Les meilleurs emplacements Airbnb en 2023 : les 60 villes d’Espagne, de France et d’Italie

Investir dans des locations de vacances est devenu une tendance populaire en Europe, en particulier dans les destinations touristiques convoitées comme l’Espagne, la France et l’Italie. Dans cet article, nous analyserons les meilleurs emplacements Airbnb en Europe et partagerons les derniers chiffres d’AirDNA.

Cette stratégie d’investissement consiste à acheter un bien immobilier dans l’intention de le louer pour de courtes périodes à des touristes par l’intermédiaire d’Airbnb et d’autres OTA. L’investissement locatif – qui est un autre terme pour désigner cette activité – gagne en popularité en raison de son potentiel à générer un revenu stable avec des barrières à l’entrée relativement faibles.

Pourquoi l’emplacement d’un bien locatif est-il important ?

L’emplacement définit votre succès à bien des égards. Voici les principaux paramètres à prendre en compte:

• Potentiel de revenus: il est difficile de trouver des zones où la demande est forte et le stock faible sur le marché de la location de vacances. Il convient d’examiner des éléments tels que le taux d’emploi, l’offre de logements locatifs (pourquoi elle est faible ou élevée) afin de comprendre l’attrait général de l’endroit.
• Taux journalier moyen (TJM): revenu locatif moyen par chambre occupée payée au cours d’une période donnée.
• Revenu par chambre disponible (RevPAR): évaluation de la capacité à générer des revenus à partir des chambres disponibles, indépendamment du taux d’occupation. Le TJM et le RevPAR peuvent fournir des indications précieuses sur la rentabilité d’emplacements potentiels.
• Taux d’occupation (OR): vous devez prévoir votre demande. Le taux d’occupation peut également vous aider à fixer correctement le prix de votre location de vacances. Dans certains cas, un taux d’occupation élevé n’est pas toujours souhaitable, car il peut avoir un impact sur les revenus et poser des problèmes d’entretien et de rotation des clients.
• Saisonnalité: le bien ne sera pas occupé à 100 % au cours d’une année, ce qui influe sur la politique de prix et sur le meilleur moment pour investir. La connaissance des événements importants dans la région, tels que les tournois sportifs, peut vous aider à élaborer une stratégie de prix efficace.
• Type de propriété: il peut s’agir d’un appartement, d’une villa, d’une cabane ou d’un chalet de luxe. Chaque catégorie d’Airbnb attire des clients différents et nécessite des stratégies marketing différentes. Lorsque vous réalisez votre premier investissement, réfléchissez à la singularité du bien que vous visez par rapport au marché local. Formulez une opinion sur la question de savoir s’il est prometteur ou s’il présente des risques.
• Concurrence: quelle est la densité de l’inventaire de votre choix dans votre région ? Recherchez les régions où la location de vacances n’est pas à la hauteur.

Pour prendre des décisions éclairées sur l’investissement idéal en matière de location de vacances, vous pouvez utiliser des outils d’analyse intelligents tels que AirDNA et Mashvisor.

Comment choisir les meilleurs emplacements Airbnb ?

Lorsqu’il s’agit de mesurer votre retour sur investissement (ROI) pour une propriété Airbnb, vous disposez de plusieurs modèles de calcul : cash on cash, taux de rendement interne ou taux de rendement annuel. Ils ont tous le même objectif fondamental : évaluer la rentabilité de votre investissement.

Un bon retour sur investissement prudent se situe généralement entre 8 et 12 %, mais les prévisions d’AirDNA pour 2023 indiquent un rendement minimum de 15 % pour les investisseurs chevronnés. Les rendements des locations à court terme réelles peuvent dépasser 80 %.

Recherchez les zones où les concurrents sont moins performants

Quel que soit le nombre d’annonces dans une localité, si leurs stratégies de prix et leurs équipements ne sont pas optimisés, vous avez la possibilité de vous démarquer avec une annonce de premier plan.

Si deux propriétés dans une même localité offrent le même nombre de lits, de salles de bain et d’équipements, mais que le prix de l’une est beaucoup plus élevé que celui de l’autre, vous disposez d’un avantage concurrentiel indéniable.

