L’arbitrage locatif Airbnb est un modèle commercial à forte marge et à haute intensité évoluant ces dernières années sur le marché de la location de courte durée. Dans cet article, nous avons rassemblé des informations solides pour les investisseurs à la recherche d’opportunités Airbnb en Europe en 2024. Qui sait, peut-être qu’investir dans Airbnb sans posséder les propriétés pourrait être votre ticket d’entrée dans ce secteur florissant !

Qu’est-ce que l’arbitrage locatif Airbnb ?

L’arbitrage locatif Airbnb consiste à louer un bien (appartement, maison) avec un bail de longue durée et à le sous-louer à court terme, sur des plateformes comme Airbnb. En fait, il peut s’agir de n’importe quelle plateforme OTA comme Booking.com, Expedia, Google Vacation Rentals, VRBO, etc.

En d’autres termes, l’arbitrage locatif vous permet de profiter de la différence entre les prix de location.

Selon les contextes et les pays, d’autres noms peuvent être utilisés pour désigner l’arbitrage locatif à court terme, pour n’en citer que quelques-uns :

• Activité de Location Airbnb
• Revenus locatifs passifs
• Investissement dans la gestion des locations de vacances
• Sous-location de biens immobiliers pour des locations à court terme

L’élément essentiel de toutes ces entreprises est qu’un investisseur ou un gestionnaire a la possibilité de générer des revenus sans posséder de bien immobilier.

Comment fonctionne l’arbitrage locatif Airbnb

L’arbitrage locatif Airbnb est un mécanisme simple qui ne nécessite que quelques étapes :

1. L’arbitragiste Airbnb (vous) trouve et loue un bien en tant que bailleur à long terme.
2. Le propriétaire autorise la sous-location à court terme (stipulée dans le contrat).
3. Enregistrement officiel de l’activité de location à court terme – en 2024, il s’agira d’une obligation dans certains pays de l’UE.
4. L’investisseur Airbnb publie des annonces de location de courte durée sur Airbnb et d’autres OTA.
5. Les voyageurs réservent sur Airbnb.
6. Le profit provient de la différence de prix entre la location longue durée et la location courte durée.
7. L’activité se développe et s’agrandit, et il est donc possible de sous-louer plus de propriétés.

Bien sûr, le diable se cache dans les détails. Poursuivez donc votre lecture !

Comment fonctionne l’arbitrage locatif Airbnb (image de @FourWeekMBA)

L’arbitrage locatif Airbnb est-il légal ?

Airbnb permet l’arbitrage locatif. En vérité, il est très courant de mettre en vente des biens immobiliers en utilisant l’arbitrage locatif, Sean Rakidzich est un exemple frappant d’un gestionnaire de propriétés qui a sous-loué de nombreux biens sur Airbnb en recourant à l’arbitrage locatif.

Toutefois, l’Union Européenne dispose de sa propre réglementation, qui varie d’un pays à l’autre. Il est fort probable que vous deviez respecter certaines procédures légales :

• Partager vos informations fiscales avec les autorités (initiative connue sous le nom de directive européenne DAC7)
• Enregistrez vos invités si vous envisagez de louer des propriétés en Espagne.

Avant d’investir avec Airbnb

Vous êtes à peu près sûr(e) de vouloir prendre une décision en connaissance de cause. Voici quelques questions qui couvrent l’ensemble du champ de votre recherche :

1. Considérations juridiques et d’ordre réglementaire
2. Analyse du marché local
3. Concurrence et prix
4. Contrat de propriété avec un(e) propriétaire
5. Services de gestion de propriétés
6. Marketing et image de marque
7. Projections financières pour un investissement Airbnb
8. Gestion des risques Airbnb
9. Logiciel d’arbitrage locatif à utiliser

1. Considérations juridiques et d’ordre réglementaire

• Quelles sont les exigences légales locales en matière de location de courte durée dans les villes ou régions cibles ?

DAC7 Directive européenne

En tant que résident ou investisseur au sein de l’UE à la recherche d’un investissement Airbnb en Europe, vous devez être très attentif aux réglementations locales sur le secteur de la location courte durée.

Nous vous recommandons vivement de lire les concepts européens de‘“vendeur à déclarer” et de “canaux de vente” (Airbnb étant l’un de ces canaux).

À partir du 1er janvier 2023, vous, en tant que gestionnaire locatif, et votre propriétaire de location longue durée pourraient être tenus de déclarer les revenus tirés de l’activité de location de vacances.

