Calculadora de ingresos de Airbnb: desglose de ganancias del anfitrión

¿Cómo calcular los ingresos de Airbnb teniendo en cuenta la ubicación de la propiedad, la estacionalidad y el tiempo de inversión? Este artículo está diseñado para ayudar a los anfitriones de alquileres a corto plazo y a los inversores a explicar cómo funcionan las diferentes calculadoras de ingresos de Airbnb. Desde la estimación básica de ingresos hasta herramientas más sofisticadas que tienen en cuenta las tasas y gastos adicionales, le guiaremos a través de los matices del cálculo de ingresos.

Calculadora sencilla de ingresos de Airbnb

La fórmula básica de los ingresos por alquileres a corto plazo es:

Número de unidades x Tasa de ocupación x Tarifa media diaria x Noches disponibles = Ingresos

• Número de unidades – habitaciones o apartamentos (listados) disponibles para alquilar durante un año.
• Tasa de ocupación (OR) – el porcentaje de tiempo que su Airbnb está ocupado por huéspedes durante un periodo de alquiler disponible.
• Noches disponibles – número medio de días que sus alojamientos están disponibles para reservas durante un año.
• Tarifa media diaria (ADR) – el ingreso medio de alquiler por habitación ocupada pagada en un periodo de tiempo determinado.
• Ingresos – los ingresos totales generados por sus alquileres a corto plazo durante un periodo.

Ejemplo: Si cobra 150 $/noche y alcanza una tasa de ocupación del 52%, tiene 200 noches disponibles para reservar y 2 listados, eso significa que ganará alrededor de:

0,52×$150×200×2 = 15.600 $ antes de gastos e impuestos.

¿Cómo obtener datos para la calculadora de Airbnb?

Existen recursos en línea que proporcionan datos basados en propiedades cercanas, pero se recomienda obtenerlos de varios sitios, ya que estas herramientas analíticas no cubren todos los canales OTA.

• Tome prestadas las métricas medias obtenidas de nuestra reciente investigación sobre los 60 principales lugares de Europa.
• Calculadora de ingresos oficial de Airbnb – especialmente buena para una referencia rápida de precios.
• Aplicación para anfitriones de Airbnb: herramienta de precios locales y Airbnb Insights.
• Calculadora AirDNA – herramienta gratuita, pero puede estar sesgada hacia Airbnb y Vrbo en Norteamérica.
• Airbitics: análisis básico gratuito de Airbnb basado en la ubicación.
• Mashvisor – herramienta de pago con una precisión en las predicciones del 10% de los resultados reales.
• PriceLabs – herramienta de pago, el nivel de predicción es similar al de Mashvisor.

Calculadora de ingresos de Airbnb para estimar la competencia local (también disponible a través de la app de Airbnb).

Ahora, entendamos las métricas que necesita para calcular y planificar los ingresos de su alquiler vacacional.

Cómo hacer una previsión precisa de los ingresos de Airbnb

Vamos a profundizar en cada una de las métricas utilizadas en las fórmulas de ingresos por alquileres a corto plazo. Un buen lugar para familiarizarse con las métricas de ingresos es la pestaña Airbnb Insights, donde encontrará las más importantes:

Pestaña Airbnb Insights en la aplicación para anfitriones

Hay diferentes formas de mejorar cada métrica, todas ellas muy interdependientes al final:

• Tarifa media diaria (ADR): Esta métrica muestra cómo se compara su propiedad con los competidores locales en términos de calidad del anuncio y del servicio. También indica el valor STR de su propiedad y la eficacia de su estrategia de precios. Un enfoque estratégico de la fijación de precios es clave para las reservas de huéspedes, y es esencial planificar sus tarifas con 1-1,5 años de antelación, teniendo en cuenta los cambios dinámicos de temporada en su localidad. Puede utilizar funciones como la herramienta de tarifas inteligentes de Your.Rentals para ayudarle a fijar los precios.
• Ocupación: Occupancy rate helps you understand if your pricing strategy is working effectively. La tasa de ocupación le ayuda a entender si su estrategia de precios está funcionando eficazmente. La ocupación media del sector es de ±50% (con grandes fluctuaciones). Una tasa de ocupación alta indica que sus precios son competitivos y atractivos para los huéspedes, mientras que una tasa de ocupación baja puede sugerir que es necesario realizar ajustes. A veces, la ocupación viene definida por la ubicación y el tipo de propiedad, como en el caso de una estación de esquí que experimenta mayores reservas durante el invierno.
• Índice de reservas: Muestra la frecuencia con la que los huéspedes reservan su propiedad después de verla. Una tasa de reservas del 2-2,5% se considera buena, ya que significa que los huéspedes están satisfechos con la descripción, las fotos y los precios de su anuncio de alquiler. Esencialmente, esto indica que su anuncio está bien posicionado en el mercado. Por otro lado, una tasa más baja puede indicar problemas con su posicionamiento, su precio o la calidad del servicio.
• Ingresos potenciales:: esta métrica le ayuda a determinar si está alcanzando sus objetivos de ingresos anuales y si merece la pena invertir en un inmueble.
• Ingresos por habitación disponible (RevPAR): representa los ingresos medios generados por noche para su propiedad en función de su ocupación y precios previstos.

Analizando estas métricas, podrá tomar decisiones basadas en datos para mejorar su negocio de alquiler, aumentar la satisfacción del cliente y alcanzar sus objetivos financieros.

Factores adicionales que debe tener en cuenta a la hora de planificar:

• Ajuste de estacionalidad:: definir las temporadas alta y baja hace que su previsión de ingresos sea más realista. Para tener en cuenta la estacionalidad, puede utilizar los datos históricos de ocupación o las tendencias del turismo local para ajustar su estimación de RevPAR (ingresos por habitación disponible) a los distintos meses o temporadas.
• Gastos de explotación: los gastos de explotación incluyen los costes asociados al mantenimiento y la gestión de su propiedad, como mobiliario, limpieza, servicios públicos, control de vídeo y ruido, reparaciones y tasas de canalización. Tenga en cuenta estos gastos al calcular sus ingresos netos.
• Horizonte de inversión: El horizonte temporal de la inversión influye en la rentabilidad de su empresa Airbnb. Los alquileres a corto plazo pueden generar mayores beneficios en un plazo más corto, mientras que usted aún debe superar el punto de rentabilidad en los primeros meses.

Optimizar la tarifa media diaria (ADR)

La tarifa media diaria (ADR, también conocida como tarifa media nocturna) es el ingreso medio generado al día por una única habitación reservada. Al realizar una reserva en Airbnb, este es uno de los factores clave que se tienen muy en cuenta. Para calcular la ADR se dividen los ingresos totales de la reserva por el número total de noches reservadas.

ADR = Ingresos totales / Número de noches reservadas

Supongamos que sus ingresos totales para un mes son de 5.000 $ y el número total de noches reservadas en ese mes es de 25, el ADR = 5.000 $ / 25 = 200 $ por noche.

El ADR le muestra cuánto está dispuesto a pagar la gente por alojarse en su alojamiento, lo que le proporciona información sobre las estrategias de precios y la demanda del mercado. También refleja la calidad de las habitaciones, el servicio al cliente y la relación calidad-precio.

¿Cómo averiguar el ADR?

La forma más sencilla de comprobar el precio medio de Airbnb es utilizar la herramienta de precios de Airbnb en la aplicación. Solo tiene que acceder a su cuenta de anfitrión y, al seleccionar el precio de un anuncio individual, encontrará una opción para comprobar el nivel de precios en torno a su ubicación.

La herramienta de precios de Airbnb muestra la competencia local

También puede empezar estimando los ingresos y el número de noches reservadas. La predicción de ingresos podría basarse en algunos datos existentes, por ejemplo, informes de AirDNA o nuestra investigación de las principales ciudades turísticas de Europa.

