Calcolatore delle entrate Airbnb: scomposizione dei profitti dell’host

Come calcolare le entrate di Airbnb considerando la posizione della proprietà, la stagionalità e il periodo di investimento? Questo articolo è stato pensato per aiutare gli host di affitti a breve termine e gli investitori a spiegare come funzionano i diversi calcolatori delle entrate di Airbnb. Dalla stima di base delle entrate agli strumenti più sofisticati che tengono conto di spese e commissioni aggiuntive, vi guideremo attraverso le sfumature del calcolo delle entrate.

Calcolo semplice dei ricavi Airbnb

La formula di base dei ricavi degli affitti a breve termine è:

Numero di unità x Tasso di occupazione x Tariffa media giornaliera x Notti disponibili = Ricavo

• Numero di unità – camere o appartamenti (annunci) disponibili per l’affitto durante un anno.
• Tasso di occupazione (OR) – la percentuale di tempo in cui il vostro Airbnb è occupato da ospiti in un periodo di affitto disponibile.
• Notti disponibili – numero medio di giorni in cui i vostri annunci sono disponibili per le prenotazioni durante un anno.
• Tariffa media giornaliera (ADR) – il reddito medio da locazione per camera occupata a pagamento in un determinato periodo di tempo
• Entrate – il reddito totale generato dagli affitti a breve termine in un periodo.

Esempio: Se fate pagare 150 dollari a notte e raggiungete un tasso di occupazione del 52%, avete 200 notti disponibili per la prenotazione e 2 annunci, ciò significa che guadagnerete circa:

0,52×150$×200×2 = 15.600$ prima delle spese e delle tasse.

Come ottenere le metriche per il calcolatore Airbnb?

Esistono risorse online che forniscono dati basati su proprietà vicine, ma si consiglia di prendere spunto da più parti, poiché questi strumenti analitici non coprono tutti i canali OTA.

• Prendiamo in prestito le metriche medie ottenute dalla nostra recente ricerca sulle 60 principali località europee.
• Calcolatore ufficiale dei ricavi di Airbnb – particolarmente utile per un rapido riferimento ai prezzi.
• App Airbnb host: strumento di determinazione dei prezzi locali e Airbnb Insights.
• Calcolatore AirDNA –strumento gratuito, ma potrebbe essere orientato verso Airbnb e Vrbo in Nord America.
• Airbitics – Airbitics – analisi di base gratuita di Airbnb in base alla località.
• Mashvisor – strumento a pagamento con accuratezza delle previsioni entro il 10% dei risultati effettivi.
• PriceLabs – strumento a pagamento, il livello delle previsioni è simile a quello di Mashvisor.

Calcolatore dei ricavi Airbnb per stimare la concorrenza locale (disponibile anche tramite l’app Airbnb)

Ora cerchiamo di capire quali sono le metriche necessarie per calcolare e pianificare le entrate della vostra casa vacanza.

Come fare una previsione accurata delle entrate Airbnb

Approfondiamo ogni metrica utilizzata nelle formule di ricavo degli affitti a breve termine. Un buon posto per familiarizzare con le metriche dei ricavi è la scheda Insights di Airbnb, dove si trovano le più importanti:

Scheda Airbnb Insights nell’app host

Ci sono diversi modi per migliorare ogni metrica, che alla fine sono tutti molto interdipendenti:

