore potere contrattuale, si consiglia di presentarsi come un’azienda affermata, anche se si è agli inizi. Per rendere la vostra attività Airbnb più affittabile, in futuro prendete in considerazione l’adozione di un approccio di gestione multi-proprietà.
2. Garanzia di manutenzione. Affittare la proprietà a breve termine indica il vostro impegno per una manutenzione responsabile dell’appartamento. Poiché le condizioni dell’appartamento influiscono sull’esperienza degli ospiti e sulle recensioni dei vostri annunci, non potete trascurare l’appartamento. Per questo motivo, consentirvi di subaffittare l’appartamento potrebbe essere un vantaggio per il proprietario, in quanto vi prendereste cura dell’appartamento come nessun altro inquilino che affitta solo a lungo termine.
3. Flusso di cassa stabile. Poiché la vostra attività produrrà entrate ogni mese, il locatore non dovrà preoccuparsi del fatto che non paghiate in tempo.
4. Se accetta che siate voi a fare l’arbitraggio, il padrone di casa non dovrà sobbarcarsi il lavoro di gestire l’appartamento, tenerlo pulito o inserirlo su Airbnb.

In sostanza, si tratta di una situazione vantaggiosa per entrambe le parti, perché voi vi prenderete cura della proprietà in modo fantastico e, grazie al potenziale profitto che ne ricaverete, il proprietario potrà riscuotere l’affitto puntualmente ogni mese.

Uno sguardo più da vicino: pro e contro dell’arbitraggio sugli affitti Airbnb

Vantaggi dell’arbitraggio sugli affitti Airbnb

L’arbitraggio sugli affitti Airbnb offre numerosi vantaggi che lo rendono una scelta popolare per molti.

• Investimento ridotto: Non dovendo acquistare un immobile, si risparmiano molti costi iniziali. L’unico investimento da fare è l’affitto mensile e l’arredamento dell’appartamento.
• Potenziale di rendimento elevato: Con una selezione intelligente degli immobili, il reddito derivante dagli affitti a breve termine può superare notevolmente il costo della locazione.
• Creazione di un marchio: Gli host di successo possono coltivare una solida reputazione su Airbnb, attirando più prenotazioni e consentendo tariffe di affitto più elevate. Un host che fornisce costantemente un servizio eccezionale e uno spazio pulito e confortevole può accumulare recensioni entusiastiche, aumentando la visibilità e l’attrattiva della sua proprietà sulla piattaforma.

Gli aspetti negativi dell’arbitraggio sugli affitti Airbnb

Nonostante i potenziali guadagni, l’arbitraggio sugli affitti Airbnb non è privo di aspetti negativi.

• Concorrenza: Sempre più persone si uniscono al gioco dell’arbitraggio degli affitti su Airbnb (oltre 7 milioni di annunci attivi nel 2023), il che suggerisce una maggiore concorrenza all’interno del business.
• Controllo limitato sulla proprietà: Qualsiasi modifica all’immobile, come i lavori di ristrutturazione per migliorare l’attrattiva, può richiedere l’approvazione del proprietario.
• Reddito instabile: Uno dei rischi principali associati a questo modello di business è la volatilità del mercato degli affitti a breve termine. Fattori come le fluttuazioni stagionali della domanda, l’aumento della concorrenza o circostanze impreviste come una pandemia globale possono avere un impatto significativo sui redditi da locazione e sulla redditività.

Conclusione

In conclusione, l’arbitraggio degli affitti su Airbnb può essere un’attività redditizia per le persone che cercano di entrare nel settore degli affitti per vacanze senza possedere una proprietà.

Le leggi europee potrebbero essere un ostacolo all’avvio di un’attività di affitto a breve termine a causa della legge fiscale DAC7 e di alcune normative locali.

Il basso investimento iniziale, gli alti rendimenti potenziali e le opportunità di creare un marchio ne fanno un modello di business interessante.

Tuttavia, è necessario considerare l’incertezza del mercato, il controllo limitato sulle proprietà affittate e l’elevata concorrenza.

Per questo motivo, non si tratta di una soluzione valida per tutti e la sua idoneità varia a seconda delle circostanze, della tolleranza al rischio e del lavoro che si è disposti a svolgere.