A continuación, se calcula el número de noches reservadas al mes. Basándonos en la ocupación media del mercado del 65%, en un buen escenario es 30 x 65% = 19,5 noches. Por lo tanto, si usted está en Málaga, España su ADR hará:

ADR = 2032 (Ingresos por mes) / 19,5 (noches por mes) = 104,2 euros

Estrategias para mejorar el precio de cotización (ADR)

La tarifa media diaria es en realidad el precio del anuncio para un día concreto. Para conseguir una tarifa más alta, debe mejorar el valor para el huésped de su experiencia de alquiler a corto plazo.

Para aumentar su ADR, mejore la calidad de su anuncio, aportando fotos de calidad, mantenga actualizadas las descripciones y todas las comodidades posibles (¡camas literas!), y más opiniones de 5 estrellas, ya que éstas influyen en el valor percibido.

Las actividades adicionales aumentan el valor percibido del anuncio:

• Divida el año de reserva en temporadas: alta, baja o eventos locales especiales.
• Ajuste los precios para las semanas centrales y los fines de semana (normalmente más altos). Para estimar las tarifas, utilice herramientas como Your.Rentals o las herramientas de precios de Airbnb en la aplicación.
• Desbloquee más fechas, ya que la disponibilidad es un factor muy importante en Airbnb.
• Ofrezca comodidades exclusivas, aporte valor por encima de los competidores.
• Introduce Welcome Packs: un gesto para impresionar a tus huéspedes y crear una experiencia memorable desde el principio de su estancia.
• Experiencias de check-in y check-out: trabaje en las instrucciones de la casa, ayuda con el equipaje, guía local, etc.

Los alojamientos más grandes o lujosos, las características únicas y las comodidades adicionales pueden justificar tarifas más altas. A medida que adquiera experiencia y en proporción al valor al huésped, su ADR aumentará de forma natural.

Utilizar precios dinámicos para optimizar el ADR

Es posible que haya oído hablar del concepto de automatización de los precios de las listas: precios dinámicos.

Es una directriz general para los Pro-hosts utilizar una herramienta de automatización de precios como Pricelabs. Sin embargo, suele tener un coste, lo que puede disuadir a los recién llegados de utilizarlas al principio.

En esencia, la tarificación dinámica toma el control total de sus precios con ajustes en tiempo real basados en algoritmos.

Tarifas inteligentes para anuncios de alquiler a corto plazo

Existe una alternativa gratuita a las costosas suscripciones de precios dinámicos: las tarifas Smart. Las tarifas inteligentes están disponibles para cualquiera que tenga una cuenta Your.Rentals (que no requiere suscripción, sólo se paga una tarifa por reserva).

Smart Rates es una estrategia de precios inteligente para alquileres a corto plazo, que utiliza datos de mercado en tiempo real y predicciones basadas en el aprendizaje automático para ajustar los precios en función de factores como la demanda, la oferta, los eventos, la estacionalidad y los días laborables/fines de semana.

Tarifas inteligentes activadas para un anuncio en Your.Rentals

Las tarifas inteligentes son especialmente ventajosas para los propietarios con varios anuncios. Aunque no garantizan mayores ingresos, aumentan la probabilidad de reservas y un flujo de ingresos constante.

Las tarifas inteligentes están integradas en la aplicación Your.Rentals y su uso es gratuito. Con él, usted tiene la libertad de elegir su estrategia de precios – ya sea maximizar los ingresos sobre la ocupación o viceversa. Puede establecer la tarifa mínima y dejar que el sistema ajuste los precios automáticamente por usted.

Maximizar la tasa de ocupación de Airbnb

La tasa de ocupación media se calcula dividiendo el número total de noches reservadas entre el total de noches disponibles para reservar en todos los listados relevantes.