Rechercher les tendances à la hausse de la demande

Voyez au-delà du contexte actuel du marché. Si certains lieux peuvent être florissants à court terme, il est essentiel de se concentrer sur les marchés qui présentent un potentiel à long terme. Vérifiez si les nuitées réservées ont augmenté régulièrement au cours du mois ou du trimestre.

Certaines lois locales peuvent, par exemple, restreindre la durée de séjour des hôtes. Par exemple, à Barcelone, depuis 2021, les hôtes ne sont pas autorisés à louer une seule chambre pour une durée inférieure à 31 jours. Cela aurait une incidence sur la demande.

Envisager des marchés satellites à proximité des grandes villes

Les banlieues peuvent offrir un potentiel inexploité sur les marchés immobiliers. Ces destinations sont devenues populaires en raison de leur proximité avec les centres urbains et de l’abondance des activités de vacances. L’objectif est de trouver un endroit situé à moins de trois heures de route d’un marché de départ, car des distances plus importantes peuvent limiter l’accès aux grandes villes.

Combler les lacunes en matière d’équipements dans l’aménagement des biens immobiliers

Investissez dans des biens qui disposent ou peuvent disposer des équipements que la région exige. Par exemple, il est essentiel d’avoir une piscine pour attirer les réservations dans l’Italie rustique. Dans les centres-villes, il est important d’avoir un accès pratique aux magasins d’alimentation. L’essentiel est de se concentrer sur les marchés où les propriétés dotées d’équipements spécifiques sont plus performantes que celles qui en sont dépourvues.

Trouver des lieux où les locations de vacances ne sont pas pratiquées à temps plein

Si une propriété est exclusivement destinée aux voyageurs, cela implique qu’elle sera louée pendant le nombre maximum de jours dans l’année. Votre objectif est de découvrir des lieux où les propriétaires Airbnb ne louent qu’une partie de leur bien ou y résident pendant certaines périodes de l’année.

Choisissez des lieux où d’autres annonces ont bloqué des dates ou ne sont pas ouvertes plus de 180 jours par an.

​Le marché européen de la location de courte durée au premier trimestre 2023

L’Europe en 2023 présente une opportunité prometteuse pour les hôtes Airbnb potentiels. L’Organisation mondiale du tourisme des Nations unies (OMT) estime que l’industrie du tourisme en Europe se rétablit bien en 2023 :

• Les arrivées de touristes internationaux ont atteint 80 % des niveaux antérieurs à la pandémie au cours du premier trimestre de l’année.
• L’Europe a atteint 90 % des niveaux d’avant la pandémie, grâce à une forte demande intrarégionale.
• La reprise du tourisme international en Europe a été forte au premier trimestre 2023, avec un nombre de touristes estimé à 235 millions

Le tourisme international en 2023 @UNWTO

Potentiel de revenus de l’Espagne en 2023

Voici quelques signaux du marché pour les investisseurs potentiels dans les locations à court terme en Espagne.

1. Le marché de la location de vacances en Espagne devrait croître de 1,67%(2023-2027) pour atteindre un volume de marché de 4 milliards de dollars en 2027.
2. Le nombre de logements loués à des touristes en Espagne a augmenté de 20 % (environ 300 000 logements dans les 20 plus grandes villes) au premier trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022. Il semblerait que de nombreux ménages espagnols considèrent Airbnb comme un moyen de générer des revenus supplémentaires dans un climat économique imprévisible.
3. En Espagne, la location aux touristes est deux fois plus rentable que la location à long terme aux résidents.
4. Dans au moins six grandes villes d’Espagne, le nombre de locations de courte durée proposées comme alternative aux hôtels a augmenté de 34,5 % au cours de la période de 12 mois qui s’est achevée en septembre 2022.
5. En février 2023, la demande de location à court terme en Espagne a augmenté de 26,6 % par rapport à l’année dernière, bien qu’il s’agisse d’une période où la demande est généralement faible.
6. Le gouvernement espagnol a mis en place une réglementation pour les locations de courte durée, obligeant les hôtes à s’enregistrer auprès des autorités et à payer des impôts sur leurs revenus locatifs. Découvrez comment obtenir une licence touristique espagnole pour une location de vacances.