Réglementation locale

Par exemple, Florence, en Italie, interdit les locations de courte durée dans le centre-ville.

À Londres, Vienne et Berlin, le nombre de jours pendant lesquels une propriété peut être louée est limité à 90 jours par an.

À Édimbourg, en Écosse, et dans certains autres endroits, les hôtes doivent obtenir une licence de location de courte durée avant de louer sur Airbnb.

Si vous envisagez de faire de l’arbitrage en Espagne, vous devez vous renseigner sur l’enregistrement des voyageurs espagnols..

En Suède, la sous-location d’appartements est interdite, sauf si elle est approuvée par l’association de logement. De même, il existe des restrictions locales dans toute l’Europe, et il vous faut les connaître.

2. Analyse du marché local

L’emplacement est le critère numéro un dans l’arbitrage des locations de courte durée. Il faut donc s’appuyer sur des données.

Vous voudrez peut-être calculer le potentiel de revenus de la propriété et étudier les tarifs journaliers moyens (ADR pour Average Daily Rate) en basse et haute saison dans une zone spécifique. AirDNA est un outil très utilisé à cette fin.

Heureusement, AirDNA offre désormais un accès gratuit à l’analyse de base. Vous pouvez effectuer des recherches dans votre localité en fonction d’un code postal spécifique, d’une ville ou même du nombre de chambres.

Nous avons analysé les 60 principales villes d’Espagne, d’Italie et de France et donné quelques conseils pour choisir es meilleurs emplacements Airbnb.

Questions à garder à l’esprit pendant l’étude de marché :

• Quelle est la demande de locations de courte durée dans les lieux choisis ? Est-elle présente tout au long de l’année ?
• Y a-t-il des saisons de pointe spécifiques ou des événements locaux qui stimulent la demande ?
• Le marché Airbnb est-il saturé dans cette région ?
• Quels types de biens sont très demandés dans les lieux choisis : appartements, villas ou autres types d’hébergement uniques ?
• Existe-t-il des niches d’hébergement inexploitées ou des segments mal desservis ?

Analyses AirDNA pour un lieu et un type de propriété particuliers (pour en savoir plus, consultez notre blog AirDNA Rentalizer

3. Concurrence et prix

Apprenez à connaître vos principaux concurrents dans la niche locale d’Airbnb. Un moyen facile de le faire est de rechercher “appartement à [votre emplacement]” sur Google ou en utilisant la recherche d’Airbnb ou Booking.com. Des outils comme AirDNA ou Mashvisor peuvent également s’avérer très utiles.

• Sélectionnez 5 concurrents locaux et évaluez leur potentiel de revenus, leur taux d’occupation, leur prix par nuitée moyen (ADR), leur saisonnalité, leur type de propriété et leur niveau général de concurrence.
• Mon offre cible se distingue-t-elle des autres ? C’est un vaste sujet. Nous mentionnerons simplement que votre priorité doit toujours être d’offrir un service et une expérience irréprochables. Pourquoi ne pas envisager de décorer votre bien au lieu d’utiliser des meubles Ikea bon marché cette fois-ci ? Ou encore d’investir dans un lit superposé supplémentaire pour accueillir plus d’invités.
• Des prix compétitifs. Dans la mesure du possible, mettez en place une tarification dynamique. Elle est disponible en tant que service autonome ou dans le cadre de certains gestionnaires de canaux avancés. Par exemple, avec Your.Rentals, vous pouvez mettre en place une tarification dynamique avec des offres plus ou moins compétitives. Cela aura une incidence sur vos réservations et vos revenus.

4. Contrat de propriété avec votre propriétaire

Un contrat de sous-location n’est pas obligatoire, mais il se peut que vous soyez confronté(e) à des propriétaires incrédules. En général, ils préfèrent signer un contrat.

Pensez aux conditions du contrat de bail :

• Quel est le montant du loyer mensuel ? Quand les paiements mensuels sont-ils dus ?
• Quelle est la durée du contrat de location et son éventuelle prolongation ?
• Qui est responsable de l’entretien et des réparations de l’appartement ?
• Pouvez-vous apporter des modifications à l’appartement ? Quels sont les changements qui nécessitent l’accord du propriétaire ?
• Quelle est l’assurance requise pour la propriété ?

Assurez-vous que votre propriétaire est au courant de votre intention de sous-louer le bien à des fins de location courte durée. Dans certains cas, vous devrez préparer une négociation intensive. Il pourrait s’agir d’une rémunération supplémentaire ou d’un avantage attrayant. Une bonne idée est de vous présenter comme une société de gestion Airbnb, plutôt que comme un particulier.