Índice de ocupación = (Número de noches reservadas / Total de noches disponibles) × 100

Si su propiedad tiene 20 noches disponibles en un mes y 15 de esas noches están reservadas, la tasa de ocupación = (15 / 20) × 100 = 75%.

Es un dato crucial ya que muestra si la estrategia de precios de una propiedad está funcionando, o si la calidad del anuncio está a la altura. Si la tasa de ocupación es significativamente inferior a la media de la zona, esto indicaría un problema.

Qué influye en la tasa de ocupación de Airbnb

En Airbnb, la tasa de ocupación se ve influida por la competencia local de alquileres a corto plazo y la estacionalidad del turismo.

Por eso en ciudades de gran atracción turística como Nueva York hay una tasa de ocupación más alta y estable que, por ejemplo, en Jacksonville; o por eso la demanda se dispara en zonas durante eventos, como Somerset durante el Festival de Glastonbury. En general, se considera que una buena tasa de ocupación es del 50% o más, dependiendo de las condiciones específicas de su propiedad.

Dato curioso: se espera que la gira europea de Taylor Swift 2024 (48 ciudades en 14 países) tenga un impacto significativo en las tasas de ocupación de los alquileres a corto plazo en algunas ciudades: Viena – 1,989% de aumento interanual de la demanda, Varsovia – 2,020% de aumento interanual de la demanda (datos de Airdna).

Consejo profesional: Utiliza todos los canales de viajes que puedas aparte de Airbnb. Con Your.Rental, puede aparecer en más de 50 canales. Esta amplia exposición significa más posibilidades de conseguir reservas y atrae a huéspedes de todo el mundo.

RevPAR: una métrica de ingresos basada en el ADR y la tasa de ocupación

El RevPAR (ingresos por habitación disponible) es el producto del ADR y el índice de ocupación.

Representa los ingresos medios generados por noche para su propiedad en función de su ocupación y precios previstos.

RevPAR = ADR x Índice de ocupación

Algunas plataformas analíticas como AirDNA utilizan RevPAR como una de las principales métricas. Pero, como inversor en Airbnb, debe esforzarse por ir más allá del RevPAR, ya que hay aspectos como los flujos de ingresos, los ingresos netos y la rentabilidad general que quizá desee prever desde el primer día.

El RevPAR engloba las métricas fundamentales del mercado

Aumentar la tasa de reservas para aumentar el potencial de ingresos

La tasa de reservas, o tasa de conversión, es un buen indicador del grado en que su anuncio convierte las visitas en las páginas de resultados de búsqueda de Aribnb y otros canales en solicitudes de reserva. Se calcula dividiendo el número de reservas por el número total de visitas que recibe el anuncio.

Índice de reservas = (Número de reservas / Número de visitas al anuncio) × 100

Si su anuncio recibe 1.000 visitas y 50 reservas, su tasa de reservas = (50 / 1.000) × 100 = 5%.

Consejo profesional: para comprobar el número de vistas del anuncio en Airbnb, vaya a la pestaña Insights > Conversión > Vistas, donde podrá ajustar el periodo de tiempo.

Cómo aumentar su tasa de reservas

Según Airbnb, hay dos factores más importantes que afectan a la tasa de conversión – Precios y calidad.

Precios

Es esencial ajustar su estrategia de precios a la demanda estacional, a los eventos locales y a las tendencias del mercado para atraer más reservas. Your.Rentals simplifica este proceso con su función Smart Rates, con la que podrá liberarse realmente de la tediosa tarea de supervisar y actualizar continuamente las tarifas de Airbnb.

Calidad de los listados

Airbnb es un mercado saturado. La alta calidad es una necesidad si usted planea jugar el juego de alquileres a corto plazo en 2024. Los principales puntos de mejora son bastante conocidos:

• Mejora de las fotos de los anuncios
• Actualización y mejora de las descripciones
• Intentar obtener más opiniones positivas (4,6 o más).
• Céntrese en perfiles de viajeros especializados y ofrezca comodidades para ellos: espacio de trabajo para viajeros de negocios, cupones para restaurantes, opciones de autocheck-in o artículos para familias, entre otros.