• Tariffa media giornaliera (ADR): Questa metrica mostra come la vostra proprietà si confronta con i concorrenti locali in termini di qualità dell’annuncio e del servizio. Indica inoltre il valore STR della vostra struttura e l’efficacia della vostra strategia di pricing. Un approccio strategico ai prezzi è fondamentale per le prenotazioni degli ospiti ed è essenziale pianificare le tariffe con un anticipo di 1-1,5 anni, tenendo conto dei dinamici cambiamenti stagionali della vostra località. Potete utilizzare funzioni come lo strumento Your.Rentals Smart rates per aiutarvi a stabilire i prezzi.
• Occupazione: Occupazione: Il tasso di occupazione vi aiuta a capire se la vostra strategia tariffaria sta funzionando in modo efficace. L’occupazione media del settore è di ±50% (con forti fluttuazioni). Un tasso di occupazione elevato indica che i prezzi sono competitivi e attraenti per gli ospiti, mentre un tasso di occupazione basso può suggerire la necessità di apportare modifiche. A volte, l’occupazione è definita dalla posizione e dalla tipologia della struttura, come nel caso di una stazione sciistica che registra prenotazioni più elevate durante l’inverno.
• Tasso di prenotazione:Indica la frequenza con cui gli ospiti prenotano la vostra struttura dopo averla visitata. Un tasso di prenotazione del 2-2,5% è considerato buono, in quanto indica che gli ospiti sono soddisfatti della descrizione dell’annuncio, delle foto e dei prezzi. In sostanza, indica che il vostro annuncio è ben posizionato sul mercato. D’altra parte, un tasso inferiore può indicare problemi di posizionamento, di prezzo o di qualità del servizio.
• Reddito potenziale: questa metrica vi aiuta a determinare se state raggiungendo i vostri obiettivi di reddito annuale e se vale la pena investire in una proprietà.
• Ricavo per camera disponibile (RevPAR): rappresenta il ricavo medio generato per notte dalla vostra proprietà in base all’occupazione e ai prezzi previsti.

Analizzando queste metriche, potrete prendere decisioni basate sui dati per migliorare la vostra attività di locazione, aumentare la soddisfazione dei clienti e raggiungere i vostri obiettivi finanziari.

Altri fattori da considerare nella pianificazione:

• Regolazione della stagionalità: definire la bassa e l’alta stagione rende più realistica la previsione dei ricavi. Per tenere conto della stagionalità, si possono utilizzare i dati storici sull’occupazione o le informazioni sulle tendenze turistiche locali per adattare la stima del RevPAR (ricavi per camera disponibile) ai diversi mesi o stagioni.
• Spese operative: le spese operative comprendono i costi associati alla manutenzione e alla gestione della proprietà, come l’arredamento, la pulizia, le utenze, il monitoraggio video e acustico, le riparazioni e i canoni. Considerate queste spese nel calcolo del reddito netto.
• Orizzonte di investimento: L’orizzonte temporale dell’investimento influisce sulla redditività della vostra impresa Airbnb. Gli affitti a breve termine possono generare rendimenti più elevati in un arco di tempo più breve, mentre è necessario superare il punto di redditività nei primi mesi.

Ottimizzare la tariffa giornaliera media (ADR)

La tariffa media giornaliera (ADR, o Average Nightly Rate) è il reddito medio generato al giorno per una singola camera prenotata. Quando si effettua una prenotazione su Airbnb, questo è uno dei fattori chiave che viene tenuto in grande considerazione. Per calcolare l’ADR si divide il ricavo totale delle prenotazioni per il numero totale di notti prenotate.

ADR = ADR = Ricavo totale / Numero di notti prenotate

Supponiamo che il fatturato totale di un mese sia di 5.000 dollari e che il numero totale di notti prenotate in quel mese sia di 25, l’ADR = 5.000 dollari / 25 = 200 dollari a notte.

L’ADR indica quanto le persone sono disposte a pagare per soggiornare nella vostra struttura, fornendo indicazioni sulle strategie di prezzo e sulla domanda del mercato. Inoltre, riflette fortemente la qualità delle camere, il servizio clienti e il rapporto qualità-prezzo complessivo.

Come scoprire l’ADR?

Il modo più semplice per verificare il prezzo medio di Airbnb è utilizzare lo strumento di determinazione dei prezzi di Airbnb nell’app. Basta accedere al proprio account host e, quando si seleziona il prezzo di un singolo annuncio, c’è un’opzione per controllare il livello dei prezzi intorno alla propria posizione.

Lo strumento per i prezzi di Airbnb mostra la concorrenza locale

In alternativa, potete anche iniziare a stimare le entrate e il numero di notti prenotate. La previsione dei ricavi può basarsi su alcuni dati esistenti, ad esempio i rapporti di AirDNA o la nostra ricerca sulle principali città turistiche in Europa.

