Arbitraje de alquiler de Airbnb: ¿sigue mereciendo la pena empezar en 2024?

El arbitraje de alquileres de Airbnb es un modelo de negocio de gran margen e intensidad que está evolucionando en los últimos años en el mercado de alquileres a corto plazo. En este artículo, hemos recopilado algunas ideas sólidas para los inversores que buscan oportunidades en Airbnb en Europa en 2024. Quién sabe, tal vez invertir en Airbnb sin ser propietario de los inmuebles pueda ser su entrada en este floreciente sector.

¿Qué es el arbitraje de alquileres de Airbnb?

El arbitraje de alquiler de Airbnb se refiere a alquilar una propiedad (apartamento, casa) con un contrato de arrendamiento a largo plazo y luego subarrendarla a corto plazo, en plataformas como Airbnb. De hecho, puede ser cualquier plataforma OTA como Booking.com, Expedia, Google Vacation Rentals, VRBO, etc. 

En otras palabras, el arbitraje de alquileres le permite beneficiarse de la diferencia en las tarifas de arrendamiento. 

En diferentes contextos y países, la gente puede utilizar otros nombres para el arbitraje de alquiler a corto plazo, por nombrar sólo algunos:

• Alquiler de Airbnb
• Ingresos pasivos por alquiler
• Inversión en gestión de alquileres vacacionales
• Subarriendo de propiedades para alquileres a corto plazo

El elemento central de todos estos negocios es que un inversor o gestor tiene la oportunidad de generar ingresos sin ser propietario de un inmueble.

Cómo funciona el arbitraje de alquileres de Airbnb

El arbitraje de alquileres de Airbnb es un mecanismo sencillo que sólo requiere unos pocos pasos:

1. El arbitrajista de Airbnb (usted) encuentra y alquila una propiedad a largo plazo.
2. El propietario da permiso para subarrendarla a corto plazo (estipulado en el contrato).
3. Registro oficial del negocio de alquiler a corto plazo: en 2024 será obligatorio en algunos países de la UE.
4. El inversor publica anuncios de alquiler a corto plazo en Airbnb y otras OTA.
5. Los huéspedes reservan en Airbnb.
6. Los beneficios proceden de la diferencia de precio entre el alquiler a largo y a corto plazo.
7. Ampliar el negocio, subarrendar más propiedades.

Por supuesto, el diablo está en los detalles. Siga leyendo.

Cómo funciona el arbitraje de alquileres de Airbnb (imagen de @FourWeekMBA)

¿Es legal el arbitraje de alquiler de Airbnb?

Airbnb permite el arbitraje de alquileres, de hecho, es muy común poner en venta propiedades utilizando el arbitraje de alquileres. En este caso, Sean Rakidzich es un ejemplo llamativo de gestor inmobiliario que subarrienda numerosas propiedades en Airbnb utilizando el arbitraje de alquileres. 

Sin embargo, la Unión Europea tiene su propia normativa, que varía según el país. Es muy probable que tenga que cumplir determinados procedimientos legales:

• Comparta su información fiscal con las autoridades (iniciativa conocida como directiva DAC7 de la UE)
• Realice el registro de huéspedes si tiene previsto alquilar propiedades en España.

Antes de invertir en Airbnb

¿Seguro que quiere tomar una decisión con conocimiento de causa? He aquí algunas preguntas que abarcan todo el ámbito de su investigación:

1. Consideraciones legales y reglamentarias
2. Análisis del mercado local
3. Competencia y precios
4. Contrato de propiedad con un arrendador
5. Servicios de gestión inmobiliaria
6. Marketing y marca
7. Proyecciones financieras para una inversión en Airbnb
8. Gestión de riesgos de Airbnb
9. Software de arbitraje de alquileres que debería utilizar

1. Consideraciones jurídicas y reglamentarias

• ¿Cuáles son los requisitos legales locales para el alquiler a corto plazo en las ciudades o regiones objetivo?