Algunas ideas tácticas para maximizar su tasa de reservas:

• Anúnciese en varios canales y plataformas: Amplíe su alcance anunciando su propiedad en varios canales y plataformas. Esta exposición más amplia puede atraer a una gama diversa de huéspedes, aumentando sus posibilidades de reservas. Con una sola cuenta en Your.Rentals puede conseguir reservas en más de 50 canales.
• Aumente el número de anuncios: Si tiene varias propiedades, considere la posibilidad de publicarlas por separado. Esto puede aumentar su visibilidad general y atraer a diferentes preferencias de huéspedes.
• Aproveche las redes sociales: promocione activamente su propiedad en las plataformas de las redes sociales. Comparta contenidos atractivos, ofertas especiales y experiencias positivas de los huéspedes. Las redes sociales pueden ser una poderosa herramienta para atraer a huéspedes potenciales y fomentar las reservas directas.
• Reservas directas: anime a los huéspedes a reservar directamente a través de su sitio web o plataforma preferida. Esto no sólo le ahorra las comisiones del canal (normalmente un 15%), sino que también le permite establecer una conexión directa con los huéspedes. Esto puede dar lugar a reservas repetidas y comentarios positivos, lo que a su vez aumenta su tasa de reservas.
• Utilice promociones: aproveche las herramientas promocionales, como ofrecer descuentos o cupones exclusivos. Plataformas como Your.Rentals pueden ofrecer funciones promocionales que atraigan a los huéspedes a elegir su propiedad.
• Fomente las reservas recurrentes con cupones: ofrezca descuentos especiales o cupones a través de Your.Rentals a los huéspedes que decidan volver. Crear una base de huéspedes que vuelvan puede contribuir significativamente al éxito general de su propiedad.

Encuentre el equilibrio entre visitas, tasa de reservas y opiniones. Una tasa de conversión más baja puede atribuirse a un elevado número de visitas sin reservas posteriores, pero no indica necesariamente un resultado negativo, ya que podría estar totalmente reservado.

Ajuste de estacionalidad para la evaluación de ingresos de Airbnb

Como anfitrión de Airbnb, su objetivo es optimizar el potencial de ingresos de su propiedad durante todo el año. Esto significa que debe cotejar los promedios anuales con las tendencias mensuales de OR, ADR e ingresos, y realizar ajustes en función de su mercado local.

He aquí algunas estrategias para hacerlo:

• Reiterar los análisis de Airbnb para analizar los patrones de reserva y las tarifas medias en las distintas temporadas..
• Tenga en cuenta los eventos y celebraciones locales. Obtenga la lista completa y conozca los picos de demanda y, probablemente, cree tarifas estacionales para las horas punta.
• Haga un seguimiento de los patrones meteorológicos y las horas punta de viaje, como los periodos vacacionales y las vacaciones escolares.
• Planifique con antelación las temporadas bajas. Decida hasta dónde puede bajar el precio o si tiene sentido bloquear algunas fechas. Piense en posibles promociones durante esa temporada.
• Analice las preferencias cíclicas de sus huéspedes. De este modo, podrá ir un paso por delante y ofrecer lo que buscan los huéspedes y ajustar la descripción de su anuncio.
• Sea activo en las redes sociales y en los foros de viajes. En estas plataformas, los viajeros suelen compartir sus experiencias y preferencias de planificación, lo que le proporcionará información valiosa sobre las expectativas de los huéspedes.

Si adopta estas prácticas, estará en el buen camino para predecir con mayor precisión los precios y las tasas de ocupación de su Airbnb.