5. Services de gestion de propriétés

Lorsque vous avez trouvé un logement et un contrat de location, il est temps de vous pencher sur des questions telles que le nettoyage, l’entretien de la maison et la communication avec les voyageurs.

• Avez-vous besoin d’un service de gestion ?

Les frais de gestion Airbnb typiques pour les sociétés de gestion de propriétés de location de vacances à service complet varient entre 15 et 35 % des revenus mensuels pour la plupart des hôtes.

Peut-être n’avez-vous besoin que du nettoyage, ou du nettoyage et de l’entretien ? Réfléchissez à votre propre situation et à ce que vous êtes prêt(e) à déléguer au début.

6. Marketing et stratégie de marque

Définissez votre marque de location à court terme et démarquez-vous en offrant une réelle valeur ajoutée à vos voyageurs.

• Quelle est votre proposition de valeur ? Il peut s’agir de réductions pour des séjours plus longs, d’un parking gratuit ou d’un petit déjeuner savoureux.
• Vos annonces sont-elles à jour ? Le marketing de la plateforme interne d’Airbnb repose sur la fréquence et la qualité des mises à jour de vos annonces : titres d’annonces, forts, descriptions précises et détaillées, photos, de qualité, listes des équipements, etc.
• Recueillez-vous des avis ? Réfléchissez au moment et à la manière d’encourager les invités à laisser des avis positifs sur votre annonce. Il s’agit d’un facteur important qui influe sur votre visibilité sur Airbnb.
• Faites-vous de la promotion sur les médias sociaux ? Prévoyez d’utiliser Facebook, Instagram et TikTok pour toucher un public plus large. Nous avons rédigé un guide des réseaux sociauxpour les locations de courte durée.
• Vous associez-vous à des entreprises locales ? Collaborez avec les restaurants et les musées à proximité pour offrir aux voyageurs des réductions exclusives et des offres spéciales.
• Rendez-vous vos annonces visibles en dehors d’Airbnb ? Gagnez des réservations directes en investissant dans un site web avec un référencement local. Utilisez des codes promotionnels sur vos médias sociaux – Your.Rentals peut vous aider à créer des codes de réduction personnalisés pour des voyageurs ou des saisons spécifiques.
• Explorez les applications Airbnb Host Assist. Si vous êtes situé(e) dans un pays éligible au programme Host Assist, essayez de trouver des applications qui peuvent améliorer l’expérience et la communication avec vos voyageurs Airbnb.

Réfléchissez à la manière dont vous souhaitez commercialiser et promouvoir vos annonces en général, et aux canaux que vous souhaitez utiliser.

150 € (ADR) x 30 (jours) x 70 % (OR) = 3 150 €.

Si vos revenus mensuels moins les coûts par propriété donnent un bénéfice relativement faible, il peut être judicieux de reconsidérer la viabilité de cette opportunité. Bien entendu, le bénéfice des premiers mois pourrait être inférieur.

Chi Ta, un homme d’affaires spécialisé dans l’arbitrage Airbnb et présenté dans Forbes, utilise une stratégie qui consiste à rechercher des zones où Airbnb est déjà en demande et où le bénéfice mensuel devrait dépasser les 2 000 dollars.

8. Gestion du risque Airbnb

Quels risques anticipez-vous dans l’activité d’arbitrage d’Airbnb, et comment comptez-vous les atténuer ?

• Volatilité des revenus : l’arbitrage locatif dépend fortement de l’emplacement du bien, du taux d’occupation et des tarifs à la nuitée.
• Risque de dommages à la propriété : il peut être judicieux de filtrer les voyageurs, ce qui vous permet d’éviter d’éventuels litiges avec le propriétaire.
• Manque de contrôle : En tant que sous-locataire, le gestionnaire peut être confronté à des incertitudes en ce qui concerne la planification à long terme et les prolongations de contrat.
• Manque d’expérience : veillez à utiliser des outils professionnels tels que les gestionnaires de canaux, la tarification dynamique et à maintenir la satisfaction des invités à un niveau maximal. Chez Your.Rentals, vous pouvez avoir un(e) gestionnaire de compte dédié(e) qui vous aide à optimiser vos routines d’hébergement.

Pensez à un plan d’urgence pour les imprévus, tels que les changements de réglementation en vigueur ou une nouvelle vague de pandémie.