Successivamente, si stima il numero di notti prenotate al mese. In base all’occupazione media del mercato, pari al 65%, in un buon scenario si tratta di 30 x 65% = 19,5 notti. Quindi, se vi trovate a Malaga, in Spagna, il vostro ADR sarà:

ADR = 2032 (entrate al mese) / 19,5 (notti al mese) = 104,2 €.

Strategie per migliorare il prezzo della quotazione (ADR)

La tariffa media giornaliera è in realtà il prezzo dell’inserzione per un determinato giorno. Per ottenere una tariffa più alta, è necessario migliorare il valore dell’esperienza dell’ospite nell’affitto a breve termine.

Per aumentare l’ADR, migliorate la qualità del vostro annuncio, inserendo foto di qualità, descrizioni aggiornate, tutti i servizi possibili (letti a castello!) e un maggior numero di recensioni a 5 stelle, poiché queste influenzano il valore percepito.

Attività aggiuntive che aumentano il valore percepito dell’inserzione:

• Suddividere l’anno di prenotazione in stagioni – alta, bassa o eventi locali speciali.
• Adattare i prezzi per le settimane intermedie e i fine settimana (solitamente più alti). Per la stima delle tariffe, utilizzare strumenti come Your.Rentals o gli strumenti di determinazione dei prezzi di Airbnb nell’app.
• Sbloccate più date, perché la disponibilità è un fattore importante su Airbnb.
• Offrite servizi esclusivi, per dare un valore aggiunto rispetto alla concorrenza.
• Introdurre pacchetti di benvenuto: un gesto per impressionare i vostri ospiti e creare un’esperienza memorabile fin dall’inizio del loro soggiorno.
• Esperienze di check-in e check-out: istruzioni sulla casa, aiuto con i bagagli, guida locale, ecc.

Alloggi più grandi o lussuosi, caratteristiche uniche e servizi extra possono giustificare tariffe più elevate. Man mano che si acquisisce esperienza e si fornisce valore agli ospiti, l’ADR aumenta naturalmente.

Utilizzare i prezzi dinamici per ottimizzare l’ADR

Forse vi sarete imbattuti nel concetto di automazione dei prezzi delle inserzioni – dynamic pricing.

È una linea guida generale per i Pro-host utilizzare uno strumento di automazione dei prezzi come Pricelabs. Tuttavia, di solito ha un costo, che può scoraggiare i nuovi arrivati dall’utilizzare l’inizio.

La tariffazione dinamica, in sostanza, assume il pieno controllo dei prezzi con aggiustamenti in tempo reale basati su algoritmi.

Tariffe intelligenti per gli annunci di affitto a breve termine

Esiste un’alternativa gratuita ai costosi abbonamenti alla tariffazione dinamica: le tariffe intelligenti. Le tariffe intelligenti sono disponibili per tutti coloro che dispongono di un account Your.Rentals (l’abbonamento è gratuito, si paga solo una tariffa per ogni prenotazione).

Smart Rates è una strategia di prezzi intelligente per gli affitti a breve termine, che utilizza dati di mercato in tempo reale e previsioni basate sull’apprendimento automatico per adattare i prezzi in base a fattori quali la domanda, l’offerta, gli eventi, la stagionalità e i giorni feriali/festivi.

Tariffe intelligenti abilitate per un annuncio su Your.Rentals

Le tariffe intelligenti sono particolarmente vantaggiose per i proprietari di immobili con più annunci. Sebbene non garantiscano un reddito maggiore, aumentano la probabilità di prenotazioni e di un flusso di entrate costante.

Le tariffe intelligenti sono integrate nell’app Your.Rentals e sono gratuite. Con questo sistema, avete la libertà di scegliere la vostra strategia di prezzo, sia che si tratti di massimizzare i ricavi rispetto all’occupazione o viceversa. Potete impostare la tariffa minima e lasciare che il sistema regoli automaticamente i prezzi per voi.

Massimizzare il tasso di occupazione Airbnb

Il tasso di occupazione medio è calcolato dividendo il numero totale di notti prenotate per il totale delle notti disponibili per la prenotazione in tutti gli annunci pertinenti.
 