Gastos operativos en el negocio de alquiler a corto plazo

Estos son los gastos esenciales para anfitriones y administradores de propiedades en el negocio del alquiler vacacional:

1. Gastos de gestión de la propiedad: en caso de que necesite ayuda con la gestión de la propiedad, cuente con un 10% – 20% de los ingresos por alquiler para servicios como la comunicación con los huéspedes y el mantenimiento.
2. Los gastos de limpieza y mantenimiento variarán en función del tamaño de la propiedad y de las reparaciones necesarias.
3. Servicios públicos: la electricidad, el agua y el gas son costes variables.
4. Impuestos y tasas locales: realice un seguimiento diligente del cumplimiento de la normativa local, incluido el registro de huéspedes españoles..
5. Costes de marketing, como publicidad online y página web (consulte la opción de reserva directa de Your.Rentals).
6. Servicios y mobiliario esenciales como mesas de trabajo, tarifa Wifi, literas, cunas, electrodomésticos de cocina, etc.
7. Costes ocasionales de servicios profesionales como control de plagas y jardinería.
8. Cobertura de seguro que incluya tanto la responsabilidad civil del anfitrión como el seguro de daños a la propiedad (infórmese sobre la cobertura Aircover coverage).
9. Software de alquiler vacacional: gestor de canales, precios dinámicos, comunicación con los huéspedes, etc. Las tarifas pueden suponer entre el 5 y el 30% de los ingresos por alquiler, dependiendo de la funcionalidad y del número de unidades.

Aproximación a los ingresos netos de una inversión de alquiler a corto plazo

Construyamos juntos los pasos para obtener la evaluación de la oportunidad de inversión en Airbnb.

1. Calcule sus ingresos brutos por alquiler utilizando nuestra sencilla calculadora de ingresos de Airbnb. Existen herramientas gratuitas como “¿Cuánto vale mi casa?” de Airbnb para ayudarle.
2. Realice ajustes estacionales en sus tarifas y noches disponibles al año. Explore las tendencias y los patrones de demanda en su región concreta. Tenga en cuenta las pérdidas por desocupación.
3. Calcule los ingresos efectivos por alquiler teniendo en cuenta la tasa de vacantes.
4. Analice los gastos de explotación: gastos de canalización, impuestos, servicios, seguros y mantenimiento. Para conocer las cifras de la inversión en alquiler consulte este post.
5. Calcule los ingresos netos de explotación (NOI) restando los gastos de explotación de los ingresos efectivos por alquiler. NOI=Ingresos por alquiler efectivo-Gastos de explotación.
6. Calcule los ingresos netos potenciales. Si piensas hipotecarte, deduce el pago anual de la deuda. Ingresos netos = NOI-Pago anual de la hipoteca.
7. Calcule el ROI (rendimiento de la inversión). ROI = (Ingresos netos / Inversión total)×100

Este enfoque global, que tiene en cuenta tanto los ingresos como los gastos, proporciona una proyección más precisa del potencial financiero de la propiedad de alquiler a corto plazo.

Conclusión

En conclusión, herramientas como las calculadoras de Airbnb, Airbnb insights y otras ayudan a recopilar datos esenciales. Sin embargo, las calculadoras básicas tienen limitaciones, y las herramientas avanzadas que analizan indicadores financieros proporcionan previsiones más precisas.

Métricas como ADR, tasa de ocupación, tasa de reservas, ingresos potenciales y RevPAR guían a los anfitriones en la optimización del rendimiento.

La fijación estratégica de precios, con herramientas dinámicas como Smart Rates de Your.Rentals, simplifica la gestión de tarifas y maximiza las oportunidades de reserva.

La creación de un plan de inversión es muy recomendable. Le permitirá planificar sus finanzas y evaluar mensualmente el progreso de sus inversiones.

Nuestra hoja de cálculo de ingresos de Airbnb pretende ayudarle a establecer objetivos empresariales adecuados. Sin embargo, lo más importante es cómo realice la investigación inicial sobre las métricas clave que definen la rentabilidad de sus alquileres a corto plazo.