9. Logiciel d’arbitrage locatif à utiliser

Lorsqu’il s’agit de gérer Airbnb, tout est question de temps et de capacité à coordonner les activités en déplacement. C’est pourquoi nous vous recommandons vivement de vous procurer des applications utiles dès le premier jour de votre activité Airbnb. Pour n’en citer que quelques-unes :

• Applications d’Assistance aux hôtes : au sein d’Airbnb, en fonction de votre pays, vous pouvez, en tant qu’hôte, bénéficier d’applications utiles pour les hôtes, telles que des applications de gestion de canaux, d’utilitaires et de propriétés.
• Your.Rentals : nous sommes un gestionnaire de canaux et un outil de communication tout-en-un sans aucun frais mensuels, vous payez à la réservation au fur et à mesure que vous développez votre activité de vacances.
• PriceLabs : tarification dynamique
• AirDNA données et analyses pour les hôtes
• TouchStay : un livre d’accueil numérique utile pour l’expérience des voyageurs
• Turno : services de nettoyage

Gagnez-vous plus d’argent avec l’arbitrage locatif Airbnb qu’avec la location à long terme ?

Si vous avez la bonne combinaison d’emplacement, d’accord avec le propriétaire et que vous travaillez dur en ce qui concerne votre marketing d’arbitrage locatif, vous pouvez gagner plus d’argent que les propriétaires qui ne louent un appartement qu’à long terme.
Bien que 20 % des hôtes Airbnb qui ont essayé l’arbitrage aient fini par perdre de l’argent, selon une étude d’AirDNA – il s’agit toujours d’un investissement qui offre des rendements intéressants.

Voici un exemple de comparaison entre les revenus des locations à court terme (STR pour Short-Term Rentals) et les loyers des locations à long terme (LTR, Long-Term Rentals) dans certaines villes européennes (les revenus mensuels des STR correspondent au tarif de la nuitée x 20) :

Vous ne devez pas surestimer la demande pour votre propriété STR. Il est peu probable que celle-ci soit réservée 30 jours sur 30. C’est pourquoi, dans notre exemple, nous avons pris 20 jours (optimiste).

Exemple d’arbitrage Airbnb

Un jeune entrepreneur loue un appartement bien situé dans le centre de Barcelone pour 1 000 euros par mois. Conscient du potentiel de cet appartement, il le met en vente sur Airbnb, à raison de 150 euros par nuit en moyenne. Avec 20 nuits réservées par mois, il génère 3 000 EUR. Après déduction des frais, l’hôte réalise un bénéfice mensuel.

Apprendre des professionnels de l’arbitrage Airbnb

Pour vous préparer à l’activité Airbnb, envisagez de vous mettre dans la peau d’un arbitragiste Airbnb.

Voici quelques experts célèbres de l’arbitrage locatif dont l’expertise et la personnalité peuvent vous inspirer :

• Sean Rakidzich: a étendu son activité à plus de 100 unités.
• Chi Ta: Milliardaire d’Airbnb, fondateur de la BNB University.
• Nick Loper: onsultant en marketing qui donne des explications claires et concises sur le processus d’arbitrage, ainsi que ses conseils pour réussir.

Plus d’informations sur l’arbitrage locatif

Voici quelques suggestions qui peuvent s’avérer utiles pour gérer votre arbitrage locatif :

• Système de gestion des propriétés (PMS): cela vous permet de répertorier plusieurs propriétés sur de nombreuses OTAs et de les gérer à partir d’un seul endroit. Ces logiciels peuvent vous faciliter la vie en vous faisant gagner du temps à de nombreux stades du processus.
• Créez votre propre site web: Une fois que vous avez inscrit votre propriété sur de nombreux canaux, vous pouvez envisager d’avoir votre propre site web. Un site propre est capable de générer un trafic organique à partir d’internet et de le convertir en réservations directes.
• Réservation directe: avec un widget de réservation directe, vous pouvez obtenir des réservations directes de partout – de votre site web, de vos réseaux sociaux. De cette façon, vous pouvez économiser 15% des frais que vous payez aux OTAs, et recevoir vos réservations directement sur votre site.
• Utilisez les réseaux sociaux : vous devez comprendre comment convertir vos comptes Instagram, Facebook ou Youtube en réservations automatiques. Apprenez des stratégies puissantes et construisez votre marque de location à court terme.

Comment convaincre mon propriétaire ?