Directiva DAC7 de la UE

Como residente en la UE o inversor que busca una inversión en Airbnb en Europa, debe tener mucho cuidado con la normativa local sobre el sector del alquiler a corto plazo.

Le recomendamos encarecidamente que lea sobre los conceptos de la UE de “vendedor declarable” y “canales de venta” (siendo Airbnb uno de estos canales). 

A partir del 1 de enero de 2023, tanto usted como gestor de alquileres como su arrendador a largo plazo podrían estar sujetos a la obligación de declarar los ingresos procedentes del negocio del alquiler vacacional.

Normativas locales

Por ejemplo, Florencia (Italia) prohíbe los alquileres de corta duración en el centro de la ciudad. 

En Londres, Viena y Berlín existe un límite anual de 90 días de alquiler.

En Edimburgo (Escocia) y algunos otros lugares, los anfitriones deben obtener una licencia de alquiler a corto plazo antes de alquilar en Airbnb.

Si piensa hacer arbitraje en España, debe conocer el registro de huéspedes español. 

En Suecia está prohibido subarrendar apartamentos a menos que lo apruebe la asociación de la vivienda. Del mismo modo, existen restricciones locales en toda Europa, y debe conocerlas.

2. Análisis del mercado local

La ubicación es el criterio número uno en el arbitraje de alquileres a corto plazo. Así que respáldese con datos.

Es posible que desee calcular el potencial de ingresos de la propiedad e investigar las tarifas medias diarias (ADR) para temporadas bajas y altas en una zona específica. Una herramienta popular para este fin es AirDNA. 

Afortunadamente, AirDNA ofrece ahora acceso gratuito al análisis básico. Puede investigar su localidad acotando por un código de área específico, ciudad o incluso el número de habitaciones.

Hemos realizado un análisis de las 60 principales ciudades de España, Italia y Francia y hemos dado algunos consejos para elegir las mejores ubicaciones de Airbnb.

Preguntas a tener en cuenta durante el estudio de mercado:

• ¿Cuál es la demanda de alquileres de corta duración en los lugares elegidos? ¿Se solicita durante todo el año?
• ¿Hay temporadas altas específicas o eventos locales que impulsen la demanda?
• ¿Hasta qué punto está saturado el mercado de Airbnb en esta zona? 
• ¿Qué tipo de propiedades son muy solicitadas en los lugares elegidos: apartamentos, villas u otros tipos de alojamiento únicos?
• ¿Existen nichos de alojamiento sin explotar o segmentos desatendidos?

Análisis de AirDNA para una ubicación y un tipo de propiedad concretos (más información en nuestro blog AirDNA Rentalizer)

3. Competencia y precios

Conozca a sus principales competidores en el nicho local de Airbnb. Una forma sencilla de hacerlo es buscando “apartamento en [tu localidad]” – en Google o utilizando el buscador de Airbnb/Booking.com. Herramientas como AirDNA o Mashvisor también pueden ser de gran ayuda. 

• Seleccione 5 competidores locales y evalúe su potencial de ingresos, tasa de ocupación, tarifa media diaria, estacionalidad, tipo de propiedad y nivel general de competencia.
• ¿Destaca mi anuncio objetivo? Es un gran tema. Mencionaremos ligeramente que ofrecer el mejor servicio y experiencia debe ser siempre su prioridad. ¿Por qué no considera añadir algo de decoración a su propiedad en lugar de utilizar muebles baratos de Ikea esta vez? O plantéate invertir en una litera extra para alojar a más huéspedes
• Precios competitivos. Cuando sea posible, aplique precios dinámicos. Está disponible como servicio independiente o dentro de algunos gestores de canales avanzados. Por ejemplo, con Your.Rentals puede establecer precios dinámicos con ofertas agresivas o menos competitivas. Esto afectará a sus reservas e ingresos.