Tasso di occupazione = (Numero di notti prenotate / Totale notti disponibili) × 100

Se la vostra proprietà ha 20 notti disponibili in un mese e 15 di queste notti sono prenotate, il tasso di occupazione = (15 / 20) × 100 = 75%

Si tratta di dati cruciali, perché mostrano se la strategia di prezzo di una proprietà sta funzionando o se la qualità dell’annuncio è all’altezza. Se il tasso di occupazione è significativamente inferiore alla media della zona, questo indica un problema

Cosa influenza il tasso di occupazione di Airbnb

Su Airbnb il tasso di occupazione è influenzato dalla concorrenza locale degli affitti a breve termine e dalla stagionalità del turismo.

Ecco perché nelle grandi città di attrazione turistica come New York c’è un tasso di occupazione più alto e costante rispetto, ad esempio, a Jacksonville; o perché la domanda aumenta in aree durante gli eventi, come il Somerset durante il Glastonbury Festival. In generale, un buon tasso di occupazione è considerato pari o superiore al 50%, a seconda delle condizioni specifiche della struttura.

Curiosità: si prevede che il tour europeo 2024 di Taylor Swift (48 città in 14 Paesi) avrà un impatto significativo sui tassi di occupazione degli affitti a breve termine in alcune città: Vienna – aumento della domanda del 1.989% rispetto all’anno precedente, Varsavia – aumento della domanda del 2.020% rispetto all’anno precedente (dati Airdna).

Suggerimento: Utilizzate più canali di viaggio possibili oltre ad Airbnb. Con Your.Rental, potete essere inseriti in più di 50 canali. Questa ampia esposizione significa più possibilità di essere prenotati e porta ospiti da tutto il mondo.

RevPAR: una metrica dei ricavi basata su ADR e tasso di occupazione

Il RevPAR (Revenue Per Available Room) è il prodotto dell’ADR e del tasso di occupazione.

Rappresenta il ricavo medio generato per notte dalla vostra struttura in base all’occupazione e ai prezzi previsti.

RevPAR = ADR x Occupancy Rate

Alcune piattaforme analitiche come AirDNA utilizzano il RevPAR come una delle metriche principali. Ma come investitori di Airbnb dovreste sforzarvi di andare oltre il RevPAR, poiché ci sono cose come i flussi di entrate, il reddito netto e la redditività complessiva che potreste voler prevedere fin dal primo giorno.

Il RevPAR comprende le metriche fondamentali del mercato

Aumentare i tassi di prenotazione per un potenziale di reddito più elevato

Il tasso di prenotazione, o tasso di conversione, è un buon indicatore della capacità del vostro annuncio di convertire le visualizzazioni sulle pagine dei risultati di ricerca di Aribnb e di altri canali in richieste di prenotazione. Si calcola dividendo il numero di prenotazioni per il numero totale di visualizzazioni che l’annuncio riceve.

Tasso di prenotazione = (Numero di prenotazioni / Numero di visualizzazioni dell’annuncio) × 100

Se il vostro annuncio riceve 1.000 visualizzazioni e 50 prenotazioni, significa che il vostro Tasso di prenotazione = (50 / 1.000) × 100 = 5%.

Suggerimento: per controllare il numero di visualizzazioni dell’annuncio su Airbnb, andate nella scheda Insights > Conversione > Visualizzazioni, dove potrete regolare il periodo di tempo.

Come aumentare i tassi di prenotazione

Secondo Airbnb, sono due i fattori più importanti che influenzano il tasso di conversione – Prezzi and qualità.

Prezzi

È fondamentale adattare la propria strategia di prezzi alla domanda stagionale, agli eventi locali e alle tendenze del mercato per attirare più prenotazioni. Your.Rentals semplifica questo processo con la sua funzione Smart Rates, che consente di liberarsi dal noioso compito di monitorare e aggiornare continuamente le tariffe di Airbnb.