Il peut y avoir des propriétaires hésitants qui ne voient pas le bon côté de l’arbitrage locatif, et ils ont besoin d’un peu de persuasion avant de vous permettre de démarrer votre activité en listant le bien sur diverses OTA.

Voici quelques conseils que vous pourrez utiliser dans votre argumentation :

1. Faites semblant avant d’y arriver ! (“Fake it till you make it”). Pour obtenir un plus grand pouvoir de négociation, il est conseillé de se projeter comme une entreprise établie, même si vous débutez. Pour rendre votre activité Airbnb plus rentable, envisagez à l’avenir d’adopter une approche de gestion de plusieurs propriétés.
2. Garantie d’entretien. En louant le bien en courte durée, vous vous engagez à entretenir l’appartement de manière responsable. Étant donné que l’état de l’appartement a une incidence sur l’expérience des voyageurs et sur les évaluations de vos annonces, vous ne pouvez pas vous permettre de négliger l’appartement. Par conséquent, vous permettre de sous-louer l’appartement peut être un avantage pour le propriétaire, car vous prendrez soin de l’appartement comme aucun autre locataire qui ne loue l’appartement qu’à long terme.
3. Flux de trésorerie stable. Étant donné que votre entreprise produira des revenus chaque mois, le propriétaire n’a pas à s’inquiéter du fait que vous ne payez pas à temps.
4. S’il accepte que vous fassiez l’arbitrage, il n’aura pas à s’occuper de la gestion de l’appartement, de sa propreté ou de sa mise en vente sur Airbnb.

En fait, il s’agit d’une situation gagnant-gagnant pour les deux parties, car vous prendrez grand soin du bien et, grâce au profit potentiel que vous réalisez, le propriétaire pourra percevoir le loyer à temps tous les mois.

À la loupe : avantages et inconvénients de l’arbitrage locatif Airbnb

Avantages de l’arbitrage locatif Airbnb

L’arbitrage locatif Airbnb présente de nombreux avantages qui en font un choix populaire.

• Investissement moindre : Comme vous n’achetez pas de bien immobilier, vous économisez beaucoup de frais initiaux. Le seul investissement à faire est le loyer mensuel et l’ameublement de l’appartement.
• Potentiel de rendement élevé : En sélectionnant judicieusement les biens immobiliers, les revenus tirés des locations de courte durée peuvent dépasser de manière significative le coût du bail locataire.
• Création d’une marque : Les hôtes qui réussissent peuvent cultiver une solide réputation sur Airbnb, ce qui attire davantage de réservations et permet ainsi d’augmenter les tarifs de location. Un(e) hôte qui fournit constamment un service exceptionnel et des espaces propres et confortables peut accumuler des commentaires élogieux, augmentant ainsi la visibilité et l’attrait de sa propriété sur la plateforme.

Les inconvénients de l’arbitrage locatif Airbnb

Malgré les gains potentiels, l’arbitrage locatif Airbnb n’est pas sans inconvénients.

• La concurrence : De plus en plus de personnes se joignent au jeu d’arbitrage locatif d’Airbnb (plus de 7 millions d’annonces actives en 2023), ce qui laisse présager une concurrence accrue dans ce secteur.
• Contrôle limité sur le bien : Toute modification de la propriété, telle que des rénovations visant à la rendre plus attrayante, peut nécessiter l’approbation du propriétaire.
• Revenus instables : L’un des principaux risques associés à ce modèle d’entreprise est la volatilité du marché de la location courte durée. Des facteurs tels que les fluctuations saisonnières de la demande, une concurrence accrue ou des circonstances imprévues comme une pandémie mondiale peuvent avoir un impact significatif sur les revenus locatifs et la rentabilité.

Conclusion

En conclusion, l’arbitrage locatif Airbnb peut constituer une activité lucrative pour les personnes cherchant à se lancer dans le secteur de la location de vacances sans posséder de bien immobilier.

Les lois européennes peuvent constituer un obstacle au lancement d’une activité de location de courte durée en raison de la loi fiscale DAC7 et de certaines réglementations locales.

Le faible investissement initial, les rendements potentiels élevés et les possibilités de créer une marque en font un modèle d’entreprise attrayant.

Toutefois, vous devez tenir compte de l’incertitude du marché, du contrôle limité sur les biens loués et de la forte concurrence.

Il ne s’agit donc pas d’une solution idéale pour tous, et son adéquation varie en fonction de la situation de chacun, de sa tolérance au risque et du travail qu’elle ou il est prêt(e) à fournir.