4. Contrato de propiedad con su arrendador

Un contrato de subarriendo no es obligatorio, sin embargo, puede que tengas que interactuar con arrendadores incrédulos. Normalmente, prefieren firmar un contrato. 

Piense en las condiciones del contrato con su arrendador:

• ¿Cuál es el importe mensual del alquiler? ¿Cuándo hay que pagar las mensualidades?
• ¿Cuál es la duración del contrato de alquiler y su posible extensión?
• ¿Quién es responsable del mantenimiento y reparación del apartamento?
• ¿Puedes hacer cambios en el apartamento? ¿Qué cambios requieren la aprobación del propietario?
• ¿Qué seguro se requiere para la propiedad?

Asegúrate de que el propietario conoce tus planes de subarrendar la vivienda para alquileres a corto plazo. En algunos casos, tendrá que prepararse de antemano para negociar. Podría tratarse de una remuneración extra o una ventaja tentadora. Una buena idea es presentarse como empresa de gestión de Airbnb, en lugar de como particular.

5. Servicios de gestión de la propiedad

Cuando ya te has decidido por una propiedad y el contrato de alquiler, es hora de pensar en cuestiones como la limpieza, el mantenimiento de la casa y la comunicación con los huéspedes. 

• ¿Necesita un servicio de gestión?

La tarifa de gestión típica de Airbnb para las empresas de gestión de propiedades de alquiler vacacional de servicio completo oscila entre el 15% y el 35% de los ingresos mensuales para la mayoría de los anfitriones.

¿Quizá solo necesite limpieza, o limpieza y mantenimiento? Piense en su propia situación y en cuánto está dispuesto a delegar al principio.

6. Marketing y marca

Defina su marca de alquiler a corto plazo, destaque por ofrecer un valor real al huésped. 

• ¿Cuál es su propuesta de valor? Podrían ser descuentos para estancias más largas, aparcamiento gratuito o un sabroso desayuno.
• ¿Están actualizados sus anuncios? El marketing de la plataforma interna de Airbnb se basa en la frecuencia y la calidad de las actualizaciones de sus anuncios: títulos de listados sólidos, descripciones precisas y detalladas, fotos de calidad, listas de servicios, etc. 
• ¿Recopila usted las opiniones de sus invitados? Piense cuándo y cómo animar a los huéspedes a dejar comentarios positivos en su anuncio. Este es un factor importante que afecta a su visibilidad en Airbnb.
• ¿Te dedicas a la promoción en redes sociales? Planea utilizar Facebook, Instagram y TikTok para llegar a un público más amplio. Aquí le brindamos una guía de redes sociales para alquileres a corto plazo.
• ¿Se asocia con empresas locales? Colabore con restaurantes y museos cercanos para ofrecer a los huéspedes descuentos exclusivos y ofertas especiales.
• ¿Comercializa anuncios fuera de Airbnb? Gane reservas directas invirtiendo en un sitio web con SEO local. Utilice códigos promocionales en sus redes sociales: Your.Rentals puede ayudarle a crear códigos de cupón personalizados para determinados huéspedes o temporadas.
• Explore las aplicaciones Airbnb Host Assist. Si se encuentra en un país que cumple los requisitos de Host Assist, intente encontrar algunas aplicaciones que puedan mejorar la experiencia y la comunicación de sus huéspedes de Airbnb.

Considere cómo desea comercializar y promocionar sus anuncios en general, y los canales que desea utilizar.

Actividad en las redes sociales para atraer reservas directas a su sitio web de alquiler vacacional

Por último, pero no por ello menos importante, reflexione sobre el nombre de su marca: ¿debería seguir con su imagen de anfitrión o crear una marca de alquiler vacacional distinta?

7. Previsiones financieras para una inversión en Airbnb

Los inversores de Airbnb no requieren un pago inicial en el sentido tradicional. En su lugar, un gestor inmobiliario suele negociar las condiciones del contrato de arrendamiento con el propietario, incluido el alquiler mensual, la duración del contrato y cualquier otro aspecto relevante.