Potentiel de revenus de la France en 2023

Le marché français de la location de courte durée reste très concurrentiel.

1. Le marché français de la location de courte durée est extrêmement dynamique, avec un pic record de 805 000 annonces Airbnb en février 2023.
2. Le marché de la location de vacances en France devrait croître de 0,78% (2023-2027) pour atteindre un volume de marché de 4,48 milliards de dollars en 2027.
3. Au cours de l’année 2023, le nombre d’annonces sur Airbnb en France a connu une hausse de 22 %.
4. La conférence Scale France 2023 prévoit environ 200 participants, qui gèrent tous un minimum de 20 propriétés de location à court terme dans toute la France.
5. Le gouvernement français a mis en place une réglementation visant à limiter le nombre de locations de courte durée à Paris (loi ALUR/Duflot), notamment en ce qui concerne la demande d’autorisation, le nombre maximal de jours de location, le mécanisme d’indemnisation et le changement d’usage.
6. Selon PriceLabs, le tarif journalier moyen (TJM) pour les locations de courte durée en France a augmenté de 18 % en 2023 par rapport à l’année précédente.

Potentiel de revenus de l’Italie en 2023

1. Le marché de la location de vacances en Italie devrait croître de 1,29% (2023-2027) pour atteindre un volume de marché de 3,2 milliards de dollars en 2027.
2. Florence a récemment mis en place une interdiction immédiate des nouvelles locations de vacances privées à court terme dans le centre historique de la ville. Cette mesure vise à inciter les résidents permanents à revenir dans l’un des hauts lieux du tourisme italien.
3. En 2023, le gouvernement italien a introduit de nouvelles réglementations pour les locations de courte durée, obligeant les hôtes à s’enregistrer auprès des autorités et à payer des taxes sur leurs revenus locatifs.
4. Selon PriceLabs, le tarif journalier moyen des locations de courte durée en Italie a augmenté de 15 % en 2023 par rapport à l’année précédente.

Le marché italien de la location de courte durée devrait croître en 2023, avec un accent mis sur les propriétés rurales et les villas.

Les meilleurs endroits pour posséder un Airbnb en Europe

Maintenant que nous avons fait un bref tour d’horizon des situations spécifiques aux pays en général, il est temps de se pencher sur la recherche de lieux d’implantation adéquats.

Mesures clés d’AirDNA pour évaluer la rentabilité d’Airbnb

Qualité du marché

La note de marché est une mesure combinée d’AirDNA qui évalue la performance d’un lieu en le comparant aux 2 000 meilleurs lieux Airbnb dans le monde. Elle est basée sur cinq indicateurs clés :

1. Demande de location (score élevé = forte demande de voyages)
2. Croissance du chiffre d’affaires (score élevé = augmentation du chiffre d’affaires par logement)
3. Saisonnalité (score élevé = faible saisonnalité)
4. Réglementation (note élevée = réglementation faible ou non appliquée)
5. Investissabilité (note élevée = bonne opportunité d’investissement)

La note de marché est déterminée par le percentile de la région pour chaque indicateur, les percentiles les plus élevés indiquant de meilleures performances.

Taux journalier moyen

Le TJM est calculé en divisant le revenu total, y compris les frais de nettoyage, par le nombre de nuits réservées. Chez AirDNA, le revenu est défini comme la somme des tarifs de nuit du calendrier pendant les jours réservés, plus les frais de nettoyage répartis sur l’ensemble de la réservation.

Taux d’occupation

Le taux d’occupation (TO) est calculé en divisant le nombre de jours réservés par le nombre total de jours disponibles au cours d’un mois (médiane de l’année écoulée). Les annonces sans réservation sont exclues.

Un taux d’occupation élevé n’est pas toujours un bon indicateur, car certains hébergeurs peuvent pratiquer des tarifs inférieurs à ceux du marché, ce qui leur permet d’obtenir plus de réservations pour un chiffre d’affaires inférieur. Il est essentiel de trouver le bon équilibre pour maximiser les avantages à la fois pour les hôtes et les clients.