Qualità delle inserzioni

Airbnb è un mercato affollato. L’alta qualità è un requisito indispensabile se si intende giocare la partita degli affitti a breve termine nel 2024. I principali punti di miglioramento sono abbastanza noti:

• Miglioramento delle foto degli annunci
• Aggiornamento e miglioramento delle descrizioni
• Puntare a ottenere un maggior numero di recensioni positive (4,6 e oltre)
• Concentrarsi su profili di viaggiatori di nicchia e fornire servizi per loro: spazi di lavoro per chi viaggia per lavoro, coupon per ristoranti, opzioni di check-in automatico, articoli per famiglie e altro ancora.

Alcune idee tattiche per massimizzare il tasso di prenotazione:

• Inserzione su più canali/piattaforme: Ampliate la vostra portata inserendo la vostra proprietà su diversi canali e piattaforme. Questa esposizione più ampia può attirare una gamma diversificata di ospiti, aumentando le possibilità di prenotazione. Con un unico account su Your.Rentals è possibile ottenereprenotazioni su oltre 50 canali..
• Aumentate il numero di inserzioni: Se avete più proprietà, prendete in considerazione l’idea di inserirle separatamente. In questo modo potete aumentare la vostra visibilità complessiva e soddisfare le diverse preferenze degli ospiti.
• Sfruttate i social media: promuovete attivamente la vostra proprietà sulle piattaforme dei social media. Condividete contenuti coinvolgenti, offerte speciali ed esperienze positive degli ospiti. I social media possono essere uno strumento potente per attirare potenziali ospiti e incoraggiare le prenotazioni dirette.
• Prenotazioni dirette: incoraggiate gli ospiti a prenotare direttamente attraverso il vostro sito web o la vostra piattaforma preferita. Questo non solo vi fa risparmiare le commissioni del canale (in genere il 15%), ma vi permette anche di stabilire un legame diretto con gli ospiti. Questo può portare a prenotazioni ripetute e a recensioni positive, che a loro volta aumentano il tasso di prenotazione.
• Utilizzate le promozioni: sfruttate gli strumenti promozionali, come l’offerta di sconti o coupon esclusivi. Piattaforme come Your.Rentals possono offrire funzioni promozionali che invogliano gli ospiti a scegliere la vostra proprietà.
• Incoraggiate le prenotazioni di ritorno con i coupon: offrite sconti speciali o coupon attraverso Your.Rentals agli ospiti che scelgono di tornare. La creazione di una base di ospiti che ritornano può contribuire in modo significativo al successo complessivo della vostra struttura.

Trovate l’equilibrio tra visualizzazioni, tasso di prenotazione e recensioni. Un tasso di conversione più basso può essere attribuito a un numero elevato di visualizzazioni senza successive prenotazioni, ma non indica necessariamente un risultato negativo, perché potreste essere al completo.

Stagionalità per l’accertamento dei ricavi di Airbnb

Come host Airbnb, il vostro obiettivo è ottimizzare il potenziale di guadagno della vostra proprietà durante tutto l’anno. Ciò significa che è necessario incrociare le medie annuali con le tendenze mensili di OR, ADR e ricavi e apportare modifiche in base al mercato locale.

Ecco alcune strategie per farlo:

• Analizzare le analisi di Airbnb per analizzare i modelli di prenotazione e le tariffe medie nelle diverse stagioni.
• Considerate gli eventi e le celebrazioni locali. Ottenere l’elenco completo e comprendere i picchi di domanda e probabilmente creare tariffe stagionali per i periodi di punta.
• Seguite i modelli meteorologici e i periodi di punta dei viaggi, come i periodi di vacanza e le vacanze scolastiche.
• Pianificate in anticipo le basse stagioni. Decidete quanto potete abbassare il prezzo o se ha senso bloccare alcune date. Pensate a possibili promozioni in quella stagione.
• Analizzate le preferenze cicliche degli ospiti. In questo modo potrete essere sempre un passo avanti e offrire ciò che gli ospiti cercano, adattando la descrizione dell’annuncio.
• Siate attivi sui canali dei social media e sui forum di viaggio. Su queste piattaforme i viaggiatori condividono spesso le loro esperienze e le loro preferenze di pianificazione, fornendovi preziose indicazioni sulle aspettative degli ospiti.