El compromiso financiero para una inversión inmobiliaria de 2 dormitorios en Europa podría ser el siguiente:

Costes de inversión en Airbnb

• €400-700 – primer mes de alquiler (o €14-20 por metro cuadrado en Europa)
• €2.000 – depósito de seguridad para el propietario, que suele ser de 2 a 3 meses de alquiler.
• €0-7000 – comisión para un abogado, un agente inmobiliario (podría ser del 5-10% del total del alquiler anual) o una tarifa por utilizar mercados en línea para la búsqueda de arrendadores.
• €7000 – mobiliario y decoración de la habitación.
• €1.500 – toallas, ropa de cama, artículos de aseo y otros suministros.
• €3.000 – honorarios de colaboradores para servicios de gestión y limpieza. 
• €1.000 – presupuesto de marketing, incluida sesión fotográfica, publicidad y coste del gestor de redes sociales. 
• Total: hasta 15.200 euros por propiedad.

A veces, invertir en la renovación de la propiedad puede ser un paso necesario para revelar el verdadero valor de su propuesta Airbnb. Esto podría comenzar en €5000 para reparaciones varias de la cocina o jardinería. 

Los costes del ejemplo anterior pueden variar considerablemente en función de su poder de negociación y de su situación concreta. Puede ahorrarse los gastos de una fianza o de un abogado si se asegura el uso de una propiedad vecina. O puedes comprar muebles de buena calidad en un mercadillo a bajo coste.

Ingresos previstos de Airbnb

Tenga en cuenta la tarifa media diaria (ADR) y la tasa de ocupación (TO) de propiedades similares en su ubicación objetivo. 

Por ejemplo, si la ADR es de 150 € y la tasa de ocupación prevista es del 70%, la proyección de ingresos mensuales sería:

150 euros (ADR) x 30 (días) x 70% (OT) = 3.150 euros

Si los ingresos mensuales menos los costes por propiedad arrojan un beneficio relativamente bajo, quizá sea prudente reconsiderar la viabilidad de esta oportunidad. Por supuesto, el beneficio de los primeros meses podría ser inferior.

El empresario de arbitraje de Airbnb Chi Ta, destacado por Forbes, utiliza una estrategia para investigar zonas donde Airbnb ya tiene demanda y donde el beneficio mensual debería superar los 2.000 dólares.

8. Gestión de riesgos de Airbnb

¿Qué riesgos prevé en el negocio de arbitraje de Airbnb y cómo piensa mitigarlos?

• Volatilidad de los ingresos: el arbitraje de alquileres depende en gran medida de la ubicación de la propiedad, la tasa de ocupación y las tarifas nocturnas. 
• Riesgo de daños a la propiedad: el control de los huéspedes podría ser una buena idea, lo que le permitiría evitar posibles disputas con el propietario.
• Falta de control: Como subarrendatario, el gestor puede tener incertidumbre a la hora de planificar a largo plazo y ampliar los contratos.
• Falta de experiencia: asegúrese de utilizar herramientas profesionales como channel manager, precios dinámicos y mantener la satisfacción del cliente al máximo. En Your.Rentals puede tener un gestor dedicado que le ayude a optimizar sus rutinas de alojamiento.

Piense en un plan de contingencia para imprevistos, como cambios en la normativa u otra oleada de la pandemia.

9. Software de arbitraje de alquileres que debería utilizar

Cuando se trata de la gestión de Airbnb, todo es cuestión de tiempo y capacidad para coordinar actividades sobre la marcha. Por lo tanto, es muy recomendable conseguir algunas apps útiles desde el primer día de tu negocio Airbnb. Por citar algunas:

• Host Assist apps: dentro de Airbnb, dependiendo de la ubicación de su país, usted como anfitrión podría ser elegible para aplicaciones útiles para anfitriones, como gestores de canales, aplicaciones de servicios públicos y de gestión de propiedades.
• Your.Rentals: somos un gestor de canales y una herramienta de comunicación todo en uno que no tiene cuota mensual, paga por reserva a medida que haces crecer tu negocio vacacional.
• PriceLabs: precios dinámicos. 
• AirDNA: datos y análisis para anfitriones.
• TouchStay: un libro de bienvenida digital útil para la experiencia del huésped.
• Turno: servicios de limpieza.