Recettes

Revenu mensuel médian en euros incluant les frais de nettoyage au cours des 12 derniers mois. Cette valeur n’inclut pas les taxes, les frais de service ou les frais pour les hôtes supplémentaires.

Des plateformes comme AirDNA permettent d’étudier l’écart entre les revenus réels perçus par les propriétés au cours de l’année écoulée et les revenus potentiels que ces propriétés auraient pu générer si elles avaient été cotées à plein temps.

Ci-dessous, nous présentons quelques extraits de données organisées selon le paramètre Market grade – pour les principales villes de France, d’Italie et d’Espagne.

La période de données présentée dans les tableaux ci-dessous correspond à août 2023 – la plus haute saison de vacances en Europe.

Airbnb investment opportunities in Spain, August 2023

Here are 20 top cities and regions in Spain for short-term rentals:

Barcelone, Espagne

Sur ce graphique, on peut voir les performances de Barcelone en termes de niveau de marché, d’ADR, d’OR et de revenus entre les valeurs de la haute et de la basse saison.

Barcelone reçoit plus de 12 millions de visiteurs par an. 150 000 personnes travaillent dans le secteur du tourisme à Barcelone, et le tourisme représente 7,3 % du PIB de la ville.
Barcelone dispose d’un secteur de l’hébergement bien développé, comprenant des hôtels, des locations de vacances et des auberges de jeunesse.

Profil de l’hébergement touristique à Barcelone en 2017 (de barcelona.cat)

Les performances des zones peuvent varier d’un quartier à l’autre. La Barceloneta, par exemple, présente un niveau d’attractivité du marché légèrement inférieur à celui de la ville en général, avec une note A et un ADR de 149 € :

2. Madrid, Espagne

Mardid est un endroit légèrement plus réglementé que Barcelone (indice de faible réglementation 58/100), mais en général conserve la note de marché supérieure A+.

Madrid est l’une des six grandes villes espagnoles où le nombre de locations de courte durée a augmenté de 34,5 % (la plupart dans les centres-villes) au cours de la période de 12 mois se terminant en septembre 2022.

Voici les données pour deux quartiers de Madrid. En août, Embajadores avait un taux journalier moyen (ADR) de 118 euros et un revenu mensuel de 2 272 euros. Le quartier Sol de Madrid a enregistré un ADR de 148 euros et un revenu moyen de 3 061 euros.

3. Malaga, Espagne

Selon AirDNA, il y a 7 843 locations de vacances à Malaga, avec un taux d’occupation moyen de 77% et un tarif journalier de 115 € en 2023. Cette location est influencée par les variations saisonnières.

L’essor du tourisme a entraîné une hausse de 31 % des prix de location à Malaga d’ici la fin de 2022.

En outre, les acheteurs étrangers font grimper les prix de l’immobilier à Malaga, avec environ 3 496 maisons achetées par des étrangers au cours des trois premiers mois de 2023.

4. Grenade, Espagne

Granada affiche une note A+ avec 101 € d’ADR, 67 % de taux d’occupation et 1 651 € de revenus. La zone est influencée par la saisonnalité.

5. Canary Islands (Costa Teguise)

Les îles Canaries bénéficient d’un climat parfait tout au long de l’année, ce qui en fait une destination touristique idéale en toutes saisons. Avec des prix moyens par nuit légèrement inférieurs (83 €), elle conserve un taux d’occupation élevé de 89 % et une note de marché A+ de 100/100 selon AirDNA.

6. Mallorca (Plama)

Palma de Majorque a une note de marché B+ avec un ADR de 185 euros et un taux d’occupation fluctuant (84% en août).

Majorque est un défi pour les résidents non espagnols en termes d’investissement dans Airbnb en raison des récents changements législatifs et des restrictions.
Le gouvernement des Baléares a gelé l’échange de lits privés jusqu’en 2026. Cela signifie qu’aucune nouvelle licence de location de vacances ne sera délivrée et qu’il n’y aura pas d’augmentation du nombre de lits d’hôtel.
Nous recommandons une étude plus approfondie de la législation relative à la location de vacances à Majorque.