Adottando queste pratiche, sarete sulla buona strada per ottenere previsioni più accurate sui prezzi e sui tassi di occupazione del vostro Airbnb.

Spese operative nel settore degli affitti a breve termine

Ecco le spese essenziali per gli host e i gestori di proprietà nel settore delle case vacanza:

1. Spese di gestione della proprietà: nel caso in cui abbiate bisogno di aiuto per la gestione della proprietà, calcolate il 10% – 20% del reddito da locazione per servizi come la comunicazione con gli ospiti e la manutenzione..
2. Le spese di pulizia e manutenzione variano in base alle dimensioni della proprietà e alle riparazioni necessarie.
3. Utenze: elettricità, acqua e gas sono costi variabili.
4. Tasse e imposte locali: è necessario verificare la conformità alle normative locali, compresa la registrazione degli ospiti in Spagna.
5. Costi di marketing, come la pubblicità online e il sito web (controllate l’opzione di prenotazione diretta di Your.Rentals).
6. Servizi e arredi essenziali come scrivanie, Wifi a pagamento, letti a castello, culle, elettrodomestici da cucina, ecc.
7. Costi occasionali per servizi professionali come la disinfestazione e la cura del paesaggio.
8. Copertura assicurativa, compresa la responsabilità civile dell’ospite e l’assicurazione per i danni alla proprietà (informatevi sulla copertura Aircover).
9. Il software per le case vacanza: channel manager, prezzi dinamici, comunicazione con gli ospiti, ecc. può rappresentare dal 5 al 30% del reddito da locazione, a seconda delle funzionalità e del numero di unità.

Approccio al reddito netto di un investimento in affitto a breve termine

Costruiamo insieme i passi per ottenere una valutazione dell’opportunità di investimento Airbnb.

1. Stimate il vostro reddito lordo da locazione utilizzando il nostro semplice calcolatore di reddito Airbnb. Esistono strumenti gratuiti come “Quanto vale il mio posto” di Airbnb per aiutarvi.
2. Effettuare aggiustamenti stagionali alle tariffe e alle notti disponibili all’anno. Esplorate le tendenze e i modelli di domanda nella vostra regione. Tenete conto della perdita dovuta allo sfitto.
3. Calcolate il reddito locativo effettivo tenendo conto del tasso di sfitto.
4. Esaminate le spese di gestione: canoni, tasse, utenze, assicurazioni e costi di manutenzione. Per i numeri dell’investimento locativo si veda questo post.
5. Calcolare il reddito operativo netto (NOI) sottraendo le spese operative dal reddito locativo effettivo. NOI=Reddito effettivo da locazione-Spese operative
6. Calcolare il reddito netto potenziale. Se prevedete di accendere un mutuo, deducete il pagamento annuale del debito. Reddito netto = NOI – rata annuale del mutuo..
7. Calcolo del ROI (Return on Investment). ROI = (Reddito netto / Investimento totale)×100

Questo approccio completo, che considera sia le entrate che le uscite, fornisce una proiezione più accurata del potenziale finanziario della proprietà in affitto a breve termine.

Conclusione

In conclusione, strumenti come i calcolatori Airbnb, Airbnb Insights e altri aiutano a raccogliere dati essenziali. Tuttavia, i calcolatori di base hanno dei limiti, mentre gli strumenti avanzati che analizzano gli indicatori finanziari forniscono previsioni più accurate.

Metriche come ADR, tasso di occupazione, tasso di prenotazione, reddito potenziale e RevPAR guidano gli host nell’ottimizzazione delle prestazioni.

Il pricing strategico, con strumenti dinamici come Smart Rates di Your.Rentals, semplifica la gestione delle tariffe e massimizza le opportunità di prenotazione.

La creazione di un piano di investimento è altamente raccomandata. Vi consentirà di pianificare le vostre finanze e di valutare i progressi dei vostri investimenti su base mensile.

Il nostro foglio di calcolo delle entrate Airbnb ha lo scopo di aiutarvi a stabilire obiettivi commerciali adeguati. Tuttavia, la cosa più importante è la ricerca iniziale delle metriche chiave che definiscono la redditività dei vostri affitti a breve termine.