¿Se gana más dinero con el arbitraje de alquileres de Airbnb que alquilando a largo plazo? 

Si tiene la combinación adecuada de ubicación, acuerdo con el propietario y se esfuerza en su marketing de arbitraje de alquileres, puede ganar más dinero que los propietarios que solo alquilan un apartamento a largo plazo. 

Aunque, según un estudio de AirDNA, el 20% de los anfitriones de Airbnb que probaron el arbitraje acabaron perdiendo dinero, sigue siendo una inversión que ofrece rendimientos que merecen la pena.

He aquí un ejemplo de comparación entre los ingresos de los alquileres a corto plazo (STR) y los de los alquileres a largo plazo (LTR) en algunas ciudades europeas (los ingresos mensuales de los STR son la tarifa nocturna x 20):

No debe sobreestimar la demanda de su propiedad STR. Es poco probable que se reserve 30 de cada 30 días. Por eso en nuestro ejemplo tomamos 20 días (optimista). 

Ejemplo de arbitraje de Airbnb 

Un joven empresario alquila un piso bien situado en el centro de Barcelona por 1000 EUR/mes. Consciente de su potencial, lo publica en Airbnb por una media de 150 EUR/noche. Con 20 noches reservadas al mes, genera 3000 EUR. Tras deducir los gastos, el anfitrión obtiene un beneficio mensual.

Aprenda de profesionales populares del arbitraje de Airbnb

Para prepararse para el negocio de Airbnb, considere la posibilidad de ponerse en la piel de un arbitrajista de Airbnb. 

He aquí algunos famosos expertos en arbitraje de alquileres cuya experiencia y personalidad pueden servirle de inspiración:

• Sean Rakidzich: amplió su negocio a más de 100 unidades.
• Chi Ta: Multimillonario de Airbnb, fundador de la Universidad BNB.
• Nick Loper: consultor de marketing que ofrece explicaciones claras y concisas del proceso de arbitraje, así como sus consejos para el éxito.

Aprenda más sobre el arbitraje de alquileres 

He aquí algunas sugerencias que pueden ser útiles para gestionar su arbitraje de alquiler:

• Sistema de gestión de propiedades: le permite listar múltiples propiedades en numerosas OTAs, y gestionarlas desde un único lugar. Estos softwares pueden hacerte la vida más fácil ahorrándole tiempo en muchas partes del proceso.  
• Cree su propio sitio web: Una vez que haya listado su propiedad en muchos canales, puede considerar tener su propio sitio web. Un sitio web propio puede generar tráfico orgánico desde Internet y convertirlo en reservas directas.
• Reserva directa: con un widget de reserva directa puede obtener reservas directas desde cualquier lugar: su sitio web, sus redes sociales. De este modo, puede ahorrarse el 15% de las comisiones que paga a las OTA y recibir las reservas directamente en su sitio web. 

Utiliza las redes sociales: tienes que saber cómo convertir tus cuentas de Instagram, Facebook o Youtube en motores de reservas. Aprenda estrategias potentes y construya su marca de alquiler a corto plazo.

¿Cómo puedo convencer a mi arrendador?

Puede que haya algunos propietarios indecisos que no vean el lado positivo del arbitraje de alquileres, y necesiten un poco de persuasión antes de permitirle iniciar su negocio anunciando la propiedad en varias OTA.