Espagne : attractivité globale des investissements

Dans l’ensemble, Barcelone, Madrid et Malaga sont les villes les plus attractives en termes d’investissement, en raison de la qualité de leur marché, de leur taux d’occupation élevé, de leur taux d’occupation sain et de leurs revenus substantiels. Valence, Séville, Alicante et Bilbao offrent également un solide potentiel d’investissement.

Les marchés de niveau intermédiaire présentent des forces et des faiblesses variables, ce qui en fait des options viables en fonction des préférences des investisseurs individuels et de leur tolérance au risque.

Les meilleurs emplacements d’arbitrage Airbnb en France, août 2023

La France devient de plus en plus populaire pour l’arbitrage Airbnb. Il existe de nombreux quartiers, régions et îles parmi lesquels choisir. La liste suivante présente les meilleurs emplacements en France sur la base des données d’AirDNA d’août 2023 :

1. Paris, France (investment rating)

Paris est largement considérée comme une destination de premier plan, avec une note remarquable de A+. Avec un tarif journalier moyen de 170 euros et un taux d’occupation élevé de 89% (qui atteint 100% en haute saison), le revenu médian s’élève à 2680 euros.

Pour illustrer la variation des chiffres, nous avons choisi le quartier très prisé de la Bourse à Paris. Avec un taux journalier moyen (TJM) de 232 euros, un taux d’occupation (TO) proche de 90 % et un chiffre d’affaires de 4 447 euros, il présente un potentiel important. Cependant, les investisseurs doivent également tenir compte de la réglementation qui s’applique à ce quartier.

2. Toulouse, France (note d’investissement)

Toulouse se présente comme une opportunité d’investissement prometteuse en France, avec une note de marché impressionnante de A+. Il a un taux de nuitée compétitif de 70 euros, un taux d’occupation élevé de 72%, et un revenu mensuel moyen de 1 117 euros.

3. Versailles, France (note d’investissement)

Versailles, véritable joyau niché en banlieue parisienne, affiche un tarif journalier moyen de 108 euros, avec un taux d’occupation exceptionnel de 77%. Cela se traduit par un revenu louable de 1 620 euros. Cependant, le climat réglementaire est quelque peu difficile (note de 40/100).

4. Nantes, France (notation des investissements)

Nantes présente un fort potentiel d’investissement avec une note de marché A. Avec un ADR de 79 euros et un taux d’occupation de 74%, cet emplacement assure un flux de revenus constant. Les investisseurs peuvent s’attendre à un revenu mensuel moyen compétitif de 1 179 euros. La croissance des revenus est de 34/100, ce qui signifie que le RevPAR annuel n’a pas augmenté de manière significative.

5. Lyon, France (note d’investissement)

Lyon se distingue comme une opportunité d’investissement attrayante en France, avec une note de marché exceptionnelle de A+. Avec un tarif journalier moyen (ADR) de 96 euros et un taux d’occupation de 74%, les investisseurs peuvent s’attendre à un revenu mensuel moyen substantiel de 1 481 euros.

6. Montpellier, France (note d’investissement)

À titre de comparaison, les stations balnéaires du sud de la France ne sont pas arrivées en tête de notre classement des investissements Airbnb, mais nous souhaitons mettre l’accent sur l’une d’entre elles, Montpellier.

Montpellier a un faible potentiel de croissance des revenus (38/100) et le marché est très réglementé (41/100). Activité très saisonnière, dans la plupart des cas avec des taux d’occupation fluctuant entre 57-73% en basse et haute saison, la note globale de l’investisseur est B+.

France: overall Airbnb investment attractiveness

Paris, Toulouse, and Versailles shine as top investment choices due to their A+ market grades on AirDNA, high ADRs, strong occupancy rates, and considerable revenues.

Cities with A market grades – Nantes, Lyon, Lille, and Bordeaux – also offer attractive investment opportunities. The A- and B+ grade locations present varying levels of potential, while B- grade locations might require additional consideration due to challenges with occupancy rates.