He aquí algunos consejos que puede utilizar en su argumentación:

1. Finge antes de conseguirlo. Para lograr un mayor poder de negociación, se aconseja proyectarse como una empresa establecida, aunque esté empezando. Para que su negocio Airbnb sea más rentable, en el futuro considere la posibilidad de adoptar un enfoque de gestión multipropiedad.
2. Garantía de mantenimiento. Alquilar la propiedad a corto plazo indica su compromiso con el mantenimiento responsable del apartamento. Dado que el estado del apartamento influye en la experiencia de los huéspedes y en las opiniones de sus anuncios, descuidar el apartamento no es una opción para usted. Por lo tanto, permitirle subarrendar el apartamento podría ser un beneficio para el propietario, ya que usted cuidaría del apartamento como ningún otro inquilino que sólo alquila el apartamento a largo plazo.
3. Flujo de caja estable. Como tu negocio producirá ingresos todos los meses, el propietario no tiene que preocuparse de que no pagues a tiempo. 
4. Si aceptan que hagas el arbitraje, el propietario no tendrá que cargar con el trabajo de gestionar el apartamento, mantenerlo limpio o ponerlo a la venta en Airbnb.

En esencia, es una situación en la que ambas partes salen ganando, porque tú cuidarás fantásticamente de la propiedad y, debido al beneficio potencial que obtienes, el propietario puede cobrar el alquiler puntualmente todos los meses.

Una mirada cercana: pros y contras del arbitraje de alquileres de Airbnb

Ventajas del arbitraje de alquileres de Airbnb

Participar en el arbitraje de alquileres de Airbnb conlleva numerosas ventajas que lo convierten en una opción popular para muchos.

• Menor inversión:  Dado que omites comprar una propiedad, te ahorras muchos costes iniciales. La única inversión que tienes que hacer es el alquiler mensual y amueblar el apartamento.
• Potencial de altos rendimientos: Con una selección adecuada de la propiedad, los ingresos de los alquileres a corto plazo pueden superar significativamente el coste del arrendamiento. 
• Creación de marca: Los anfitriones exitosos pueden cultivar una sólida reputación en Airbnb, atrayendo más reservas y permitiendo tarifas de alquiler más altas. Un anfitrión que proporcione constantemente un servicio excepcional y un espacio limpio y confortable puede acumular comentarios elogiosos, aumentando la visibilidad y el atractivo de su propiedad en la plataforma.

Desventajas del arbitraje de alquileres de Airbnb

A pesar de las ganancias potenciales, el arbitraje de alquiler de Airbnb no está exento de desventajas. 

• Competencia: Cada vez más personas se unen al juego del arbitraje de alquiler de Airbnb (más de 7 millones de listados activos en 2023), lo que sugiere una mayor competencia dentro del negocio.
• Control limitado sobre la propiedad: Cualquier cambio en la propiedad, como renovaciones para mejorar el atractivo, puede requerir la aprobación del propietario.
• Ingresos inestables: Uno de los principales riesgos asociados a este modelo de negocio es la volatilidad del mercado de alquiler a corto plazo. Factores como las fluctuaciones estacionales de la demanda, el aumento de la competencia o circunstancias imprevistas como una pandemia mundial pueden afectar significativamente a los ingresos por alquiler y a la rentabilidad.

Conclusión

En conclusión, el arbitraje de alquileres de Airbnb puede ser un negocio lucrativo para las personas que buscan entrar en el sector del alquiler vacacional sin poseer una propiedad. 

La legislación europea puede ser un impedimento para poner en marcha un negocio de alquiler a corto plazo debido a la ley fiscal DAC7 y a algunas normativas locales.

La baja inversión inicial, los elevados beneficios potenciales y las oportunidades de crear una marca lo convierten en un modelo de negocio atractivo. 

Sin embargo, hay que tener en cuenta la incertidumbre del mercado, el control limitado sobre las propiedades arrendadas y la elevada competencia. 

Por tanto, no es una solución única y su idoneidad varía en función de las circunstancias de cada uno, su tolerancia al riesgo y el trabajo que esté dispuesto a dedicarle.