Les meilleures opportunités d’investissement Airbnb en Italie, août 2023

L’Italie est une autre destination de choix pour les investissements Airbnb. Afin d’attirer davantage de visiteurs, le gouvernement italien a récemment mis en œuvre plusieurs initiatives et réductions d’impôts qui rendent l’investissement en Italie attrayant.

1. Rome, Italie note d’investissement

Rome est une destination d’investissement de premier plan en Italie, avec une note de marché A+, un ADR de 170 euros et un taux d’occupation de 94 %, soit un revenu mensuel solide de 3 832 euros. La saisonnalité a un impact significatif sur les revenus, qui diminuent à 1 885 euros pendant la basse saison.

2. Milan, Italie note d’investissement

Milan se distingue comme un choix d’investissement de premier ordre avec une note de marché A+. Avec un ADR de 132 euros et un taux d’occupation de 75 %, cet emplacement assure un flux de revenus régulier. Le revenu mensuel attendu est de 2 109 euros.

3. Florence, Italie note d’investissement

Florence se présente comme une opportunité d’investissement attrayante en Italie, affichant une note de marché exceptionnelle de A+. Avec un ADR compétitif de 146 euros et un taux d’occupation élevé de 90%, cet emplacement promet un revenu mensuel moyen substantiel de 2 818 euros.

4. Venise, Italie note d’investissement

Venise est une perspective d’investissement avec une note de marché A+. Avec un ADR impressionnant de 180 euros et un taux d’occupation de 89%, cette ville-musée promet un revenu mensuel moyen attrayant de 3 706 euros. Cependant, Venise est marquée par l’impact de la saisonnalité (score de 46/100), qui affecte la fluctuation des prix tout au long de l’année et le calendrier des investissements.

5. Napoli, Italie note d’investissement

Naples (Napoli) présente un potentiel d’investissement prometteur avec une note de marché A+. Avec un ADR de 96 euros et un taux d’occupation solide de 80%, cet emplacement assure un flux de revenus constant. Les investisseurs peuvent s’attendre à un revenu mensuel moyen compétitif de 1 745 euros.

6. Amalfi Coast, Note d’investissement de l’Italie

La côte amalfitaine (ville d’Almalfi) est une opportunité d’investissement en Italie, marquée par une note de marché A-. Avec un ADR impressionnant de 201 euros et un taux d’occupation élevé de 89%, cette location a un potentiel de revenus de 4 153 euros. Cependant, le score de saisonnalité est extrêmement faible, n’atteignant que 3 sur 100. Cela complique grandement sa viabilité en tant qu’investissement pendant les périodes de faible demande.

Italie : note globale Airbnb

L’Italie offre un large éventail d’opportunités d’investissement sur son marché de la location à court terme. Les grandes villes comme Rome, Milan, Florence, Venise et Naples, ainsi que les joyaux régionaux comme le lac de Côme et la Toscane (Sienne), sont particulièrement attrayants en raison de leurs notes de marché A+, de leurs TAD élevés et de leurs forts taux d’occupation. Les sites avec des notes de marché A – comme la Sicile, la Toscane – offrent également un solide potentiel d’investissement.

Conclusion

Vous devez connaître vos paramètres essentiels. Évaluez la situation économique, la demande et l’offre de propriétés, l’ADR, le RevPAR et le taux d’occupation afin d’évaluer le potentiel de revenus.

La saisonnalité a un impact sur la tarification. Le type de propriété influence le profil des clients et le niveau de concurrence.
Repérer les zones où les concurrents sont moins performants. Surveillez les tendances de la demande, les lois locales, les marchés de banlieue et l’amélioration des équipements de l’établissement.

Utilisez des outils comme AirDNA et Mashvisor pour effectuer des recherches locales spécifiques.
Les villes d’Europe centrale conservent constamment la note de marché la plus élevée (A+), ce qui indique un potentiel économique et des avantages plus importants. Les régions côtières sont particulièrement touchées par la saisonnalité et sont soumises à de nombreuses réglementations locales, notamment en Espagne et en Italie.